כולם רוצים להוריד את מחירי הדירות!

ג'ון בן-זקן

בחודשים האחרונים כולם רוצים להוריד את מחירי הדירות. שר השיכון יצא עם תכנית להגברת שווק הקרקעות, אך משום מה מחירי הקרקעות לא יורדים וכתוצאה מכך גם מחירי הדירות החדשות לא יורדים. ביום ראשון יצא משרד האוצר עם תכנית משלו כשבמרכזה הגדלת התחלות הבניה לכ- 70,000 יחידות דיור לשנה. כמו כן, ביום שני יצא ראש עריית ירושלים ניר ברקת עם תכנית משלו שמטרתה לספק דיור בר השגה לזוגות צעירים בבירה.

האם תכניות אלו יצליחו להביא להורדת מחירי הדירות? ספק.

התכנית של משרד האוצר נראית פנטזיונרית ומתעלמת לחלוטין מכושר הייצור של ענף הבניה בישראל ובנוסף פוגעת בשטחים הירוקים. במשרד האוצר גורסים, מן הסתם, שבשנים האחרונות יש עליית מחירים של הדירות למגורים שעיקרה במרכז הארץ. עליית המחירים נובעת בעיקר מרמת הריבית הנמוכה במשק, המביאה לעלייה בביקוש לדיור. הוזלת ההלוואות לדיור מחד וההיצע הנמוך של קרקעות לבניה למגורים באזורי ביקוש מאידך, מביאים לעלייה במחירי הדירות.

ואכן, שערי הריבית על המשכנתאות ירדו לאחרונה לשפל חדש. הריבית הממוצעת למשכנתאות לעשרים שנה ויותר עומדת על 3.53%, לעומת 4.31% לפני שנה ו- 6.8% בשנת 2003, ואילו הריבית על משכנתאות קצרות טווח ירדה ל- 2.27%, לעומת 2.85% לפני שנה ו- 6.91% בשנת 2003.

במשרד האוצר לא מתכוונים לפעול ביחס לשערי הריבית הנמוכים, שכן אלו נקבעים בהתאם לביקוש וההיצע בשוק ההון. עם זאת, באוצר מאמינים שהסיבה לעליית מחירי הדירות נעוצה בעיקר בהעדר היצע מספיק ובזה הם בהחלט רוצים לטפל. משרד האוצר שואף להגדיל את התחלות הבניה לכ- 70 אלף יחידות כבר בשנה התקציבית (הכפולה) 2011-12, על פי חלוקה של 6,000 בתל אביב, 9,000 בחיפה, 10,000 בירושלים,  25,000 במרכז, 10,000 בצפון וכמות דומה בדרום.        

התחלות הבניה בדרום ובצפון יתבססו על בניה צמודת קרקע של שתי יחידות דיור לדונם, בכדי למשוך לשם אוכלוסיה חזקה וכן על שינוי ייעוד קרקע חקלאית שלא בשימוש חקלאי. האוצר שואף להגדיל את היצע הקרקע באמצעות מדיניות של יד חזקה נגד פולשים, נקיטת צעדים נגד אלו שמחזיקים קרקע לבניה שלא בשימוש ובהקלות במסגרת תמ"א 38 והסדרי פינוי בינוי.

תכנית טובה, אך ספק אם ישימה.

התחלות בניה שנתיות של 70,000 יחידות דירות אכן יגדילו את ההיצע מעבר לביקושים שעומדים על כ- 35,000 עד 40,000 לשנה, אך כדי שייבנו 70,000 יחידות דיור מדי שנה דרוש כוח אדם רב. בענף מעוסקים היום כ- 170,000 עובדים. בכדי להגיע להספק שנתי של 70,000 יצטרכו להגדיל את מספר העובדים בכמה עשרות אלפים ומאחר ואין כאלו בנמצא, כל עליה בהתחלות הבניה תקפיץ את עלות העבודה וכפועל יוצא את עלות הבניה והמחיר הסופי של הדירות.

בהתאחדות הקבלנים סבורים שבמקום שתכנית האוצר תביא לירידת מחירים היא תגרום לעלייתם ולא רק בגלל מחסור בכוח אדם, אלא גם משום שיזמים רבים לא יהיו מוכנים להתחיל פרויקטים בשל החשש שעד שיסיימו אותם מדיניות משרד האוצר תביא לירידת מחירים.

עופר שגיב, מנכ"ל ובעלים של חברת מי-טל הנדסה וייזום, אמר לנדל"ן קום: "אם בודקים על ציר הזמן את האירועים הקרובים, יש להודות על האמת בעובדה כי בחודשים הקרובים מוביל האוצר מהלך שיביא בוודאות לעליית מחירים בטווח הקצר, לעיכוב במסירת דירות ופרויקטים שכבר נמצאים בבנייה. מדובר בהורדת מספר העובדים הזרים לאפס והחלפתם בעובדים ישראליים. המהלך יביא ללא כל ספק ל"תקיעה" של תהליכי בנייה ומכאן לעלייה בהוצאות הבנייה. במקרה של "הצפת" המדינה בקרקעות זמינות לבנייה, איני רואה מהיכן יגיע כוח האדם לביצוע הפרויקטים. כבר בשנתיים האחרונות התייקרה עלות הבנייה ליזמים בכ- 20%, ככל שיוצעו יותר פרויקטים לבניה בזמן נתון, כך יתייקר כוח העבודה לרמות גבוהות בשל ביקושים גבוהים מול מחסור חמור בענף. אינני מבין איך מטפלים בבעיה אחת לפני שפותרים בעיה אחרת. התחושה היא שאין באוצר היגיון וחוט שדרה, משחררים החלטות והצעות פופוליסטיות בלי להגיע לשורש הבעיות". 

נשיא התאחדות הקבלנים ניסים בובליל התייחס גם הוא בביקורת לתוכנית של משרד האוצר ואמר כי בהתאחדות הקבלנים מברכים על כל רפורמה שתקל על מצוקת הדיור של זוגות צעירים ותומכים גם בכל רפורמה שתעודד קידום של פרויקטים בתחום תמ"א 38 ופינוי בינוי. אולם לדבריו, נראה כי משרד האוצר בחר לגלגל את תפוח האדמה הלוהט של מחירי הדירות הגבוהים לפתחם של משרד י ממשלה אחרים ולא נקט בפעולות שהן בתחום אחריותו.

" משרד האוצר לא מציע שום פעולה במסגרת האחריות שלו, הוא לא מטפל במרכיב המיסוי ובמתן הקלות במס לזוגות צעירים, הוא לא מציע מענקי מקום לרוכשי דירות בפריפריה, פטור ממע"מ או הכרה ברי בית על משכנתא לרוכשי דירה ראשונה. כל אלו הן פעולות שהיו יכולות לסייע יותר ברכישת דירות לזוגות צעירים." טוען בובליל.

בנוסף, האוצר לא מטפל במצוקת העובדים בענף. "נאמר וישחררו היום 100,000 יח"ד לבנייה מיידית , מי יבנה את הדירות?" שואל בובליל ומציין כי האוצר פועל היום להפחתת מספר העובדים הזרים החוקיים בענף מבלי לתת מענה למחסור בעובדים. מחסור כזה, לטענת בובליל, יביא להמשך עליית מחירי הדירות ולהארכת משך זמן הבניה הממוצע של הדירות.

בובליל טוען כי ההנחיה לועדות התכנון לשחרר כמות מקסימאלית של יח"ד בשנתיים הבאות תתקשה לצאת אל הפועל, לאור העובדה שלא נקבע גוף שיפקח על העמידה בהנחיות, לא נקבעו אבני דרך תקופתיים לבחינה האם ועדות התכנון עומדות בהנחיות, לא נקבעו סנקציות או דרכי אכיפה ולא הוקצו תקציבים לנושא. ללא גורמים אלו מדובר בהצהרות בלבד, שכן במקביל לא נעשו כל קיצורי דרך בירוקראטיים בפעילות הועדות ולכן אין סיבה נראית לעין שהועדות יצליחו לשחרר עוד עשרות אלפי יח"ד בשנה רק בגלל שהאוצר ביקש. 

גם ניר ברקת, ראש עריית ירושלים, שואף להוזיל את מחירי הדירות בעירו.

ראש עיריית ירושלים, ניר ברקת, חשף ביום ראשון תכנית שנקראת "דיור בהישג יד". ברקת ציין כי " זוהי תחילתה של מהפכה, ירושלים היא העיר החלוצה והמתקדמת בפיתוח המודל שגיבשנו על סמך מודלים דומים הקיימים בעולם, דבר שיאפשר פתרונות מגורים בהישג יד עבור אוכלוסייה צעירה, יצרנית ובעלת פוטנציאל תרומה לעיר שאנחנו רוצים שתישאר בירושלים. הצעירים הם החמצן לעתידה של ירושלים ואין לי ספק כי למהפכה זו, יחד עם הרפורמות שחוללנו בתרבות, בחינוך וכלכלה, תפקיד חשוב בבלימת ההגירה השלילית מהעיר".

במסגרת התכנית החדשה, כל תכנית בניה של למעלה מעשרים יחידות דיור תקצה 20% למה שקרוי דיור בר השגה.
שטחן לא יעלה על 100 מ"ר והן יוצעו במחיר של 20% פחות ממחיר השוק. התכנית תבוא לידי ביטוי בהטבה של בין 200 עד 300 אלף שקלים לרוכשים.

מחזיק תיק הצעירים בעירייה, יקיר שגב, ציין כי "זה שנים שהזוגות הצעירים והסטודנטים מחכים לבשורה בעניין הדיור והיום הצלחנו לעשות צעד משמעותי. אני אומר לכל אותם אלו שרוצים להישאר כאן, ויש לא מעט כאלו, אנחנו רוצים אתכם כאן ומתכוונים להתאמץ ולהצליח. זהו צעד שנותן תקווה ומסמן אופק בו סוף סוף ניתן יהיה להשיג דירה במחירים הגיוניים. זה לא קורה מחר בבוקר, אבל מהיום יזמים יצטרכו לתכנן מראש כיצד לשלב דיור בר השגה בפרויקט הבנייה".

הקבלנים מברכים. יו"ר התאחדות הקבלנים בירושלים, שמוליק לוי, אמר כי התאחדות הקבלנים בעיר מברכת על התכנית. אנו עובדים בשיתוף פעולה עם העירייה ורואים חשיבות רבה בתכנית שתאפשר הגדלה של מספר יח"ד לבנייה בעיר ותאפשר לזוגות צעירים להמשיך להתגורר בבירה".  עם זאת, גורם בהתאחדות אמר לנדל"ן קום: " אם רוצים שנציע דירות במחיר של 20% מתחת למחיר השוק, יצטרכו לפצות אותנו במחיר הקרקע. אנחנו לא נוכל לסבסד את הרוכשים הצעירים".