התחזית ל-2010: חגיגת המחירים בשוק הנדל''ן הסתיימה

כתבתו של שי פאוזנר מאתר כלכליסט

התנהלותו של שוק הנדל"ן למגורים בישראל ב־12 החודשים האחרונים עוד תיהפך לשיעור חשוב בבית הספר למינהל עסקים. הסיפור, אם יש מישהו שהספיק להדחיק זאת, החל במפץ גדול בשווקים הפיננסיים סביב העולם, שגרמו לקיפאון בענפי עסקים רבים. הבולט שבהם היה ענף הנדל"ן.
שוק הנדל"ן בעולם ובישראל קפא כשהמשבר הרחיק ממנו באחת את המשקיעים ואת המממנים שסיפקו לו חמצן. לצד זאת החל תהליך נורמלי למשברים כלכליים: הפעילים בשוק עוצרים את העסקאות, ומתחיל שלב מריטת העצבים שבו הקונים מחכים לירידת מחירים והמוכרים דוחים את המכירה. אך עד כאן הדמיון בינינו לבין העולם.

בניגוד לרוב שוקי הנדל"ן בעולם, במדינת ישראל חסרים באופן קבוע נכסים למגורים. מדי שנה בעשור האחרון מגיעות לשוק כ־30 אלף דירות חדשות, אולם הן אינן מצליחות לספק את הביקוש לדירות במשק, שעומד לפי נתוני הלמ"ס על כ־40 אלף דירות בשנה. כבר בתחילת המשבר היה ברור שמי שיירדו מהגדר ראשונים יהיו הקונים, שהתחילו את התקופה במצב קשה יותר מקוני הדירות במקומות רוויי בנייה כגון מזרח אירופה או ארה"ב. כך היה שוק המגורים הישראלי אחד הראשונים שיצאו מהמשבר ובאופן הדרמטי ביותר בעולם.

לדברי אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאי המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', השותף להכנת מדד הנדל"ן של "כלכליסט", ב־12 החודשים האחרונים מסתמנת עלייה ממוצעת של עד 10%, להוציא כמה אירועים ייחודיים. בנתוני המדד בולט המשך המגמה של העדפת דירות חדשות באזורים חדשים בכל עיר על פני דירות יד שנייה במרכזי אותן ערים ממש.

נתוני מדד נדלניסט לאוקטובר 2009 מלמדים כי הזינוק במספר העסקאות ועליית המחירים של החודשים האחרונים נבלמו. נתון זה מקבל משנה תוקף בנתונים שפרסם אתמול מינהל הכנסות המדינה, שלפיה באוקטובר נמשכה מגמת הירידה במספר העסקאות. עוד בולטת בסקירה ירידה בשיעור של כ־10% ברכישת דירות להשקעה, בעיקר באזור באר שבע.

זו השעה לאסוף את הנתונים הגלויים בענף ולנסות להעריך לאן ילך שוק הדירות בשנה הבאה. לפי הנתונים, שוק הדירות צועד לשנה שתנוע בין יציבות מחירים באזורים ספציפיים לבין מיתון של ממש במקומות שבהם ההיצע לא יגדל אולם מספר הקונים הפוטנציאליים יעלה. עליית הריבית במשק ל־1% תגיע בקרוב לשוק המשכנתאות, תהפוך את רכישת הדירה ליקרה יותר ותגרום למשקיעים לחזור לתחומים שבהם הריבית העולה מסייעת להם, כגון בורסות, אג"חים ופיקדונות בנקאיים. בשורה התחתונה, לשוק הדירות צפויה שנה של היחלשות, ואם לא יהיו הפתעות, הוא ישוב להיות שוק של קונים בשנה הקרובה. מי שמתכנן לרכוש דירה בקרוב, כדאי שיבחן היטב את התנאים וינסה כבר עכשיו להתמקח.

תל אביב - האטה לא אופיינית

כפיר זוהר, זכיין אנגלו־סכסון תל אביב, מזכיר כי ברבעון הראשון של השנה אנשים נמנעו מלרכוש דירות. ברבעון השני והשלישי של השנה עלה מספר העסקאות ופיצה על היקף העסקאות הנמוך מהרבעון הראשון. "התופעה הבולטת ביותר בשנה האחרונה היתה עליית מחירי הדירות הקטנות. אני מעריך ששוק הדיור התל־אביבי ישמור על יציבות מחירים בחודשים הקרובים".
לעומתו, רמי חבה, זכיין רי/מקס רויאל תל אביב, דווקא מרגיש שבחודשיים האחרונים יש ירידה בהיקף העסקאות בעיר, "בעיקר מפני שהתקשורת לא חדלה מלעסוק בבועת הנדל"ן. האטה שכזו היא בהחלט לא אופיינית לתקופה הזו. מצוקת הנדל"ן כאן אמיתית, והכל נובע ממחסור אמיתי בדירות בשוק". חבה צופה עלייה קלה והדרגתית במחירים בעיר: "אם בעלי הנכסים לא יורידו מחירים ויהיה חוסר בהיצע, המחירים יישארו כפי שהם ואפילו יעלו", הוא מזהיר.

ירושלים - משקיעי החוץ חוזרים

עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בירושלים, מסכמת שנה קשה בעקבות השפעת המשבר על משקיעי חוץ שקנו דירות נופש והתקשו למכור אותן. "משקיעי החוץ דחפו את המחירים כלפי מעלה, המוכרים משוכנעים שעדיין יוכלו לקבל מחירים כאלה, ומשפרי הדיור לא מוכנים לשלם מחירים כאלה. כתוצאה מכך, כיום ישנם נכסים שעומדים בשוק הרבה מאוד זמן ללא קונים", היא אומרת. כעת, היא אומרת, השוק אינו לוהט אך גם אינו רדום. "עדיין ישנם משפרי דיור בשוק, וישנם גם כמה תושבי חוץ, שמתחילים לחזור בעיקר לדירות הקטנות. אני מעריכה שלא יהיו עסקאות ענק עכשיו, אבל יימשך הביקוש לדירות הקטנות להשקעה".

חיפה - שנה של פריחה

"מתחילת השנה עלו מחירי הדירות פלאים לעומת שנים קודמות שבהן היה הנדל"ן החיפאי רדום", מסכם זכיין אנגלו־סכסון בחיפה, דרור אלוני, את השנה האחרונה. עם הסיבות לכך נמנים המחסור בבנייה חדשה בעיר, היעדר אפיקי השקעה, חוסר אמון בבנקים וריבית נמוכה על משכנתאות. אלוני מדווח על התחזקות של אזורים לא מרכזיים בעיר, כגון קריית אליעזר, בת גלים, הדר עליון ורמות רמז: "המחירים שם עלו בכמה עשרות אחוזים והם אלו שהניעו את כל השוק קדימה".

קריית מוצקין - האטה באוקטובר

יובל שמול, זכיין רי/מקס אישי מקריית מוצקין, מדווח על שנה של "עליית מחירים מטורפת". עם זאת, שמול מציין כי בחודש האחרון נרשמה האטה. "המוכרים כבר לא דורשים מחירים דמיוניים שאי אפשר לעמוד בהם. אני צופה שהשוק יישאר ברמה הזו".

 כפר סבא - מחכים לשכונה הירוקה

הביקושים הגבוהים בכפר סבא, לפי איציק נחומי, זכיין רי/מקס הצומת, מתרכזים בעיקר בדירות חדשות עם מרפסת, שנמכרות ב־1.6-1.4 מיליון שקל. "עבור דירות 5 חדרים ישנות יותר אנשים דורשים מחירים בשמים, אך בפועל לא מצליחים למכור. בסיכומו של דבר, אם מישהו ירצה למכור, הוא ייאלץ להתפשר באופן משמעותי על המחיר", אומר נחומי. הוא מעריך כי בניית 2,000 יחידות דיור בשכונה הירוקה בכפר סבא תגרום לתחרות בין החברות והמחירים בשכונה יתייצבו ואף יירדו. "זה ישפיע גם על מחירי היד שנייה. ככל שיהיה שם יותר היצע, זה יוריד את הלחץ משוק היד שנייה בעיר".
הרצליה - התאוששות מתחילת השנה

תחילת השנה בהרצליה התאפיינה בעליות מחירים, אומר זכיין אנגלו־סכסון בעיר דוד לוי. "ההתאוששות לעומת החודשיים האחרונים של 2008 החלה בתחילת השנה, לאחר שהקונים הבינו שהמחירים לא הולכים לרדת והתחילו לקנות נכסים. אחרי עליות מחירים שהיו עד מרץ, השוק התייצב, ובאוקטובר הורגשה יציבות ברמת המחירים הנוכחית". לדעתו, הסיבה לכך היא האווירה בשוק שמוכתבת על ידי דעות של כלכלנים או שרים בעניין בועת הנדל"ן. "להערכתי, הציבור יבין בתוך חודש־חודשיים שאין בועה ויחזור לקנות".

פתח תקווה - ביקושים בשכונות החזקות

השכונות החזקות בפתח תקווה, כגון כפר גנים הישנה והחדשה, נווה עוז הישנה והחדשה ואם המושבות, ממשיכות ליהנות מביקושים ערים, כך טוען רוברט בויביץ, זכיין רי/מקס עוצמה (כפר גנים). עם זאת, לדבריו, מספר המתעניינים עומד כיום על כמחצית מזה של אמצע 2009. "לדעתי, אחת הסיבות לכך היא שהתקשורת מנפחת את נושא בועת הנדל"ן מעבר לכל פרופורציה", הוא אומר, ומעריך כי בעתיד ירשום השוק ירידות מחירים מתונות בטווח הקצר של פחות מ־5%. "בטווח הרחוק תישמר מגמת עליית מחירים".

נתניה - עלייה הדרגתית

זכיינית אנגלו־סכסון בנתניה, שוש ערער, אומרת כי למרות החששות והתחזית לירידת מחירים בגלל המשבר העולמי, מחירי הנדל"ן המשיכו לעלות. "עליית המחירים בעיר נמשכה עד אוגוסט והיתה הדרגתית ועקבית לאורך השנה. בספטמבר־אוקטובר היתה התמתנות בפעילות, אולם עכשיו מורגשת שוב עלייה בביקושים. מתחילת השנה עלו מחירי הדירות בעיר ב־6%–15%". ערער צופה כי ירידת המחירים לא תגיע לעיר. "לפי רמת הביקושים והמחירים, התחזית היא שמגמת העלייה תמשיך בצורה מתונה יותר או שתהיה יציבות במחירים", היא אומרת.

 ראשון לציון - התייצבות במחירים

"ברבעון השני והשלישי היו מכירות ערות ואף עליית מחירים של 5%–10%", אומרת עופרה קונס, זכיינית אנגלו־סכסון ראשון לציון. "ברבעון האחרון של השנה רואים התייצבות במחירים. הצפי הוא כי תהיה ירידת מחירים קלה של עד 5% על רקע עלייתם של המחירים בעשרות אחוזים בשנים האחרונות בעיר". לדבריה, כיום הביקושים הם בעיקר לדירות בנות 3 ו־4 חדרים, הנמכרות למשקיעים ב־800–700 אלף שקל.

חולון - ירידה במחירים

עמי מן, זכיין רי/מקס אקסלנס מחולון, אומר כי כיום ישנה האטה ואפילו ירידה במחירי הנדל"ן בעיר. "מי שרוצה באמת למכור חייב להתפשר", הוא אומר, ומעריך שהמגמה הזו תימשך בחודשים הקרובים. "כשהחלה עליית המחירים, היה קשה מאוד למכור דירות, כי אנשים הקפיצו מחירים. מבחינת נדל"ן, לא היתה בעיה מיוחדת לעבור את המשבר. הרגשנו שהמחירים עולים בצורה מטורפת בזמן שכל השווקים קורסים. בסך הכל, זו היתה שנה טובה מבחינתנו", אומר מן.

גבעתיים - עליות בנכסים הקטנים

מתחילת השנה עלו מחירי הנכסים הקטנים (1.2-1 מיליון שקל) בעיר בטווח של 15%-30%, אומרת מנהלת סניף אנגלו־סכסון גבעתיים, ספה מנו. "בנכסים היקרים יותר של 2.5 מיליון שקל ומעלה נרשם מספר קטן יחסית של עסקאות. בחודש האחרון מורגשת רגיעה בביקושים והקונים אינם מוכנים לשלם כל מחיר". מנו מעריכה כי לא תהיה ירידה משמעותית במחירים, ושלאחר היציבות תורגש ירידה של עד 10%. 

באר שבע - מרכז הכובד בדרום

באוקטובר הורגשה התייצבות במחירים בביקושים לדירות באזור אוניברסיטת בן־גוריון, אומר זכיין אנגלו־סכסון בבאר שבע מאיר שלום. הוא מציין כי החלה התעניינות של משקיעים בשכונות המרוחקות יותר, בשל התשואה הגבוהה יותר שיוכלו לקבל שם על הנכס. "המחירים בעיר עלו ב־25%-50% בנכסים מסוימים", הוא אומר, וצופה כי גורמי הצמיחה, כגון כביש 6, השקעות המדינה בדרום, עיר הבה"דים והתרחבות האוניברסיטה, מצביעים על העברת מרכז הכובד לשכונות המרוחקות יותר ממרכז העיר.

אשדוד - הקונים על הגדר

זכיין אנגלו־סכסון אשדוד, שלומי אביחצירא, מזכיר כי שנת 2009 התחילה בצל הקסאמים והמלחמה בעזה, אולם מספר כי לקראת המחצית השנייה של השנה חזרה האווירה הטובה לשרור בשוק הנדל"ן.  "הביקושים והיצע נמוך הביאו לעליית מחירים של 5%-10%. נכון להיום נראה כי יותר קונים יושבים על הגדר וממתינים לירידה של מחירים, הן בשל יכולותיהם הכלכליות והן בשל הדיבורים על בועה. עקב הירידה בביקושים וצפי התחלות הבנייה לשנת 2010, נראה כי תהיה ירידת מחיר של עד 10%", הוא אומר.


כתבתו של שי פאוזנר מאתר כלכליסט