בדיקת ''כלכליסט'': חברות הנדל''ן הקטנות עולות קומה
שנה וחצי לאחר התנעת הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, ומחירי הנדל''ן ממשיכים לעלות. השינוי העיקרי הוא באופי הניגשים למכרזי הקרקעות. בדיקת ''כלכליסט'' מגלה כי השחקניות הגדולות בענף הפסיקו כמעט לחלוטין לרכוש קרקעות במכרזים שמוציא המינהל, והחברות הקטנות ממלאות את הוואקום שנוצר
כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט
זה היה רק עניין של זמן. בעוד מחירי הדיור עלו בשנה וחצי האחרונות ב־15% (על פי נתוני הלמ"ס) על רקע המחסור של קרקע לבנייה, מחזיקות שלוש השחקניות הגדולות בענף זה שטחים שעליהם יהיה ניתן להקים בעתיד כ־25 אלף יחידות דיור. מחזיקות - ולא בונות. בניסיון לפתור את הבעיה יצאה ממשלת ישראל לפני כשנה וחצי לקרב בשולטים הגדולים בשוק הקרקעות. שנה וחצי לאחר התנעת הליך הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, אפשר לומר שבקרב הזה המרוויחים הגדולים הם שחקנים בינוניים וקטנים בענף והמפסיד המרכזי הוא ציבור רוכשי הדירות.
"כלכליסט" בדק את רשימת הזוכות במכרזי הקרקע של המינהל מתחילת 2009 ועד יוני 2010, וגילה כי השחקנים הגדולים בשוק נעדרים כמעט לחלוטין מהמכרזים וכי גופים שנחשבו עד לפני שנה־שנתיים לקטנים או לבינוניים עשויים להיהפך בעשור הקרוב למובילים בענף הדירות. יתרה מכך, כל השחקנים הגדולים מודים שאין להם צורך היום בהתמודדות במכרזים, לאור צבר הקרקעות הגדול שהם מחזיקים.
העניין עלה לראשונה באופן רשמי על סדר היום במסגרת הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, שבה נקבע כי המדינה תנסה למצוא דרכים להגביל את רכישת הקרקע של המדינה על ידי הקבוצות הגדולות בענף. לפני כשבועיים התכנסה לראשונה ועדה שאמורה לפעול למצוא דרכים למנוע מגופי הנדל"ן הגדולים בישראל לווסת את מחירי הדירות - או בעברית, לנסות להכריח את הזוכים במכרזי קרקע של המינהל לבנות על השטח שבו זכו. במינהל מקרקעי ישראל קוראים לזה בימים האחרונים "טיפול בריכוזיות בתחום הקרקעות". כלל האצבע שנקבע בחוק שבבסיס הרפורמה הוא כי לא ניתן יהיה לרכוש יותר מ־16 דונם במכרז. אך עדיין לא ברור כיצד יוכלו במינהל למנוע מיזמים לקנות שטחים רבים מפוזרים במרכזים שונים.
שעיה בוימלגרין. בעל השליטה באזורים צילום: תומריקו
הגדולות מורידות הילוך
בדיקת "כלכליסט" גילתה כי חברת שיכון ובינוי נדל"ן, חברת הבנייה למגורים הגדולה בישראל, לא רכשה בשנים האחרונות קרקעות חדשות. לעומת זאת, בשנה האחרונה ביצעה כמה עסקאות למכירת קרקעות שלה בשווי של כ־100 מיליון שקל, רובן בנתניה. החברה מחזיקה צבר קרקעות המאפשרות להקים כ־15 אלף יחידות דיור ברחבי המדינה, חלק גדול מהן בפריפריה, ו־2,500 יחידות דיור נמצאות בהליכי תכנון ובנייה.
חברת דלק נדל"ן של יצחק תשובה היתה בין נפגעות משבר הסאב־פריים בארץ. במהלך הרבעון הראשון של 2010 מימשה דלק נדל"ן נכסים בהיקף של 319 מיליון שקל, בהם קרקעות, נכסים מניבים ושטחים מסחריים. במרץ 2010 מכרה החברה גם את זכויותיה במרכז מגורים במונטריאול (Palace Eligin) תמורת 172 מיליון שקל. מההודעות של החברה לבורסה עולה כי החברה לא רכשה שום קרקע למגורים ממינהל מקרקעי ישראל, החל מהרבעון הרביעי של 2009.
השנתיים האחרונות לא היטיבו גם עם אפריקה ישראל. לאפריקה מגורים יש כיום זכויות ב־7,420 יחידות דיור, ורק 2,200 מתוכן נמצאות בביצוע - היקף נמוך ביחס לשנים קודמות. גם אפריקה מגורים לא רכשה מתחילת 2009 קרקעות, למעט מכרז בודד בשכונת אגמים בנתניה, שבו זכתה תמורת 43.5 מיליון שקל ב־121 יחידות דיור (ללא הוצאות פיתוח). בחודש יוני חנכה החברה פרויקט חדש בפלורנטין בתל אביב. שוב מדובר בפרויקט בהיקף לא גדול יחסית, שחלקו בעסקת קומבינציה.
שרי אריסון. בעלת השליטה בשיכון ובינוי
מתחילת 2010 החברה לא מפסיקה לממש נכסים. בינואר היא השלימה את מכירת סביוני דניה בחיפה. במחצית הראשונה של 2010 החברה מכרה כמה מגרשים בפרויקט לב הסביונים בפתח תקווה. במסגרת העסקה האחרונה במתחם, אפריקה מגורים ודלק נדל"ן מכרו שלושה מגרשים ב־96 מיליון שקל.
במרץ מכרה החברה קרקעות בפרויקט ג' החדשה בתל אביב ובפרויקט סביוני העמק בעפולה, ובמאי מכרה את זכויותיה בחטיבת קרקע בזכרון יעקב. המימוש האחרון של החברה היה לפני כחודשיים, אז מכרה קרקע בחיפה תמורת 14.3 מיליון שקל.
בשנה האחרונה החליטה גם אזורים, שהייתה בין החברות הדומיננטיות בבניית שכונות מגורים בעשור האחרון, לשנות אסטרטגיה ולהתמקד בפרויקטים של פינוי־בינוי הנחשבים לבטוחים יחסית. החברה הקימה "סיירת פינוי־בינוי", שתפקידה לזהות מתחמים אטרקטיביים באזורי הביקוש ולפעול להחתמת הדיירים על הסכמה לפרויקט. ביבנה מתכננת אזורים לבנות 500 דירות חדשות בחמישה מגדלים, במקום 96 יחידות דיור ישנות, אך החברה מעריכה שייקח עוד שלוש שנים לשנות את התב"ע ובמקביל להחתים את הדיירים.
מי יבנה את העתיד?
על רקע החלטות החברות הגדולות להימנע מגישה למכרזי המינהל, בולטת תופעת ההתחזקות של החברות הבינוניות והקטנות במקומן. חברת דונה, למשל, זכתה בשנה וחצי האחרונות במכרזים לבניית לא פחות מ־923 יחידות דיור ברחבי הארץ, בהיקף כספי של יותר מ־800 מיליון שקל. מדובר בחברה כמעט אנונימית, שעד לפני כמה שנים פעלה בעיקר בתוך ירושלים ובמודיעין, והתרחבה בשנתיים האחרונות לערים כמו אשדוד, יבנה, קריית גת וצור נתן. ב־2009 מכרה החברה לא פחות מ־355 יחידות דיור, בסך כולל של יותר מ־420 מיליון שקל, גידול של כמעט 300% ביחס ל־2008.
לב לבייב. יו"ר אפריקה צילום: עמית שעל
חברת צרפתי צבי ובניו רכשה כבר במחצית הראשונה של 2010 קרקעות בהיקף של 133 מיליון שקל. מדובר בקרקעות פרטיות בנתניה ובפרדס חנה־כרכור ובקרקעות נוספות שבהן זכתה בשני מכרזים של מינהל מקרקעי ישראל בראשון לציון ובבת ים.
חברת אביסרור הדרומית והוותיקה זכתה אף היא במכרזים לבניית 294 יחידות דיור בערים: באר שבע, יבנה, אילת בהיקף של 57.7 מיליון שקל. חברת צמח המרמן, חברה ציבורית בינונית, מכרה במהלך 2009 207 יחידות דיור בהיקף של כ־373 מיליון שקל, גידול של כ־140% ביחס למכירות בהיקף של כ־155.9 מיליון שקל בלבד ב־2008.
חברת דימרי המשיכה להתרחב בשנה האחרונה, ונוסף על מסע רכישות במגזר הפרטי הצטיידה בקרקעות לבניית 356 יחידות דיור בהיקף של 122.8 מיליון שקל במכרזים של המינהל בנתניה, באר שבע ומודיעין. פרץ בוני הנגב מתרחבת גם היא לאזורי הביקוש בשפלה ובמרכז הארץ, ולאחרונה זכתה במכרזים לבניית 332 יחידות דיור, בהיקף של 88 מיליון ביבנה, אשדוד ורחובות.
פחות גדולות במגה־שכונות
תופעה נוספת שמאששת את הקיטון בכוחן של החברות הגדולות היא היעדרותן או נוכחותן הצנועה במגה־שכונות החדשות. לשם השוואה, לפני 10–15 שנים, כשהחלו בבניית מגה־שכונות כמו אם המושבות וקריית השרון בנתניה, היו אלה אפריקה ישראל, דנקנר השקעות, אשדר וענקיות נוספות שרכשו את המאסה הקריטית של הקרקעות והיו הדומיננטיות ביותר בשטח.
הצצה לרשימת החברות הבונות היום את המגה־שכונות הבאות, כמו שכונת אגמים בנתניה או יבנה הירוקה בדרום יבנה, מגלה כי גם שם תפסו את מקומן עשרות חברות בנייה קטנות עד בינוניות. כך לדוגמה: ביבנה הירוקה, שבה מתוכננות להיבנות כ־4,000 יחידות דיור, החברות שיבנו את השכונה כוללות את דונה, חנן מור, צ. לנדאו, פרץ בוני הנגב, אלמוג כדאי, צרפתי שמעון, האחים בוסקילה, רמי שבירו, שיא רפאל ועוד חברות קטנות ובינוניות.
החברות שיבנו את אגמים, שבה מתוכננות כ־2,500 יחידות דיור, כוללות את יוסי אברהמי, רמי שבירו, האחים שרבט, גבי מכלוף, אשדר, אמרגד ועוד. חברת אשדר לדוגמה, למרות גודלה, תבנה בשכונה כ־300 יחידות בלבד.
אם כך, מדוע החברות הגדולות מורידות הילוך? תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, שהנה בעלת הקרקע הפרטית הגדולה בישראל, מגיב בזעם לטיעונים המגיעים ממשרד השיכון וממינהל מקרקעי ישראל, שלפיהם יזמים גדולים מבצעים ספסרות בקרקע ומחזיקים קרקעות בלי לבנות. "כ־30% מזמני אני מבלה בדיונים ובפגישות עם ראשי ערים, בוועדות תכנון, עם אדריכלים ומתכננים כדי לנסות ולקדם תוכניות תקועות כך שתתאפשר עליהם בנייה", אומר דגן.
לדבריו, שיכון ובינוי מכרה השנה לא מעט קרקע, רובה בנתניה.
גילי דקל, מנכ"ל אפריקה מגורים, מגיב לדברים בנחרצות. "האם נראה למישהו בממשלה שיש לי קרקע שעליה אני יכול לבנות ולהרוויח ולא אבנה עליה? זה פשוט אבסורד". דקל מצטרף לדברים של דגן ואומר כי הסיבה המרכזית לכך שהחברה לא בונה איננה תלויה בה, אלא תוצאה של פקקים ביורוקרטיים. "כשאני לא יכול לבנות אני לא בונה. כשאפשר - אנחנו נבנה". עם זאת, דקל מודה כי כאשר הוא מגיע למסקנה שאזור מסוים נהפך ללא כדאי למכירת דירות או בתים, הוא מעדיף למכור בו את הקרקע.
ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים, אומר "החלטת הממשלה להעניק למינהל את הסמכות לעצור חברות נדל"ן גדולות מלהיכנס למכרזים הנה בבחינת לתת לחתול לשמור על השמנת. על הממשלה להפשיל שרוולים ולטפל בבעיה המרכזית, שהנה מינהל מקרקעי ישראל ולא חברות הנדל"ן".
יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים, אומר "כל מי שיש לו קרקע שהוא יכול לבנות עליה בונה. זאת בגלל הביקושים הגבוהים. עיכוב התחלת בנייה בקרקעות נובע לרוב מבעיות תכנון. אין כדאיות לקבלנים להחזיק קרקעות, כיוון שהם צריכים מימון ולכן הם מממשים את כל מה שהם יכולים".
כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט
