ירושלים בירת ישראל כמוקד התעניינות נדל''ני

ירושלים, בירת ישראל, היא גם העיר הגדולה ביותר במדינה. מתגוררים בה כיום כ-770 אלף תושבים, מתוכם כחצי מיליון יהודים (כשני שליש מהאוכלוסיה) וכ-270 אלף ערבים מוסלמים, נוצרים, ארמנים ואחרים.

גם בשטחה היא העיר הגדולה ביותר, כ-125 אלף דונם. כמחצית משטח זה סופח לעיר בעקבות מלחמת ששת הימים ב-1967, מתמקד רובו ככולו במזרח, צפון ודרום העיר וחלקו הגדול מיושב כיום בשכונות יהודיות, במקביל לשכונות הערביות הותיקות.

מנתוני לשכת שמאי המקרקעין בישראל מתברר כי העיר מתאפיינת גם בגידול אוכלוסייה משמעותי ביותר , כ-2 אחוזים לשנה, חלקו הגדול באוכלוסייה הערבית והיהודית חרדית.

ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי יתרונותיה של ירושלים מבחינת רוכשי הנדל"ן והגורמים להפיכתה למוקד התעניינות נדל"ני ולרמות מחירים גבוהות ויציבות במהלך עשרות שנים, נובעות כתוצאה מחמישה גורמים עיקריים:

א: העיר נהנית ממיתוג גבוה מאוד בישראל וגם בעולם, כעיר עם היסטוריה של שלושת אלפים שנה, עובדה המשפיעה מאוד על רוכשי נדל"ן, בעיקר משקיעים יהודים מחו"ל, וכן "'קהל שבוי" של ירושלמים שלא יוותרו על הזכות להתגורר בעיר היסטורית זאת.

ב: אופייה של העיר, המבוסס על בנייה באבן ירושלמית המחויבת על פי חוק, משפיעה על הביקושים לנדל"ן ועל רמות המחירים, ובמיוחד בשכונות המבוקשות.

ג: העיר נהנית מ"פנורמה" מרשימה מאוד של גובה (כ-700-800 מטרים מעל לפני הים), נוף מרהיב מהשפלה ויערות פרוזדור ירושלים ועד למדבר יהודה וים המלח.

ד: האקלים בעיר ממוזג ויבש ללא פגעי הלחות של מישור החוף.

ה:  כבירה נהנית ירושלים מהזכות לאכלס בתוכה את מירב מוסדות השלטון, האוניברסיטה החשובה והגדולה בישראל, המרכז הרפואי הגדול ועוד.

כל אלה, יצרו בירושלים מאזן של רמת מחירים גבוהה ויציבה וביקושים איתנים שתרמו לרמות מחירים ממוצעות שהינן מהגבוהות בישראל ואינן נופלות אפילו ממחירי האזורים המבוקשים של מרכז תל אביב.
על פי ניתוח לשכת השמאים מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת, בשכונה ירושלמית ממוצעת ולא יקרה במיוחד במרכז העיר, עשוי לנוע בטווח של 400-500 אלף דולר(1.5-2 מיליון שקלים).

בשכונות מבוקשות ויקרות במרכז, דוגמת רחביה, טלביה ובית הכרם, שלושת האזורים היוקרתיים ביותר בעיר, רמות המחירים כיום הינם כ-9,000 דולר למ"ר, כלומר כמיליון דולר (כ- 4 מיליון שקלים לדירת יוקרה ממוצעת בגודל של כ-120 מ"ר.

יחד עם זאת, קיימת בירושלים דיפרנציאציה ברורה בין אזורים הנחשבים ליוקרתיים ונחשבים בעיקר במרכז העיר, לבין שכונות רבות ובמיוחד במעטפת העיר ובאזורים הממוקמים מעבר ל"קוי 1967" דוגמת פסגת זאב, גילה , ארמון הנציב ועוד, שבהם הביקושים נמוכים יותר ורמות המחירים, בהתאם, מגיעות אף לטווחים של 200-300 אלף דולר לדירת 4 חדרים, כלומר במחצית בלבד לעומת שכונות ממוצעות בעיר, וכרבע לעומת שכונות יוקרה.

אמנם, אומר כהן, גם בתל אביב ובערים אחרות בישראל ובעולם ניתן לראות תופעה זו, אולם בירושלים הפערים בולטים במיוחד, תוצאה של פערים מיתוגיים וסוציו-אקונומיים משמעותיים בין איזור לאיזור. יחד עם זאת, מסכם כהן, עדיין הממוצע הוא גבוה יחסית ואינו נופל מתל אביב, לדוגמא.

מרדכי(מוטקה) אביב, מותיקי הקבלנים והיזמים בעיר, והבעלים של חברת הבנייה "מ. אביב"  אומר כי רמות המחירים הגבוהות והיציבות בשכונות רבות במרכז העיר וסביבותיו, נובעות לא רק מהאיכויות הבסיסיות שיש לעיר, ומבדלות אותה מכל עיר אחרת בישראל, אלא גם מהנאמנות ללא סייג של קהלי הרוכשים לעיר. לדבריו קיימת תופעה מעניינת של ירושלמים מבוססים, הן חילוניים והן דתיים, שיש באפשרותם לרכוש דירה בכל מקום בישראל, ומשדרגים את עצמם בתוך ירושלים לשכונות חדשות ומבוקשות.

כדוגמה מובהקת לכך מביא אביב את כל השכונות הממוקמות לאורך "נתיבי בגין", כביש עירוני מהיר(זהה ל"נתיבי איילון" בתל אביב) החוצה את ירושלים מצפון לדרום, והנסיעה בו חופשית עם מחלפים וללא רמזורים. לכל אורך ציר זה, מדגיש אביב, הולכים ונוצרים במהלך השנים האחרונות ביקושים לנדל"ן, הן בשכונות קיימות דוגמת בית הכרם, רמת בית הכרם וגבעת בית הכרם, הן בית וגן והן גבעת מרדכי, שכונה ותיקה שבסמוך לה קיבלנו החלטה אסטרטגית לבנות שכונה חדשה למשפרי דיור ירושלמים.

הסיבה, לדברי אביב, לביקושים הגבוהים, הינה הן ה"חוסר ברירה" הנובע מהתחלות בנייה מועטות בעיר(כ-500 יחידות דיור לשנה לעומת ביקושים גבוהים פי שלושה ויותר) והן העלייה ברמת המינוע והנגישות שמאפשר הכביש המהיר בזמן נסיעה של חמש עד עשר דקות לכל איזור תעסוקה, קניות או בילוי בעיר.

אביב מדגיש תופעה מעניינת נוספת: בניגוד לדיכוטומיה שהיתה קיימת בעבר בין שכונות חילוניות דוגמת בית הכרם, רחביה וטלביה, לבין שכונות דתיות וחרדיות, כיום קיימות לא מעט שכונות שבהן ניתן למצוא שכנות טובה בין חילוניים, מסורתיים ודתיים לאומיים, דוגמת בית וגן, גבעת מרדכי, רמת בית הכרם ועוד.

לדוגמה, מציין אביב  בפרויקט שהחברה בונה בלב ירושלים בין שכונת רמת בית הכרם לבין שכונת גבעת מרדכי, הרוכשים והמתעניינים הינם משפרי דיור ירושלמים ברובם מסורתיים מה שמכונה דתיים "לייט".הפרוייקט כולל 350 יחידות דיור של בנייה רוויה עם תמהיל דירות מגוון ומציע דירות בנות 3,4,5, ו-6 חדרים גדולות כשהמחירים נעים סביב ה-2 מיליון ש"ח לדירת 4 חדרים ממוצעת.

ואכן "נתיבי בגין"(כביש 4) וכן היציאות והכניסות המהירות החדשות שנבנו מצפון, מדרום, ממזרח וממערב לעיר, וכן הרכבת הקלה שפתיחתה צפויה תוך כשנתיים, רק יחזקו את הביקושים לנדל"ן, בראש וראשונה בשכונות המבוקשות במרכז העיר, אולם גם בשכונות החדשות והמתחדשות הנבנות סביבן.

התשואה על רכישת נכס על ידי תושב חו"ל אמנם איננה יוצאת דופן ומגיעה בדרך כלל לגובה סטנדרטי למדי של 4-5 אחוזים, אולם ההיסטוריה הוכיחה שהתשואה הממשית והאפקטיבית ביותר הינה דווקא על מחיר הנכס עצמו ואם נוסיף לכך את הסיבות הרגשיות של "לגור בירושלים" או" לרכוש נכס בירושלים", הרי שאין זה מקרה שכל משקיע יהודי רביעי או חמישי, שם את עינו על עיר הבירה.

ערך מוסף נוסף לנדל"ן, מוסיף כהן, הינו החתך הגבוה מאוד של רבבות ירושלמים שהינם עובדים בכירים במוסדות ממשלה ובכנסת, רופאים במרכזי הבריאות השונים, פרופסורים באוניברסיטה, שופטים ועובדים בבית המשפט העליון ובבנק ישראל, מדענים וחוקרים בעשרות מוסדות מחקר הפזורים ברחבי העיר, כשלאחרונה הוחל גם לפתח פארק ביוטכנולוגי ייחודי במינו בישראל, במערב העיר, באיזור שכונת עין כרם.

כהן מציין כי כמו בכל עיר יש לירושלים מספר בעיות, הנמצאות כעת בשלבי טיפול שונים. שתי הבעיות העיקריות: האחת, למרות תוספת האוכלוסייה המשמעותית מדי שנה, יש גם הגירה החוצה, ובעיקר של משפחות חילוניות, וגידול יחסי של האוכלוסיה הדתית והחרדית בעיר. 

בעיה שנייה הינה העובדה שלמרות ריכוז מוסדות השלטון, הבריאות והחינוך, ירושלים בעיני רבים עודנה פריפריאלית
ביחס לתל אביב הנוצצת שבמישור החוף. שתי בעיות אלה מטופלות כיום הן על ידי ממשלת ישראל והן עירית ירושלים,
העושות מאמץ גם ליצור דו קיום הולם בין האוכלוסיה החילונית והחרדית, וגם לייצר אלפי מקומות עבודה איכותיים נוספים בעיר, עובדה שתשפיע כמובן על רמות הביקושים לנדל"ן בעיר.