האם התקנות החדשות של בנק ישראל יבלמו את העלייה במחירי הדירות?

ג'ון בן-זקן

ביום שני הפתיע בנק ישראל את ענף הנדל"ן כשהוציא הנחיות חדשות לגבי שוק המשכנתאות בישראל. רוני חזקיהו, המפקח על הבנקים, פרסם טיוטת הנחיות חדשה ביחס למתן משכנתאות. בשורה התחתונה, מדובר על ייקור משמעותי של הריבית לאלו שנוטלים משנכאות מעבר לשישים אחוזים מערך הנכס הממושכן.

בבנק המרכזי סבורים שעליית מחירי הדירות מסכנת את המערכת הבנקאית, שכן הדירות הן הבטוחה למשכנתאות. העליות החדות עשויות להביא לירידות חדות במחירי הנדל"ן. בעתיד שווי הבטחונות יקטן וזה עשוי לסכן את היציבות של המערכת הבנקאית.

הפתרון של בנק ישראל הוא להגביל משכנתאות ללא יותר מ- 60% מערך הנכס, אלא אם הבנק יפריש 0.75% מגובה ההלוואה לקרן החובות המסופקים. כלומר מעשית, כל מי שירצה משכנתא של יותר מ- 60% יצטרך לשלם ריבית נוספת של בין 1% ל- 1.5%.

ההנחיות החדשות של בנק ישראל אמורות לצנן את ענף הדיור בישראל, שכן לדעת בנק ישראל קיימת בועת נדל"ן ובאמצעות ייקור המשכנתאות יהיה ניתן לפוצץ את הבועה ולהחזיר את השוק לשפיות. בנק ישראל הוא מוסד שלטוני הנהנה מאמון הציבור והעומדים בראשו זוכים לכבוד והערכה, אך במקרה של שוק הנדל"ן קשה לומר שהוא נוקט בצעד נבון, שכן לדעת מומחים אין בישראל בועת נדל"ן וגם אם תהיה כזו, ספק אם ניתן יהיה להילחם בעליית מחירי הנדל"ן בישראל באמצעות ייקור המשכנתאות הגבוהות.

יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים, שולל את ההנחה שיש בועת נדל"ן בישראל: "ישראל היא לא ארה"ב ששם מחירי הדירות התנפחו. ללא כל סיבה הגיונית, כאן מחירי הדירות עולים כי הביקוש עולה על ההיצע. יש מחסור חריף בדירות ובמציאות שכזו ברור שהמחירים עולים".

ואכן, קשה לתאר את מה שקורה בשוק הנדל"ן של ישראל כבועה. "בועה היא מצב שבו המחירים עולים באופן מלאכותי ולבסוף הבועה מתפוצצת והמחירים צונחים. כך קרה בשוק ההייטק בשנת 2000, כשמחירי מניות חברות הסטארטאפ עלו בלי שום הצדקה כלכלית. כך גם קרה בשוק הנדל"ן של ארה"ב כשבמסגרת משכנתאות סאב פריים ניתנו משכנתאות של יותר ממאה אחוזים מערך הדירה בריבית גבוהה לשכבת אוכלוסיה שהכנסותיה היו ירודות, מה שהעלה את המחירים בצורה מלאכותית. בישראל המצב שונה מאוד. הבנקים בדרך כלל לא נתנו משכנתאות שהיו גבוהות מ- 70%. במקרים מיוחדים הסכימו לעלות ל- 75%, אך מעבר לכך דרשו בטחונות מיוחדים, שיעבוד נכס נוסף או ביטוח של EMI. בכל מקרה, הבנקים בישראל דורשים שההחזר החודשי יהיה פחות משליש מהכנסת הנטו של הלווה,  או הלווים במקרה של בני זוג."

העלייה בייקור המשכנתאות הגבוהות לא תצנן את הביקושים.

בנק ישראל מעריך שההנחיות החדשות יבלמו את הביקוש לדירות ועל ידי כך יביאו לירידת המחירים, אך מומחים בשוק הנדל"ן של ישראל לא סבורים כך. תומר מוסקוביץ, מנכ"ל חברת משהב, הסביר לנדל"ן קום מדוע הוא לא חושב שלהנחיות של בנק ישראל תהיה השפעה רבה על שוק הנדל"ן. "אני לא סבור שלהנחיות החדשות של בנק ישראל תהיה השפעה רבה על שוק הנדל"ן בישראל. יותר ממחצית מעסקאות הנדל"ן בישראל הן במסגרת מה שמכונה משפרי דיור. מדובר באנשים שמוכרים דירה קיימת כדי לרכוש דירה חדשה, כך שברוב המקרים אנשים אלו לא זקוקים למשכנתא גבוהה, בטח לא של יותר מ- 60% מערך הדירה. זוגות צעירים וכאלו שנכנסים לראשונה לשוק הדיור לא מקבלים משנכאות "גבוהות". זה נכון שהבנקים מוכנים באופן עקרוני לתת עד 70% מערך הנכס, אך יש את מגבלת ההכנסה החודשית ".

ואכן, מגבלת השליש מגבילה את יכולתם של זוגות צעירים לקבל משנכאת גבוה. משכנתה ל- 25 שנה של 70% על דירה שעולה כמיליון שקלים תחייב החזרים חודשיים של כ- 3,900 שקלים לחודש, מה שמחייב הכנסה נטו של כ- 11,500 שקלים. משכנתא של 60% תחייב הכנסה נטו של 10,000 שקלים, שגם זה רף גבוה. לדעת מוסקוביץ, "התקנה החדשה של בנק ישראל עשויה להשפיע על הביקושים של המשקיעים, אך בכל מקרה חלקם של המשקיעים בשוק הנדל"ן פחת מאוד, כך שההשפעה הכוללת תהיה מינורית.

רונן שיטרית, יו"ר רשת אנגלו סקסון, מחזיק בדעה דומה: "להערכתי זה לא ישפיע על הביקושים, כי אלו שיזדקקו למשכנתאות גבוהות יותר יוכלו להיעזר בחברת EMI שמבטחת משכנתאות גבוהות". אך יש לשים לב שההנחיה החדשה לא אוסרת על מתן משכנתאות מעבר ל- 60% , ההפרשה של 0.75% לחובות מסופקים מתורגם בתוספת ריבית של כ- 1.5% ללקוח. ברנרד רסקין, יו"ר רשת רימקס, טוען ש "מי שזקוק למשכנתא גבוהה יהיה מוכן לשלם עוד 1.5% בשנה, הרי שגם בימים אלו רבים נעזרים בביטוח של חברת EMI שגובה מחירים גבוהים הרבה יותר מתוספת הריבית של בין אחוז ל- 1.5% אשר  לקוחות  יידרשו לשלם עבור משכנתא שגבוה מ- 60% מערך הנכס.

מי שסבור שהמהלך של בנק ישראל בכל זאת ישפיע על המחירים הוא ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין של ישראל: "אני חושב שלמהלך של בנק ישראל תהיה השפעה. כבר היום רואים התמתנות במחירי הנדל"ן. המהלך של בנק ישראל עשוי לבלום את עליית המחירים ובטווח הרחוק זה גם יכול להביא להורדת מחירים. המהלך של בנק ישראל, בשילוב עם צעדים נוספים שהאוצר מתכנן, יכול לפגוע בביקוש ההשקעתי לנדל"ן, שגם אם הוא לא גבוה בתקופה זו, הוא בכל זאת מגיע לכעשרה אחוזים מסך השוק ובגלל זה עשוי להשפיע בשוליים".