האינפלציה חוזרת. האם ישפיע הדבר על מחירי הנדל''ן?

בעולם המערבי מחירי הנדל"ן יורדים כי בעתות של משבר כלכלי מחירי הנדל"ן מגיבים בירידות מחירים. הפעם הנדל"ן בעולם מוכה פעמיים, פעם אחת משום שיש משבר כלכלי ופעם שנייה משום שהמשבר הכלכלי הנוכחי מקורו במשבר נדל"ן חריף בארה"ב ולכן המחירים בניו יורק, לונדון, לוס אנג'לס ופריז ירדו בעשרות אחוזים.

אך לא בישראל.בישראל כאמור המחירים עולים, אולם העלייה באינפלציה עשויה למתן את המגמה.

האינפלציה כנראה חוזרת ולעובדה מצערת זו יהיו השלכות על ענף הנדל"ן. בחודש יוני מדד המחירים לצרכן עלה ב 0.90% .בחישוב שנתי האינפלציה כבר חרגה מתקרת יעד האינפלציה של שלושה אחוזים.

מדד יוני מוכיח שהאינפלציה לא רק מתדפקת על הדלת אלא נכנסה פנימה לתוך הבית.

האינפלציה עולה במידה רבה בגלל צעדים יזומים של הממשלה. המע"מ עלה באחוז אחד, מה שיעלה את המחירים במשק בכמעט אחוז אחד שלם. מחירי הסיגריות עלו, מחיר הדלק עלה וכל אלו באים לידי ביטוי במדד המחירים לצרכן. המדד עלה ביוני וקרוב לוודאי שיעלה גם ביולי ובשיעור חד יותר.

כיצד האינפלציה עשויה להשפיע על שוק הנדל"ן?

פרופסור דן גלאי, מרצה באוניברסיטה העברית ויו"ר בית ההשקעות סיגמה סיפר לנדל"ן.קום:
"העלייה בשיעור האינפלציה לא באה כהפתעה. הממשלה מזרימה סכומי כסף גדולים למשק ולזה יש השלכות אינפלציוניות. להערכתי בנק ישראל יתחיל להעלות את שיעורי הריבית בקרוב כדי לבלום את העלייה באינפלציה" .

במידה וההערכות של פרופסור גלאי יוכחו כנכונות זה ישפיע רבות על שוק הנדל"ן, שכן כל שינוי בשערי הריבית ישפיע על ענף הנדל"ן.

ההסבר פשוט למדי. הסיבות לעליית מחירי הנדל"ן:

א: יש מחסור בדירות כי התחלות הבניה הן הרבה לצורך הטבעי ליחידות דיור אשר מסתכם בכ-30,000 לשנה.

ב: שערי ריבית נמוכים, משמעותם תשואה נמוכה אפסית אפילו על פיקדונות בנקאיים, תוכניות חסכון וכו'. משמעות הדבר שלא כדאי להשקיע באפיקים אלו.

גם האלטרנטיבה של שוק ההון עדיין אינה אטרקטיבית מספיק. שערי המניות, בכלל זה שערי מניות הנדל"ן ומדד הנדל"ן 15 עולים אולם המחזורים עדיין נמוכים יחסית מה שמוכיח שהציבור עדיין לא נוהר בהמוניו לשוק ההון.

האלטרנטיבה היא נדל"ן, במיוחד כששערי הריבית נמוכים ומשמעותם משכנתאות זולות וכשהבנקים למשכנתאות רואים בעין יפה יזמים שרוצים להשקיע בנדל"ן. גם משכנתאות זולות יחסית וגם נכונותם של הבנקים לתת משכנתאות ליזמים שרוכשים דירה אחת או שניים לצורך השקעה מעודדות את הביקושים.

הגידול בביקוש לנדל"ן כשלעצמו אולי לא היה מעלה את המחירים כפי שקרה מתחילת השנה. הסיבה העיקרית לעליית מחירים היא מחסור בדירות, היצע שנמוך מהביקוש ושיימשך כל עוד אין גידול בהתחלות הבניה וזה מביא אותנו לתהליכים אשר ישפיעו על שוק הנדל"ן.

עליית שערי הריביות לא תשפיע רבות על הביקוש של אלו שרוכשים דירה כדי שתהיה להם קורת גג אך היא עשויה להשפיע על הביקושים ההשקעתיים.

משקיעים רוכשים נדל"ן להשקעה כשהאלטרנטיבות פחות טובות. העלייה בשערי הריבית תשפר את כדאיות ההשקעה בכלים השקעתים בנקאיים. במקביל לעליית שערי הריבית יש מגמה של שיפור במצב הכלכלי. לא מן הנמנע שבגלל זה ולמרות עליית שערי הריבית שוק המניות שוב יחייך למשקיעים וגם זה יהווה אלטרנטיבה לשוק הנדל"ן.

אך האם הירידה בביקוש ההשקעתי לנדל"ן תביא לירידת מחירים?

לא בהכרח. עליה בשערי הריבית והתחזקות שוק המניות של תל אביב עשוי להקטין את הביקוש ההשקעתי לנדל"ן אך ספק אם זה יספיק בכדי להקטין את המשך עליית מחירי הנדל"ן שכן על פי הנתונים שמתפרסמים על ידי הלמ"ס, הביקוש "הטבעי", לדירות למטרות מגורים מגיע לכ-35,000 ואילו התחלות הבניה נמוך הרבה יותר..