יחסי קבלן – דייר

השלב הראשון של היווצרות היחסים בין קבלן לדייר ( שלעיתים בעל כורחם של הצדדים נמשכים מספר שנים לא מבוטל ),הנו הביקור של הדייר במשרדי המכירות של הקבלן או היתקלות בפרסום של הפרוייקט באמצעי התקשורת השונים. בשלב זה ישנה חשיבות רבה לזהותו של הקבלן - האם הוא רשום בפנקס הקבלנים, האם הוא קבלן מוכר ואמין וכו' .

בשלב זה, הקבלן הן בעצמו, והן באמצעות אנשי המכירות, מנסה לשווק את הפרוייקט גם באמצעות פרוספקטים למיניהם . בחלק לא מבוטל של הפרוספקטים מופיע גודל משוער של הדירה האמורה . במקרה כזה, שאגב לא מומלץ, יש להקפיד על שני דברים - האחד, כיתוב ע"ג הפרוספקט כי האמור בו הנו להמחשה בלבד ולא מחייב את הקבלן ומנגד להוסיף כי רק ההסכם על נספחיו הוא זה שיכיל את ההתקשרות החוזית שבין הצדדים . ( ראו לעניין זה את הלכת צמיתות המתייחסת למקרה בו הקבלן לא צירף תשריט ברור לחוזה המכר ונקבע בפסק דין זה כי הדייר היה זכאי להסתמך על הפרוספקט שניתן לו טרם החתימה על ההסכם).

כדי למנוע מצב זה, יש לבקש מהקבלן תשריט בקנה מידה של 1:100 עם מידות ברורות המאפשרות לבדוק את גודלה של הדירה. התשריט המצורף להסכם המכר הוא המסמך החשוב ביותר בעניין זה, למרות שכיום המפרט לא פחות חשוב כפי שיובהר בהמשך .

התשריט מתאר את הממכר ואת מידותיו, וככל שהוא מדויק יותר הדייר לא יוכל לבוא בטענות כלפי הקבלן בקשר למידותיה של הדירה שרכש . לפני קצת יותר משנה אף בוצע שינוי במפרט המצורף לחוזה המכר,במסגרתו על הקבלן לציין את שטח הדירה לפי כללים שנוסחו בו, כך שכיום לתשריט המכר ישנה חשיבות פחותה ממה שהיתה לו בעבר, ונראה כי המפרט יתפוס את התפקיד המרכזי בנושא שטח הדירה .

השלב החוזי

השלב השני שביחסי קבלן- דייר הוא השלב החוזי. רבים מהדיירים נוטים לחשוב שלא בצדק, כי עורך הדין של הקבלן הינו גם עורך הדין שלהם, אך כמובן שאין הדבר כך.

לעיתים הדיירים חושבים שאין טעם בקבלת ייצוג משפטי מטעמם היות "ולא ניתן לשנות את ההסכם עם הקבלן ". גם דעה זו איננה נכונה, ובהחלט יש לא מעט שינויים שניתן להסכים עליהם עם ב"כ הקבלן.

כמובן שיש דיירים שחושבים כי עדיף לחסוך את שכרו של עורך הדין מטעמם ולא באים מיוצגים לעסקה. כל ההנחות הנ"ל מוטעות ביסודן, וישנה חשיבות רבה לכך שדיירים יהיו מיוצגים בשלב המו"מ החוזי בין הצדדים .

דבר זה אף עשוי להועיל לקבלנים עצמם כאשר טענת דייר " לא הבנתי "או " לא ידעתי " לא תישמע ותידחה . הדברים אמורים במיוחד לאור התיקון בחוק המכר דירות ( הבטחת השקעות) , תיקון שנכנס לתוקפו רק לאחרונה בעקבות פרשת "חפציבה " בכל הקשור לנושא ביצוע תשלומים לקבלן במהלך הבנייה . עורך הדין של הדייר אמון גם על בדיקת המצב התכנוני והקנייני של הפרויקט בכלל והדירה בפרט.

תקופת הבנייה

לאחר שלב החוזה , מגיע השלב של תקופת הבנייה עד למועד מסירת הדירה. בשלב זה ישנה חשיבות רבה לשני נושאים: שינויים שמבקשים הדיירים לערוך בדירה והזמן הנדרש לכך, וכמובן מועד מסירת הדירה . במסגרת החוזית בד"כ נהוג למצוא סעיפים המתייחסים לתקופת מסירת הדירה: בד"כ ישנה תקופה של כשלושה חודשים שבהם ניתנת אפשרות לקבלן לאחר במועד מסירת הדירה מכל סיבה שהיא . כקבלן יש להקפיד כי אותה תקופת חסד ( בד"כ של 3 חודשים ) לא תיכלל במניין תקופת האיחור, גם אם האיחור הנו מעבר לתקופה זו, וכדי לעשות כן יש לנסח סעיף ברור בהסכם שקובע כי גם אם היה איחור מעבר לתקופה של שלושה חודשים, הרי מרוץ הזמן לתשלום פיצוי לדייר בגין כך לא יחל מנקודת ההתחלה אלא מהתקופה שתיספר לאחר תקופת החסד . כדייר, יש לנסות ולצמצם את סעיפי הפטור הקיימים בחוזים אלה, כך שסך התקופות המצטבר לא יעלה על שישה חודשים במקסימום. כמו כן, עדיף לצדדים לקבע את הפיצוי המוסכם בגין איחור ( בד"כ שכר חודשי עבור דירה דומה באזור ) . מבחינתו של הקבלן מומלץ שלא לכתוב כי מעבר לתקופה מסוימת הפיצוי יהיה הפיצוי המוסכם שנקבע עבור הפרות אחרות .

מסירת הדירה

הרגע הגדול הגיע והדייר קיבל הודעה על מסירת הדירה. לשני הצדדים חשוב כי יתבצע הליך מסודר והוגן של מסירת הדירה, וזאת באמצעות פרטיכל מסירה . לא פעם קבלנים שלא טרחו לעשות זאת, נתקלו בקשיים בהמשך. לאחר עריכת הפרטיכל הדירה נמסרת לדייר, ותם עוד שלב במערכת היחסים בין הצדדים , תם ולא נישלם.

ליקויים ותיקונים

השלב הבא הוא בד"כ אותה שנת בדק המצוינת בחוזה המכר. שנת הבדק נועדה לאפשר לקבלן לבצע תיקונים בדירות ללא הפרעה מצד הדייר . מנגד הדייר זכאי ואף חייב על פי חוק המכר ( דירות ) להודיע לקבלן על כל ליקוי שנתגלה לו במהלך תקופה זו. מעבר לתקופה זו, קיימות תקופות בדק שונות המופיעות בחוק המכר ( דירות ) וזאת בהתאם לסוג הליקוי שנמצא .

ישנה גם תקופת אחריות בת 3 שנים המתחילה בתום תקופת הבדק, כך שיכול להיווצר מצב של ליקוי שאחריות הקבלן תסתיים רק בחלוף 10 שנים ( למשל, קילופים בחיפוי החיצוני ) .

דיירים אשר גילו בדירותיהם ליקויים, חייבים להודיע על כך לקבלן, ולאפשר לו לתקן את אותם ליקויים. מנגד, הקבלן מחויב לעשות הכל כדי לבצע את התיקון. אם שני הצדדים ינהגו כך, יחסכו משאבים רבים ,זמן יקר והרבה עגמת נפש משני הצדדים .

כידוע לקבלן ישנה זכות מוקנית לבצע תיקונים הן על פי ההסכם והן על פי החוק וההלכה. בע"א 472/95 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ נקבע, כי זכותו החוזית של קבלן לערוך תיקונים בעצמו נדחית רק כאשר הוכח שאין נכונות רצינית לתקן את הליקויים. כן ראו ת.א. 3221/94 מרינה אסולין ואח' נ' חפציבה – חברה לבנין עבודות ופיתוח בע"מ.

כמו כן הוראות סעיף 4 לחוק מכר (דירות) מצמצמות את הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970, בכך שהן משנות את ההסדר הכללי לגבי קבלת פיצויי כספי בכך שהוראות חוק המכר (דירות) מטילות מגבלה על הנפגע מהפרת ההסכם וקובעות, כי אם הייתה מוכנות מצד הקבלן לתקן הליקויים בתוך פרק זמן סביר אזי לרוכש הדירה אין זכות לקבל כספים.

ראה בעניין זה את ת.א. (חיפה) 1512/94 אלקיים ואח' נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, וכן את דבריו של א ורדי ,דיני מכר דירות ליקוי בניה והבטחת זכות הרוכשים תשנ"ז 1977 ,בע"מ 3 שם נכתב:

"זכות רוכש דירה לקבל פיצוי כספי בגין אי התאמות קמה רק משלא קיים המוכר-הקבלן את חובתו לתקן את אי ההתאמות והעדפת רצון הקונה לפיצויים על פני הצעת הקבלן לתקן את הליקויים תתקבל אם הקבלן לא טרח לתקנם או התיקון לא עלה יפה . חובה זו היא גם לזכותו של הקבלן ".

בתיקים מסוג זה, הוכח כי כאשר קבלן היה סרבן בביצוע תיקונים בבית הדייר ומנגד הדייר הביע נכונות לתיקון הליקויים על ידי הקבלן, נקבע פיצוי גבוה כנגד הקבלן, כולל רכיב הוצאות ועגמת נפש. לעומת זאת, כאשר הוכח כי הדייר לא אפשר לקבלן לבצע תיקונים ואילו הקבלן עשה כל מאמץ לבוא לקראת הדייר, לא רק שהתביעה נדחתה כנגד הקבלן ( למרות העובדה כי נתגלו ליקויים בדירה ), אלא שהדייר אף חויב בהוצאות לקבלן.

לסיכום

ביקשתי במאמר קצר זה להדגיש מספר נושאים חשובים בנושא יחסי קבלן- דייר בלא להיכנס ליתר פירוט, בתקווה כי הנושאים שהודגשו יעזרו לשני הצדדים לכלכל מעשיהם במערכת יחסים זו ביתר תבונה.

* כותב המאמר הנו עו"ד שותף במשרד " ניר ,בכר כהן" המתמחה בתחום המקרקעין. עו"ד בכר עצמו עוסק רבות בתחום יחסי קבלנים- דיירים ויחסי קבלנים בינם לבין עצמם ועומד בראש מחלקת הליטיגציה של המשרד.

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.