למה (אין) תמ"א (38)? מיומנו של קבלן יואב מורן

לפני כעשור וחצי, נפלה חרדה על מנהיגי הארץ מפני רעידת אדמה קטלנית העלולה להתרגש עלינו בכל רגע.

הלכו אלו ואישרו תכנית לחיזוק בתי עם ישראל שנבנו לפני שנות השמונים. מטר טילים שנחת על הצפון בימי מלחמת לבנון השנייה ומטרי רקטות מעזה, הביאו לעולם תכנית לחיזוק הבניינים הישנים או להריסתם ולבנייתם מחדש.

מכיוון שמדובר בארצנו, ברור היה לכל שלא שוכני הבתים עצמם יממנו את בניית הבתים החדשים והמחוזקים, אלא שיש לתת תמריצים נכבדים ליושבי הבתים, אחרת אלו ימשיכו לסכן את נפשם.

כיוון שכך, נהגתה תכנית המתאר הארצית - תמ"א 38, שבה כולם (כמעט) מרוויחים.

במסגרת התכנית, ניתנו תמריצים לבעלי הדירות, ליזמים ולקבלנים, על מנת שימהרו, יחזקו, יבנו וימגנו את הבתים מחדש, בהתאם לתקני הבניה המעודכנים ובכך יגנו על נפשם ועל רכושם של הגרים בהם.

התכנית עצמה, גאונית וחשובה.

מצד אחד, יקבלו בעלי הדירות לא רק דירות חדשות בטוחות וממוגנות, אלא גם דירות גדולות ומרווחות יותר.

מצד שני, יקבלו היזמים והקבלנים אפשרות לבניית דירות נוספות ובמכירתן יממנו את הפרויקט.

מצד שלישי, ייבנו דירות חדשות רבות באזורי הביקוש, על שטחי קרקע קיימים ללא הגדלת שטחי קרקע לבנייה, תוך שימוש בתשתיות קיימות. הדבר יוזיל את בנייתן ויגדיל את היצע יחידות הדיור למכירה, מה שיעזור בהורדת מחירי הדירות באזורים אלו.

מצד רביעי, ייהנו משרדי האוצר, הבינוי והשיכון והשרים העומדים בראשם בקרדיטים מלוא החופן.

עם כל זאת, שכחו הוגי התכנית את הרשויות המקומיות, והשאירו "חורים" רבים במתווה התכנית.

טור זה יעסוק ב"חורים" אלו ומדוע בעצם אנו לא רואים גידול במספר הפרויקטים שלתכנית תמ"א 38.

הרשויות המקומיות

לבנות בניין זה עסק ארוך, מסובך ויקר, אך בשדה התמ"א (38) מסתבר שזה החלק הפחות בעייתי בתהליך.

שני החלקים המקדמים לבנייה: הגעה להסכם עם בעלי הדירות והוצאת היתר בנייה, הפכו להיות הבעייתיים יותר בתהליך.

בעידן אחר, כשהיו קרקעות לבנייה באזורי הביקוש, מרגע הוצאת הקרקע למכרז ועד לבנייה היו עוברים כ - 12- 18 חודשים. בעידן התמ"א, עד לחתימת הסכם עם בעלי הדירות עוברות כשנתיים, ועד לקבלת היתר בנייה עוברות כשנתיים-שלוש שנים נוספות. (לכל המרימים גבה, הנכם מוזמנים לבדוק עם שכניכם).

וכל זה למה?

לבעלי הדירות שלל סיבות למה בעצם התמ"א מרעה איתם ולא מיטיבה. ניתן לסמוך עליהם שבתהליך שאמור להיות זריז ומהיר (כפי שכבר אמרנו - כולם נהנים), הם יגיעו להחלטה משותפת בתוך זמן ממוצע של כשנתיים.

והרשויות המקומיות?

הן היחידות שלא ניתנו להן תמריצים על ידי המדינה לקדם את בניית היחידות הנוספות, והן הנושאות בכל העלויות הנדרשות מרשות מקומית, על מנת לקדם את הבנייה ועל מנת לשמור על המרקמים העירוניים. ומעל לכל, הן צריכות לייצר תשתיות רבות נוספות לשירות הדיירים החדשים, שאין בצדן הכנסות. המדינה אף הגדילה לעשות והקטינה את היטלי ההשבחה שהרשויות יכולות לגבות מהיזמים בעבור בנייה חדשה.

מעשה שהווה :

בבניין מט ליפול משנות החמישים בהרצליה, שבו 24  דירות כמעט זהות. לגביו ניהלנו מו"מ שהתחיל  בראשית 2014.

המכרז בין הקבלנים לבניית הבניין החדש נמשך עד לסוף 2017. בעלי הדירות החליפו מספר שיטות מכרז, שני עורכי דין ומספר הצעות.

בינתיים השתנתה התמ"א והשתנו הזכויות הניתנות על פיה. לבסוף, במהלך 2017 נכתב וגם נחתם חוזה בינינו לבין רוב דיירי הבניין.

טענתם העיקרית של המתנגדים לעסקה הייתה, כי לבעל דירה אחד אשר לו דירה עם חדר על הגג וחלק מהגג עצמו, לא מגיעה דירת גג חדשה, למרות שהיזם מסכים לתת לו את הדירה המבוקשת ללא כל פגיעה בתמורות שניתנות לשאר הבעלים.

ולכן, הם אינם מוכנים לחתום על העסקה, למרות שמקובל עליהם שהתמורות שהם מקבלים הינן הוגנות.

כיוון שכך, מבכרים אותם מתנגדים להמשיך ולגור בבניינם המט ליפול ובדירתם הקטנה, ובלבד שגם שכנם מלמעלה לא ייהנה משדרוג דירתו.

כעת, חלפו יותר מארבע שנים מאז שהחלל תהליך התמ"א, אך בניית הבניין עדיין אינה נראית באופק, לא כל שכן כניסתם לדירה החדשה.

כשמשווים בין ערך דירה קיימת בבניין הנ"ל לבין דירה חדשה דומה בבניין סמוך, הרי שההבדל מגיע לכ- 800,000 ₪.

אילו היו בעלי הדירות סומכים על הצוות שהם בחרו, נציגות הדיירים ועורך הדין שנבחר, נותנים להם סמכות לקדם את העסקה ומוותרים על הטינה (רבת השנים כנראה) כלפי הדייר שבבעלותו הדירה עם החדר על הגג, כנראה היו גרים כבר בדירתם החדשה והמרווחת (והשווה הרבה יותר).

יואב מורן, מנכ"ל ובעלים חברת קרן נדל"ן המתמחה בייזום ובניית פרויקטי תמ"א 38/2