מתכננים לקנות דירה להשקעה? מדריך הלכה למעשה

מתכננים לקנות דירה להשקעה? יש דרך לעשות את זה נכון. ישבנו לשיחה עם עידן אביבי, יזם, משקיע ומנטור להצלחה כלכלית המתמחה בתחום הנדל"ן. בסדרת הכתבות הבאה תוכלו ללמוד צעד אחר צעד איך לתכנן קנייה לפי הצרכים והיכולות שלכם, איך לקנות דירה מתחת למחיר השוק, מהו מינוף ודרכי המימון האפשריות וגם איך להפוך את הדירה שלכם ליהלום שיהיה מושכר 365 ימים בשנה.

בבואנו לקנות דירה להשקעה, מרבית האוכלוסיה לא מבצעת את הקנייה מתוך השיקולים הנכונים, הרבה פעמים הקנייה מבוצעת מתוך "רגש" לדירה ולא מתוך תחשיב כלכלי. לכן חשוב להתמקד בצורך שלנו כמשקיעים ולהסתכל על כל נכס מבחינה מספרית כלכלית ולא בעיניים של "הייתי קונה נכס שהייתי רוצה לגור בו" כי זה יגרום לכם לבזבז כספים מיותרים!

זה כמו ללכת לסופר כשאתם רעבים... העגלה תתמלא בדברים שאין לכם צורך בהם!

אז איך עושים את זה נכון? בונים אסטרטגיה לרכישה

אסטרטגיה מוגדרת כמערך של החלטות, פעולות והקצאת משאבים, אשר באמצעותם אדם יכול להשיג את החזון והמטרות שלו. במילים אחרות, נבנה תוכנית פעולה שבעזרתה נוכל לנהל בצורה מיטבית את ההשקעה שלנו, לצמצם סיכונים ולעמוד בהתחייבויות והמטרות שהוגדרו להשקעה.

התוכנית הכלכלית שלכם חייבת לכלול את הפרמטרים הבאים:

1. מהם הצרכים, המטרות והיעדים הכלכליים שלך?

זה אולי נשמע בנאלי אבל אתם קודם כל חייבים להגדיר לעצמכם מה המטרות בהשקעה. האם אתם מעוניינים בהשקעה לתשואה והכנסה פאסיבית שוטפת או אולי מתכננים להשביח את הנכס ולמכור אותו חזרה לשוק. האם מדובר בנכס פרטי או מסחרי?

בהתאם למטרות והיעדים שהצבתם לעצמכם תוכלו לגבש את ההחלטה איזה סוג נכס יענה על הצרכים שלכם.

2. כמה זמן אתם מתכננים להחזיק בנכס?

האם אתם מתכננים להשקיע לטווח קצר? ארוך? כהכנסה נוספת לפנסיה (כלומר טווח ארוך מאוד)? בהתאם לתשובתכם תוכלו לקחת בחשבון שיקולי מס שונים, שיקולי שוק כלומר, אם לדעתכם שוק הנדל"ן נמצא כרגע בבועה אז שווה לקנות נכס להשכרה ארוכת טווח, במקרה זה גם אם מחירי הדירות ירדו אתם תמשיכו להחזיק בנכס ולהינות מהשכירות ותמתינו עד ששוב יעלו המחירים.

3. כמה כסף יש לכם להשקיע?

להרבה משקיעים יש העדפות שונות לרכישת נכסים, כמו למשל נכסים קרובים למקום מגוריהם או רק דירות במרכז, אבל הרבה פעמים החלומות שונים מהמציאות. לא להתפתות להוציא יותר על דירות שלא נוכל לעמוד בהחזר המשכנתא שלהן או לחלופין שנבזבז סכומים על שיפוצים לא רלוונטים בעוד שאותם סכומים יוכלו לקדם אותנו בהשקעות אחרות.

אתם חייבים להבין כמה כסף יש לכם באמת להוציא על ההשקעה ורק אז להתחיל לחפש היכן לקנות את הנכס בהתאם ליכולות הכלכליים שלכם!

4. לקחת בחשבון הוצאות נילוות

אחת הטעויות העיקריות שמשקיעים עושים בבחינת נכס להשקעה היא שהם לא לוקחים בחשבון הוצאות נילוות בזמן הרכישה. חייבים לשקלל את ההוצאות האלו בתחשיב הכללי כי הן יכולות להגיע לעשרות אלפים ואף מאות אלפי שקלים נוספים (תלוי במחיר הדירה).

הצעה שלי, תמיד תקחו את המקרה הגרוע ביותר, כך שמקסימום, אם בסופו של יום המקרה לא יתרחש, אז תוציאו פחות ממה שחישבתם וכך תימנעו ממצב שתצטרכו להוציא עוד כספים שלא לקחתם בחשבון שישנו את כדאיות ההשקעה.

אז אל תשכחו לכלול את העלויות הבאות:

שכר טרחת עורך דין – 1.5% + מע"מ
תיווך – 2% + מע"מ
מס רכישה – לפי מדרגות אם זו דירה ראשונה או 8% מהשקל הראשון לדירה שניה (וגם אז לפי מדרגות מס)
מס שבח – אם החלטתם לפי האסטרטגיה שלכם למכור את הנכס, קחו בחשבון 25% מס על הרווחים שצברתם
מס שכירות – כיום ישנו פטור ממס על הרווחים מהשכירות עד לתקרה של 5,000 שקלים. כל סכום מעל התקרה יחוייב בתשלום מס.
שיפוץ נכס – אם צריך לשפץ את הנכס בכדי להביאו למצב תקין של השכרה או השבחה, חייבים לכלול זאת בתוכנית הכלכלית שלכם.
3% שונות – נכנסים בפנים כל מיני עלויות כגון שמאות לנכס, אגרות, שיפוץ קוסמטי, עלויות פתיחת תיק משכנתא ועוד.
ביטוח נכס וחיים – לא לשכוח להכניס להחזר החודשי של המשכנתא גם את ההחזר על הביטוחים השונים. הרבה פעמים זה יכול להיות הבדל של כמה מאות שקלים נוספים בחודש.

להלן דוגמא מספרית:

עכשיו, כשיש לכם מושג מה המטרות והיעדים שלכם, מהם הצרכים והיכולות הכלכליים שלכם, בבואכם לקנות דירה להשקעה הכניסו את כל הפרמטרים למחשבון כדאיות וודאו כי ההשקעה, ההלוואה וההחזרים עובדים לטובתכם. כך תוכלו לקבל החלטה מושכלת ונכונה אם שווה להשקיע בנכס.

בכתבה הבאה נסביר איך לקנות נכס ברווח, כלומר מתחת למחיר השוק. שווה לחכות...