אוגוסט 2010: הזוגות הצעירים ומשדרגי הדיור יורדים מהגדר

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט 

משהו קורה סוף סוף בשוק הדירות יד שנייה. לאחר כארבעה חודשים של ירידה הדרגתית במספר העסקאות, עד לקיפאון כמעט מלא בחלקים רבים של המדינה ועצירה של תנועת המחירים, נראה שהחל בשוק תהליך התפכחות שבו החלו קונים לסגור עסקאות לאחר שישבו על הגדר במשך תקופה ארוכה בהמתנה לירידת מחירים בשוק היד־שנייה.

השפעת ההכבדה במתן משכנתאות בשוק הבנקאי, לצד ההערכות של מומחי נדל"ן על ירידת מחירים קרבה, הרחיקה עד עכשיו מהשוק לא מעט קונים פוטנציאליים, שנראה כי בדומה למה שקרה במאי בשנה שעברה החלו להפנים כי צניחת מחירים לא תבוא בקרוב.

המידע שמספקים אנשי השטח חד־משמעי - עיקר הפעילות היא של זוגות צעירים ומשפרי דיור שלא יכולים יותר להמתין והחלו לרכוש דירות. רוב הפעילים בשוק מעריכים כי ספטמבר יהיה חלש, אך גם הוותיקים בהם מתקשים להעריך את כיוון המחירים בחודשים הקרובים.

אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי, אהוד המאירי ושות', מסביר כי באוגוסט החלו להישמע בענף דיווחים שונים על עליית מחירים מתונה בשוק הדירות החדשות. "נראה ששוק דירות היד־שנייה עדיין רגוע. קיימים דיווחים סותרים באמצעי התקשורת בעניין מחירי דירות באזורים שונים. משרד השיכון ממשיך במכרזי מכירת קרקעות למגורים, שבדרך כלל אינם באזורי הביקוש אך הם משפיעים על האווירה ומסמנים שקיימת חלופה לדיור מוזל בפריפריות. חלק ניכר מחברות הבנייה מדווחות על רגיעה בביקושים ובהיקפי מכירה של דירות חדשות, אם כי אין היפוך במגמת עליית המחירים". המאירי מעריך כי למרות התנועה במחירים מחוץ למעגל הראשון שסביב תל אביב, השוק הולך לקראת התייצבות מסוימת.

המאירי מציין כי עליות המחירים נרשמו בדירות יד שנייה באוגוסט דווקא באזורים ותיקים במרכזי הערים פתח תקווה, רחובות, הרצליה ואשקלון. "ניתן להסביר זאת כסוג של התאמת עליית המחירים לעלייה המואצת שהיתה לאורך השנה האחרונה בשכונות החדשות. כעת הביקושים חזרו לדירות יד שנייה במרכזי הערים בתהליך של איזון". המאירי מדגיש כי באוגוסט נמשכה המגמה של היעדר המשקיעים מהשוק. נראה כי מחפשי דיור לשימוש עצמי נהפכו למובילי הענף, ואולי זו הסיבה לפשרות בתחום המחירים.

  שכונת אפרידר באשקלון, משפרי דיור הובילו לעלייה של 8% במחירים. צילום: צפריר אביוב.

ירושלים: סוגרים לפני החגים

ירושלים היתה אחת ההפתעות הבולטות בנתוני מדד נדלניסט של חודש אוגוסט. הפעילים בה אומרים כי לעומת חודשי הקיץ בשנים הקודמות, אוגוסט התאפיין בתנועה ערה ובמספר עסקאות רב, שייתכן שנבעו מהעובדה שהרוכשים ממהרים לסגור עסקאות טרם החגים, ואולי בשל העובדה שרבים "ישבו על הגדר" בחודשים האחרונים.

בני לובל, הבעלים והמנהל של אנגלו סכסון ירושלים, מספר כי בחודש וחצי האחרונים היקף העסקאות בשוק היד שנייה היה כפול מהרגיל. "אנחנו רואים עסקאות מכל הסוגים, כולל מספר לא מבוטל של עסקאות של תושבי חוץ שרכשו דירות למגורים ולא להשקעה", אומר לובל.

תופעה מעניינת שעליה מצביע לובל היא התחזקות הביקושים והעסקאות לאורך תוואי הרכבת הקלה. "זו תופעה שבולטת בשכונות הקצה כגון פסגת זאב וגם לאורך שדרות הרצל - בית הכרם, קריית משה וגם בתחום המסחרי לאורך רחוב יפו. אין ספק כי ההשקה הצפויה של הרכבת בעוד כשנה כבר משפיעה על מפת הנדל"ן של העיר".

עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון מירושלים, אומרת כי דווקא בחודש האחרון היא הרגישה היחלשות מסוימת בשוק היד שנייה, כנראה מאחר שאנשים רבים היו בחופשה. בזירת המכירות לזרים בולטת האטה שעשויה להשפיע על השוק בהמשך. "המשקיעים הזרים היו באים לכאן בעבר עם חבילות של כסף ומשלמים במזומן, וכיום הם זקוקים למשכנתאות וזה בהחלט מאט את קצב המכירות". פרידלנד אומרת כי עדיין ישנם קונים רבים ש"מחכים על הגדר" לירידת מחירים לא דרמטית, אך כזו שתאפשר להם להיכנס לשוק. "ייווצר פה שוק שוקק רק במקרה שתהיה ירידה של לפחות 7%–5% בטווח הארוך".

תל אביב: בלימה בעליית המחירים

בחודש שעבר נמשכה מגמת השקט היחסי בתל אביב ובערי הלוויין שלה. הפעילים בשוק מספרים כבר כמה חודשים שהתנועה הערה ביותר בשוק היד שנייה בתל אביב היא של זרים. כפיר זוהר, מנכ"ל משותף באנגלו־סכסון ת"א, אמר כי אוגוסט התאפיין בתנועה של תושבי חוץ שמחפשים בעיקר דירות לקנייה. "לרוב הם מחפשים דירות בשטח של 80–100 מ"ר באזור הצפון הישן, מרכז העיר ובאזור הים, הן להשקעה והן למגורים לתקופות קצרות במהלך השנה". מחיר דירת 100 מ"ר ברחוב גורדון הסמוך לים למשל, עמד באוגוסט לדבריו על 5–6 מיליון שקל - מדובר בבניין חדש יחסית עם מעלית, חניה ונוף לים. מחירה של דירה דומה בין הצפון הישן למרכז העיר עמד על כ־3.5 מיליון שקל. "נראה כי אין עצירה במספר העסקאות, אולם יש בלימה בעליית המחירים. ניתן להבחין בנקודת שיווי משקל בין המוכרים לקונים", מסכם זוהר.

"גם שוק השכירויות נהנה בחודשי הקיץ מתנועה ערה של תושבי החוץ בעיר, המשלמים עבור דירת 100 מ"ר 8,000 שקל לחודש בתקופות קצרות. זהו מחיר הגבוה ממחירה של דירה להשכרה לתקופה ארוכה ב־40%–35%", אומר זוהר. 

המזנקת הנוספת ברשימת מוקדי עליות המחירים באוגוסט היתה אשקלון. ארז כהן, ראש לשכת השמאים, מסביר כי עליות המחירים באשקלון נובעות מהמחירים הלא סבירים בתל אביב וסביבתה. "בתהליך מדורג החלו משפרי דיור מרמת גן וגבעתיים לחפש אלטרנטיבה והחלו לזרום ליישובי המעגל השני - נתניה, רחובות. עכשיו מתחיל מעגל שני שבו משפרי דיור מהערים הללו מחפשים דרך לשדרג את הדירות שלהם והם יכולים לעשות זאת רק במעגל השלישי מתל אביב. זה תהליך שהיה צפוי שיקרה ברגע שהמחירים יגיעו לרמות שבהן הם נעים", הוא אומר. אסי תמיר, זכיין רי/מקס אנרג'י, מדווח כי למרות עליות המחירים, ההיקפים היו מאכזבים. "אוגוסט היה חודש בסדר, אבל לא כמו יוני ויולי. לרוב לא מדובר בחודש שיש בו הרבה התרחשויות - חצי מדינה בחו"ל והחצי השני מחכה שיחזרו".

הרצליה: ביקושים לדירות יוקרה

הביקושים לדירות יוקרה מנהלים את השוק בהרצליה בתקופה האחרונה. דוד לוי, זכיין אנגלו־סכסון בהרצליה, מסביר כי "בחודש אוגוסט לא נרשמו ביקושים גבוהים יחסית לחודשים קודמים. עם זאת, הייתה עלייה ברמת המחירים כיוון שרוכשים ביקשו לקנות דירות יקרות יותר". לדבריו, שוק המכירה התאפיין ברוכשים בעלי אמצעים ונראים בו פחות ופחות משפחות צעירות. "לאחרונה נמכרה דירת פנטהאוז בנווה אמירים בעיר ב־4.75 מיליון שקל", הוא מדגים.

מודיעין: המוכרים מתפשרים

עליות מינוריות יותר נרשמו באוגוסט במודיעין. לדברי מוני הרשקו, זכיין רי/מקס 2000, "אוגוסט היה חודש בעייתי מאחר שרבים מהרוכשים הפוטנציאליים שהו בחו"ל". הרשקו מספר כי בעיר יש לא מעט מתעניינים בדירות שבאו לסגור עסקה ולא עוסקים במיקוח ארוך אך מודה שבמספרים מוחלטים השוק כרגע דליל מאוד. "המוכרים מתחילים להבין שאם הם רוצים למכור, הם חייבים להתפשר ובעסקאות שבוצעו רואים פשרות במחירים. מי שדרשו 1.4 מיליון שקל, מכרו ב־1.33 מיליון שקל ואלה אנשים שעד לפני חודשיים לא היו מורידים שקל", מספר הרשקו. הוא צופה כי מספר העסקאות לא ישתנה בתקופת החגים. "היתה פה עדנה לקבלנים שהיו להם נכסים. הרוכשים כמעט רוקנו את דירות הקבלנים ומי שנותר בלי נכס פנוי, חוזר היום לשוק היד שנייה", מסביר הרשקו. זו לדבריו הסיבה שבחודשים הקרובים נראה התגברות של הפעילות בשוק היד שנייה, שתוביל שוב לעליית מחירים.

פתח תקווה -  "ההאטה מורגשת"

אלופת המכירות בשוק הדירות מקבלן בשנתיים האחרונות מאיימת לשמור על התואר הזה גם השנה. ההערכות הראשונות לקראת החורף הן, כי לאחר כמה מתחמים חדשים שנפתחו למכירה בשכונות החדשות והפרויקט של גינדי באם המושבות שנמכר ברובו במכה אחת לאנשי ארגון חבר, תגיע העיר למספר הדירות הגבוה ביותר שיימכר בארץ גם בסיכום 2010.

העובדה הזו משפיעה על שוק היד שנייה בעיקר בתחום הביקושים לנכסים באזורים הוותיקים המשיקים לשכונות החדשות ולשכונות הוותיקות במרכז העיר שרשמו עליות מחירים של עשרות אחוזים בשנתיים האחרונות. רוברט בויביץ, זכיין רי/מקס עוצמה, מדווח כי למרות עליית מחירים של כ־5% במרכז נרשם באוגוסט חודש שקט יחסית. "ממה שאני שומע, בחלקים מסוימים של המדינה יש עדיין עליות מחירים, אבל בהרבה חלקים אחרים המחירים יורדים ומוכר רק מי שחייב למכור", אומר בויביץ. הוא צופה כי בחודשים הקרובים צפוי שקט. "לאנשים אין ראש למכירת או לקניית דירות בתקופה הזו, אז אני לא צופה בה הרבה התרחשות".

 אתר בנייה באם המושבות פ"ת. צילום: מיכאל קרמר

באר שבע: יושבים על הגדר

בירת הדרום נותרה אחת הנקודות הבולטות של ה"יושבים על הגדר". כך עולה מדיווחי פעילים בה. העיר שהיתה רק עד לפני כחמישה חודשים מוקד עלייה לרגל של משקיעים נהפכה לסמל ההצלחה של מהלכי ההשקט של ענף הדיור שביצע בנק ישראל בחודשים האחרונים. עדיין אין נתונים רשמיים על כך, אך משיחות עם פעילי השוק בבאר שבע מצטיירת תמונה ברורה שלפיה המשקיעים כמעט לא מבצעים כבר שלושה־ארבעה חודשים פעילות, והשוק נותר כמעט כולו בידי משפרי דיור.

זכיין אנגלו־סכסון בבאר שבע, מאיר שלום, אומר שאותם משפרי דיור שהיו בטוחים שהמחירים יירדו נמצאים בעמדת המתנה. "בשבועות האחרונים ראינו היחלשות קלה בפעילות ההשקעה בדירות בעיר, ככל הנראה בשל ההתעסקות בפתיחת שנת הלימודים והחגים הקרבים", הוא מעריך. מחירי דירות להשקעה נעים סביב 400–600 אלף שקל לדירות בנות 3–4 חדרים, ומחיר דירת 4 חדרים להשקעה בקרבת האוניברסיטה הוא 600–650 אלף שקל. מחיר דירת 3 חדרים בקרבת האוניברסיטה עומד על כ־1,800 שקל לחודש, כ־900 שקל לסטודנט. התשואות בהן שומרות על יציבות ברמה גבוהה לשאר הארץ בשל הקיפאון ברמת המחירים ברכישתן.

רמת גן: היצע נכסים נמוך

הפקק של המתנת הרוכשים ברמת גן השתחרר, כך טוענים פעילים בשוק. נועם דרסה, זכיין רי/מקס, דיווח על חודש עסקים מצוין. "אנשים פשוט הבינו שהמחירים לא יירדו, ונמאס להם לחכות והם צריכים פתרון. אמנם היתה עליית מחירים קלה, אבל בשורה התחתונה אין היצע ולכן המכירות הושלמו". הוא מעריך כי התחזיות לירידת מחירים לצד עליית מחירי המשכנתאות גרמו להקשחה בעמדות הקבלנים, שנמנעים מיציאה לפרויקטים נוספים. "מה שכבר עתה גורם לחוסר בנכסים ולעליית מחירים", מוסיף דרסה.

חיפה: העיר התחתית מתעוררת

בעיר התחתית של חיפה החלו להעלות לאחרונה את המחירים לאחר כניסת משקיעים לאזור שנחשב שנים רבות למקום שבו "אסור לגעת". התוכניות של העירייה לפיתוח החלק התחתון של העיר מביאות לאזור משקיעים ערניים שמעריכים כי בתוך כמה שנים המחירים במקום יזנקו. לאחר עלייה יפה ביולי נראה שבאוגוסט נרשמה בעיר כולה עצירה בפעילות.

גליה עיני, יועצת בכירה באנגלו־סכסון חיפה, אומרת כי מחירי הדירות בחודש אוגוסט שמרו על רמתם הגבוהה. "בעלי דירות שניזונו משמועות לגבי בועת המחירים והפריזו בהערכת שווי דירתם נותרו עם הדירות וללא עסקה". לדבריה, "הקונה בחיפה סולידי ואינו מוכן לשלם כל מחיר בעבור דירה". בשוק השכירויות למגורים בחיפה מורגשת תנועה ערה. "בשבועות האחרונים במיוחד החלה מגמת נהירה של סטודנטים לעיר לקראת פתיחת שנת הלימודים באוניברסיטאות. מחיר דירת 3 חדרים להשכרה באזור האוניברסיטה/טכניון עומד על כ־2,500 שקל, כ־1,250 שקל לחדר לסטודנט", מדווחת עיני.

ראשון לציון: האטה בביקושים

אחת הערים שסבלו מאוד מהפגיעה בשוק המשכנתאות בחודשים האחרונים היתה ראשון לציון, שבה עיקר הפעילות בשוק היד שנייה היא של זוגות צעירים. עפרה קונס, זכיינית אנגלו־סכסון בעיר, דיווחה כי באוגוסט נרשמה האטה בביקושים לדירות יד שנייה לעומת יולי, אף כי לקראת סוף החודש התקבלו לא מעט פניות של זוגות צעירים המחפשים דירות 3.5–4 חדרים בתקציב של כמיליון שקל. היא מדווחת עוד על ביקושים ערים לדירות קטנות של 2.5 חדרים, בעיקר בקרב משקיעים ובודדים במחיר של 1.05 מיליון שקל, ומספרת על עלייה במכירות. משפרי דיור שכמעט לא הורגשו בשוק היד שנייה בעיר בחודשים האחרונים החלו לשוב לדבריה, בתקציב של 2.5–3 מיליון שקל לנכס.

כך חישבנו את המדד

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל, אנגלו־סכסון ורי/מקס, ולפירמת השמאים המובילה בישראל, אהוד המאירי ושות'.

לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון ורי/מקס את כל העסקאות שבוצעו באמצעותן ביישובים האלה. הנתונים מועברים לשמאים של המאירי ושות' שמשקללים אותם, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור.

המדד הבסיסי לחישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים, עם חניה ומעלית - הנכס הפופולרי בישראל - אך אין הוא מביא בחשבון מקומות המתאפיינים בדירות יד שנייה קטנות יותר. ככלל, תוספת של חניה ומעלית לדירת יד שנייה היא תוספת של כ־20% למחירה באזורים שבהם הנכסים הנפוצים נטולי תוספת זו. מדד הבסיס - 100 נקודות - משקף את מחירי הדירות מיד שנייה בחודש הראשון למדידה, אוקטובר 2008.

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט