''דירה להשכיר'' - מדריך פסקדין לשוכר דירה

כתבה מתוך האתר: www.psakdin.co.il

בעמק יפה בין כרמים ושדות. עומד מגדל בן חמש קומות. ומי גר במגדל?

"בקומה הראשונה תרנגולת שמנה. כל היום בביתה על משכבה מתהפכת. היא כל-כך שמנה שקשה לה ללכת. בקומה השניה גרה קוקיה, כל היום היא מהלכת, עושה ביקורים ,כי בניה גרים בקינים אחרים. בקומה השלישית חתולה כושית נקייה, מגונדרת. על צוואר יש לה סרט. בקומה הרביעית גרה סנאית. בשמחה ונחת אגוזים מפצחת. ובקומה החמישית גר מר עכבר. אך לפני שבוע ארז חפציו ונסע. איש אינו יודע לאן ומדוע. כתבו דיירי המגדל שלט, תקעו מסמר מעל לדלת, וקבעו שלט בקיר: דירה להשכיר." (מתוך דירה להשכיר/לאה גולדברג)

מבוא

בדקתם בכל הלוחות, התרוצצתם בין דירות שונות ומשונות במשך ימים, ציפיתם, התאכזבתם, התעקשתם, ובסוף – מצאתם את דירת חלומותיכם (לפחות לשנה הקרובה).

עכשיו צריך לחתום על חוזה שכירות. איך תוכלו לדאוג לזכויותיכם ? למה חשוב לשים לב, ועל מה כדאי להתעקש?

אתר פסקדין מציג מדריך מפורט בענייני שכירות - תשובות לשאלות הנפוצות ביותר. לקרוא ולשמור !

חוזי שכירות דירה והסדרת היחסים עם המשכיר

ש: בעל הבית שלי טוען שלפני שאני עוזבת, עלי לסייד את הדירה. בחוזה אין כל סעיף המחייב אותי לכך, אך הוא טוען שאני מחויבת כי כך נהוג. האם הוא צודק ?

ת: לפי החוק, השלמת פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים, תעשה לפי הנוהג המקובל בעסקאות מאותו סוג.

לפיכך, אם נהוג בחוזה שכירות, ששוכר דירה מסייד את הדירה טרם עזיבתו אותה, יהא על השוכר לסייד.

לכן, עדיף לקבוע את העניין מראש בהסכם השכירות על מנת למנוע אי הבנות מסוג זה.

ש: בעל הבית שלי מסרב לאפשר לי לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות למרות שמצאתי שוכר אחר במקומי. לדברי בעל הבית אני יכול כמובן לעזוב, אך לא יכול להפסיק לשלם לו דמי שכירות. האם הוא רשאי לעשות זאת ?

ת: החוק קובע כי השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות-משנה, אלא בהסכמת המשכיר.

עם זאת,  אם המשכיר מסרב לעסקה מטעמים בלתי סבירים, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, רשאי השוכר להעביר את השכירות גם ללא הסכמתו.

השאלה מהם טעמים בלתי סבירים תלויה בנסיבות המקרה, אך באופן כללי מדובר במצב בו נמצא שוכר חלופי באותם תנאים, והמשכיר מסרב לכך מטעמים שרירותיים. על מנת שסירוב המשכיר ייחשב כסביר, עליו להראות טעם הוגן, מוצק וממשי.

מומלץ!

במטרה למנוע אי הבנות מומלץ להוסיף להסכם השכירות סעיף בנוסח הבא:

"על אף האמור בהסכם זה, במידה שהשוכר יחפוץ לסיים את תקופת השכירות בטרם תומה, הוא יהיה רשאי לעשות כן בתנאי שימצא שוכר חלופי תחתיו שייטול על עצמו את כל התחייבויות השוכר על פי הסכם זה, ובלבד שהמשכיר הסכים לכך מראש ובכתב. המשכיר לא יסרב לזהות השוכר החלופי אלא מנימוקים סבירים."

ש: האם אני יכולה להמשיך לגור בדירה בה אני מתגוררת היום באותם התנאים, גם ללא חוזה שכירות, אם בעל הדירה שלי הביע את הסכמתו העקרונית לכך בעל פה ?

ת: קיים פסק דין של בימ"ש השלום הקובע כי אם השוכר ממשיך להחזיק במושכר לאחר תום תקופת השכירות, רואים את הצדדים כאילו התכוונו לכך שהשוכר ימשיך להחזיק במושכר על פי אותם תנאים, אלא אם כן קיימת ראיה ברורה לכך שהצדדים שינו את תנאי השכירות בהסכם חדש.

כדאי!

על מנת למנוע חילוקי דעות, כדאי לשלוח למשכיר (לכתובת שנקבעה בהסכם השכירות) הודעה לפיה הסכם השכירות ימשך לתקופה הנוספת המבוקשת בהתאם לסיכום הדברים.

ש: (שאלת המשך) לאחר כמה חודשי שכירות ללא הסכם שכירות חדש בנסיבות שתוארו לעיל, החלטתי כי אני מעוניינת לעזוב את הדירה. האם תהיה זאת הפרת חוזה?

ת: לא, אם תודיעי על כך מראש לבעל הדירה.

ע"פ החוק, אם לא הוסכם על תקופת שכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלא להגדיר תקופה קצובה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני , בהתאם למועדים הקבועים בחוק.

כמו-כן מומלץ ביותר להגיע לסיכום כתוב בעניין זה בהמצאות סעיף "אופציה" בנוסח הבא:-

"הארכת תקופת השכירות (אופציה):

לשוכר ניתנת בזאת הזכות להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת של סה"כ __ חודשים החל מיום __/__/__ ועד ליום __/__/__. (להלן: "תקופת האופציה")

האופציה מותנות בכך שהשוכר ימציא שיקים למשכיר בגין תקופת האופציה מראש וכן יודיע בכתב למשכיר על רצונו לממש את האופציה, וכל זאת חודשיים לפני כל תום תקופת שכירות המקורית. ההודעה תתבצע במכתב בדואר רשום שישוגר למשכיר ובתנאי מפורש שלא יהיו כל הפרות שהן בתקופת חוזה זה ובתקופת האופציה.

על תקופת השכירות הנוספת יחולו כל תנאי השכירות בהתאם לחוזה זה, ובכלל זאת, הערבויות שבידי המשכיר ישארו בתוקפן."

זכויות הדייר

ש: הכיור בדירה השכורה שלנו נסתם ובעל הבית מסרב לשלם על הזמנת אינסטלאטור, בטענה שזו לא אחריות שלו אלא שלנו - האם הוא צודק?

ת: באופן כללי, נהוג כי המשכיר אחראי לתקן בלאי הנובע משימוש סביר.

החוק מחייב את בעל הבית לתקן בתוך זמן סביר, לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אלא אם מדובר בפגם שהמשכיר אינו מחויב לתקן לפי החוק.

אם בעל הבית לא תיקן את הפגם תוך זמן סביר לאחר הצגת הדרישה, רשאי השוכר לתקן את הפגם בעצמו, ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות.

אם הפגם לא תוקן, השוכר רשאי לדרוש להפחית את דמי השכירות, בהתאם לירידת ערך השכירות שנגרמה בעקבות הפגם.

ש: בבניין בו אני שוכרת דירה החלו לבצע שיפוצים – במשך כל שעות היום ישנו רעש בלתי נסבל, לכלוך והגישה לבניין חסומה רוב הזמן. האם אני מחויבת להמשיך לשלם שכר דירה ?

ת: במקרה כזה, החוק מקנה פטור מחובת התשלום או אפשרות לבטל את החוזה, אם השיפוצים מונעים את דרכי הגישה לדירה, ומונעים מהשוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות.

אם השוכר בחר שלא לבטל את החוזה בשל כך, הוא יהיה פטור בנסיבות מסוימות, מתשלום דמי השכירות עבור הזמן שהשימוש במושכר נמנע ממנו.

ש: פתחתי עסק לשיווק ומכירת תכשיטים. האם אני  רשאית לקבל לקוחות בדירתי השכורה?

ת: באופן כללי, התשובה תלויה בתנאי חוזה השכירות - אם החוזה אוסר במפורש על השוכר לעשות שימוש במושכר אלא למטרת מגורים, הרי שלא ניתן לנהל עסק מהדירה. לעומת זאת, החוק קובע, כי אם אין התניה על שימוש ייחודי כאמור, רשאי השוכר להשתמש במושכר גם שימוש אחר, ובלבד שלא יהיה בו משום פגיעה במושכר או הכבדה על המשכיר יותר מאשר לפי המוסכם.

באופן כללי, שימוש מכביד או פוגע הוא שימוש אשר גורם למושכר נזק גדול יותר מזה שעלול להיגרם לו בעקבות השימוש המוסכם. לדוגמא, שימוש הגורם להקטנת דמי השכירות המשולמים בפועל למשכיר (למשל, תוצאה מהשימוש בנכס על ידי חברה ולמטרה עסקית).

בנוסף יש לבחון היבטים נוספים, כגון: אישור העירייה להפעלת העסק (רישיון עסק), דמי הארנונה הנדרשים וכיו"ב.

חשבונות, מיסים וביטחונות

ש: שכרתי דירה, אך מסתבר שהדייר הקודם לא שילם את חשבון החשמל, ועכשיו רודפים אחרי שאשלם אותו. מה אני יכולה לעשות?

ת: עפ"י הכללים לאספקת חשמל לצרכנים, מבחינת חב' החשמל, כל עוד הצרכן לא מיידע אותה על הפסקת החזקה בנכס מסוים, הוא ממשיך להיחשב כצרכן, ולהיות אחראי לחובות בגין חשמל המסופק לדירה. בפסק דין העוסק בעניין זה, (אשר אינו בבחינת הלכה מחייבת), נקבע כי חברת החשמל אינה יכולה "להסתתר" מאחרי כללים אלה, ולחייב את השוכר החדש בגין חובות של השוכר הקודם.

מומלץ בחום!

במועד תחילת/סיום השכירות, יש להודיע לחברת החשמל על החלפת השוכרים (בדומה להודעות למחלקת הארנונה, המים וכיו"ב, וכן להתנות בהסכם השכירות, שהשוכר אחראי אך ורק לתשלום בגין צריכת חשמל בתקופת ההסכם והחזקתנו במושכר.

ש: אני ועוד חבר שכרנו דירה בת"א. האם נצטרך לשלם את הארנונה, או שמא בעל הדירה הוא זה שיצטרך לשאת בתשלום?

קיים פסק דין של בימ"ש השלום בי-ם (אשר אינו בבחינת הלכה מחייבת), הקובע כי אם נושא הארנונה אינו מוסדר בחוזה השכירות, המשכיר הוא זה שישא בתשלום הארנונה בתקופת השכירות.

פקודת העיריות מחייבת משכיר דירה לתקופה של שנה או יותר, למסור לעירייה הודעה על כך שהדירה מושכרת. אם המשכיר עשה זאת, הרי שעל השוכר לשלם את הארנונה. לעומת זאת,  כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יחויב המשכיר בתשלום הארנונה, גם בגין תקופת השכירות.

בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה.

ש: לא שלמתי דמי שכירות במשך חודשיים כי פיטרו אותי מהעבודה ולא נשאר לי כסף. האם ניתן לגבות את הסכום משני חברים שלי שחתמו לי בתור ערבים?

ת: במידה שלא תשלם את דמי השכירות כפי שהתחייבת בחוזה השכירות, ניתן לחייב את חבריך, לשלם אותם, מכוח ערבותם החוזית.

ע"פ חוק הערבות, במידה והערב חויב לשלם את החוב, הוא זכאי לתבוע לאחר מכן מהשוכר, את הסכום ששילם, בתוספת הוצאות סבירות וריבית.

יש להדגיש, כי בעל הבית רשאי לפנות לערבים רק לאחר שדרש מן השוכר לקיים את חיובו.

(חשוב לציין, כי עניין הערבות הינו נושא בפני עצמו הדורש בדיקה והתייחסות ספציפיים).

ש: אני עומדת לחתום על חוזה שכירות. אילו בטחונות יכול בעל הדירה לבקש ממני, ומה משמעותם ?

ת: למעשה, ישנן מספר אפשרויות ליצירת בטוחות:

ערבות צד ג' - אדם (צד ג' להסכם) מטעם השוכר מתחייב כי במקרה שהשוכר לא יעמוד בתשלומים מסיבות שונות, ניתן יהיה להיפרע ממנו. בפסיקה נקבע כי נטל ההוכחה לקיומו של הסכם ערבות מוטל על כתפי הטוען לו. כלומר, על משכיר הדירה יהיה להוכיח כי אכן התקיים הסכם כאמור.

צ'ק פיקדון - צ'ק פתוח המיועד לגופים ספציפיים כמו חברת חשמל ו/או ועד בית ו/או עירייה, או לחילופין צ'ק פתוח ללא מוטב ספציפי. צ'ק הפיקדון ישמש את בעל הדירה רק במקרים בהם הדייר הסתלק תוך השארת חובות נשוא הסכם השכירות.

ערבות בנקאית - התחייבות הבנק כערב לחובותיו של השוכר, במידה והוא אינו עומד בהם. עלותו של שטח ביטחון בנקאי גבוהה יחסית. ערבות בנקאית מחייבת את השוכר להציב תמיד סכום כסף נגיש במידה והבנק ידרוש אותו.

שטר חוב – התחייבות של הדייר לשלם לבעל הנכס את הסכום הנקוב בשטר. את שטר החוב ניתן לקנות בכל סניף דואר בעלות נמוכה. עם זאת, לשם פירעונו, על המשכיר לפנות ללשכת ההוצאה לפועל, ולשוכר ניתנת אפשרות להתגונן.

ש: האם ניתן לפנות אותי מהדירה השכורה בטענה כי הפרתי הוראה מהוראות ההסכם ?

ת: פינוי דייר בשל הפרת תנאי מתנאי ההסכם אפשרי ע"פ החוק באופן של עשיית דין עצמי במקרה של הסגת גבול או תפיסת מקרקעין שלא כדין. במקרה של שוכר המסרב להתפנות מהדירה, הדברים נתונים לפרשנות בית המשפט המצמצמת את הסעיף - מעבר לכך שניתן לעשות זאת רק אם מדובר בפינוי שנעשה תוך 30 ימים מהיום בו החלה הסגת הגבול, קיימת פרשנות לפיה הוראת החוק לא חלה על פינוי שוכר כיוון שהוא מלכתחילה נכנס למקרקעין כדין. לאור האמור לעיל, נראה כי הסעיף אינו מאפשר עשיית דין עצמית בכל הנוגע לשוכר סרבן.

לאחרונה תוקנו תקנות סדר הדין האזרחי באופן המאפשר לבעל הדירה לפנות למערכת המשפט בבקשת סעד של פינוי הדירה כאשר השוכר אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד, והדיון בבקשתו יתבצע לא יאוחר מ-30 יום ממועד הגשת כתב ההגנה.

סיכום

נושא השכירות הינו נושא מורכב מכפי שאולי מקובל לחשוב. כמו בכל מערכת יחסים חוזית, חשוב לדעת לקרוא חוזה שכירות ולהבין על מה חותמים. חשוב להתעכב על נושאים לא ברורים ולדעת את מלוא החובות הנובעות מהחוזה, כמו גם את סך הזכויות המגיעות לשוכר.

אין ספק, שהבנת הנושא וחתימה על חוזה שכירות ב'עיניים פקוחות' יחסכו מאוחר יותר בעיות, ויאפשרו מערכת יחסים תקינה בין השוכר למשכיר.




הכתבה פורסמה במקור באתר PsakDin.co.il