הירידה בשערי הריבית עשויה להגדיל את הביקוש ההשקעתי לנדל''ן
שיחה עם ליאור ברוכים- מנכ"ל חברת AMG משכנתאות על המשמעות של הורדת שערי הריבית של בנק ישראל .
בחודש האחרון בנק ישראל הוריד את שערי הריבית פעמיים, ב 25 בפברואר מ 4.52% לשנה ל 3.75% ואילו ב 24 במרץ הוריד את הריבית שוב ל 3.25%.
הורדת שערי הריבית באחוז אחד בתקופה של חודש ימים הוא ללא תקדים בישראל ומשקף כנראה מדיניות חדשה של בנק ישראל. ריבית המינימום הנוכחית היא הנמוכה ביותר בששים שנות קיום המדינה וככל הנראה היא לא תהיה הנמוכה ביותר זמן רב.
ביום ששי שעבר נגיד בנק ישראל הבהיר שמה שחשוב עכשיו זה לעודד צמיחה. עידוד הצמיחה בימים אלו חשובה יותר בעיניו מאשר המלחמה באינפלציה וככל הנראה שערי ריבית המינימום של בנק ישראל ירדו עוד.
ירידת שערי הריבית ישפיעו על ענף הנדל"ן אולי יותר מאשר על ענפים אחרים שכן הענף כולו הוא צרכן כבד של אשראי, ברמה של החברה וכן ברמה של הצרכן של רוכש הדירה.
חברות הנדל"ן ממנות חלק גדול מפעילותם בארץ ומחוצה לה באמצעות אשראים בנקאיים ואילו הציבור ברובו הגדול רוכש דירות ובתים באמצעות קבלת אשראי בנקאי ארוך טווח, קרי משכנתאות.
הירידות בשערי הריבית יקטינו את הוצאות המימון של חברות הנדל"ן, וכפועל יוצא יגדיל את רווחיותם. חדשות טובות לבעלי המניות של חברות הנדל"ן כי הדבר יבאו לידי ביטוי בדיווידנד שישולם להם מדי פעם.
מן הסתם הורדת עלויות המימון של חברות הנדל"ן עשוי לסייע לרוכשי הדירות בזמנים של ביקושים נמוכים יחסית שכן החברות יעשו מאמץ להוזיל מחירים, אך ספק אם כך יקרה בשוק של ביקושים חזקים לדירות כשבלאו הכי יש לחץ כלפי מעלה על המחירים. אך ההשפעה העיקרית של ירידת שערי הריבית תהיה על הריבית על המשכנתאות.
ליאור ברוכים, מנכ"ל AMG משכנתאות, מעריך שלהורדת שערי הריבית תהיה השפעה על עלות המשכנתאות , "ויהיה יותר כדאי לרכוש דירות לשם השכרה וגם יהיה יותר כדאי לרכוש דירה במקום לשכור דירה".
לירידה בשערי הריבית של בנק ישראל תהיה השפעה מיידית על אותם משכנתאות הניתנות על בסיס PRIME אך השפעה מאוחרת יותר לגבי משכנתאות בריבית צמודה. בעבר רוב רובם של המשכנתאות ניתנו צמודות למדד המחירים לצרכן. אך זה כבר לא כך.
יועצי הנדל"ן בימינו מציעים ללקוחות לקחת משכנתא משולבת, כ 60% צמוד ו-40% בריבית פריים. יש כאלו שמציעים לקחת חלק מהמשכנתא במטבע זר על בסיס 50% צמוד, 40% פריים ו 10% מטבע זר בעיקר דולרים.
המשכנתאות שינתנו בריבית פריים יוזלו מיד שכן ריבית הפריים צמודה לריבית המינימום של בנק ישראל, הפריים שווה ריבית המינימום פלוס 1.5 אחוזים פירוש הדבר שהפריים באפריל שווה ל 4.75% לעומת 5.75ֵ לשנה לפני יותר מחודש. הירידה בריבית הפריים יואיל לא רק לאלו שייקחו משכנתאות עכשיו ובעתיד המיידי אלא גם אלו שלקחו אותם בעבר שכן הריבית במשכנתאות הפריים היא ניידת, עולה יורדת עם התנודות בריבית הפריים.
אך לא כך הדבר לגבי המשכנתאות הצמודות שכן הריבית הצמודה ארוכת הטווח נקבעת על בסיס גיוס הכסף הצמוד ארוך הטווח שהוא פונקציה של התשואה על אגרות החוב הצמודות השקליות של ממשלת ישראל. הירידה בשערי הריבית של בנק ישראל ישפיע בסופו של דבר על הריבית הצמודה ארוכת הטווח אך כעבור ששה עד שמונה שבועות.
אך אומר ברוכים, "הריבית בישראל יורדת זה כבר זמן רב יש לחץ כלפי מטה על הריבית של המשכנתאות הצמודות. הריבית הממוצעת על משכנתאות כולו מגיע לכ4.15% וזאת ריבית נמוכה, ואני מעריך שיהיה לזה השפעה על הביקושים לדירות.
