לקראת רכישת נכס? כל הבדיקות המקדימות שצריך לעשות

שאיפתנו בתור משקיעים תהיה לבצע מקסימום מהבדיקות המוצגות להלן, אך בשוק כה תחרותי לפעמים נאלצים המשקיעים לקבל החלטות תוך פרקי זמן קצרים, ופערי ידע שונים.

דבר נוסף לפני שנתחיל, חלק מהמשקיעים שאנו נפגשים עימם מסתמכים באופן טוטאלי על בדיקות העו"ד, ללא רצון לרכוש רמה מינימאלית בקיאות, ומבלי להכיר את הבדיקות אותן מבצעים אנשי המקצוע השונים, או את המכשלות הקיימות בדרך לעסקת נדל"ן, ובכך מפחיתים את סיכוייהם לעסקה מוצלחת.

בדיקת הזכויות במקרקעין (הבדיקות הקנייניות):

על הרוכש נכס נדל"ני לבדוק היטב את רישום הזכויות בנכס בגורמים שונים כמו: לשכת רישום המקרקעין (טאבו) , רמ"י , חברות משכנות למיניהן, ולהוציא אישור בדבר הזכויות הנ"ל. האישורים הנ"ל מעניקים אינפורמציה באשר לסוג הבעלות בנכס, גודל הנכס, הגבלות ושיעבודים, איתור בעלי הזכויות בנכס, האם משולמים עבור הנכס דמי חכירה או שמא מדובר בזכויות מהוונות.

בדיקות קנייניות מאפשרות לעו"ד לדעת האם קיימים על הנכס הנבדק שעבודים, משכנתאות, משכונות, האם רשומות הערות אזהרה על הנכס ומה טיבן, האם יש הכרזות מסוימות על הנכס כגון אתר עתיקות וכו' והאם קיימים על הנכס עיקולים או צווים שיפוטיים.

בדיקה בפנקסי הזכויות – בדיקת מצבו הקנייני של הנכס מתבצעת בלשכת רישום המקרקעין או במנהל האזרחי במידה והנכס הנבדק בגבולות הקו הירוק. בדיקה זו תסייע להבין האם הנכס משותף למספר בעלים על ידי הסכמי שיתוף, האם הנכס שייך לחברת ניהול או חברת גוש חלקה האם הנכס בבעלות פרטית. כל אחד מהאמור לעיל ישפיע על היקף השימוש בנכס ויסייע או יכביד לממש את הזכויות בו.

רישום זכות חכירה – מבחינה רישומית, נכס המצוי בבעלות המדינה מוחכר למחזיק ויש לבחון האם יתבצע חידוש חכירה והאם תנאי חוזה החכירה לא מגבילים את השימוש או הסחר בזכות הקניינית. רישום זכויות זה כולל: תקופת החכירה ומועד סיומה, האם החכירה מהוונת, קיום משכנתאות, עיקולים, צווי מניעה וכו'. כיום ניתן ורצוי לבצע רישום בטאבו לנכסים מוחכרים, הליך רישום זה מתאפשר רק כאשר התבצעה חלוקה (פרצלציה) בנכס לגוש וחלקה ותת חלקה. בית המתאים להירשם כבית משותף יירשם ע”ש בעליו רק לאחר רישום הבית כבית משותף.

אישור זכויות – כאשר מדובר בבית משותף שטרם הוסדר ונרשם כבית משותף, בעלות המוכר מופיעה בשלב ביניים עדיין - קרי הערת אזהרה, יהיה צורך באישור זכויות מחברה המשכנת או מהקבלן או מהיזם. הנפקת אישור זכויות לוקחת זמן ויש להיערך בהתאם.

בדיקה מעמיקה חשובה בהחלט

בדיקת היעדר חובות בעירייה:

יש לקבל אישור בדבר היעדר חובות ארנונה, היטלים שונים לרבות היטל השבחה, קנסות או חובות אחרים ביחס לנכס. בדיקות אלו חשובות מאוד ובלעדיהן לא יהיה אפשר לרשום הערת אזהרה על גבי הנכס. הנפקת האישורים עורכים זמן ויש להיערך בהתאם.

בדיקות המצב התכנוני של הנכס:

בדיקות תכנוניות מקדמיות ניתן לבצע בוועדות התכנון והבניה, קרי מחלקת ההנדסה בוועדה המקומית. הבדיקות בחלקן דורשות תשלום אגרה, אך מספקות אינפומציה חיונית, ואף קריטית לרוכשי נדל"ן.

הבדיקות התכנוניות חשובות כדי להכריע האם קיימת בניה לא חוקית, כל בניה לא חוקית שקיימת עלולה להטיל אחריות בגין כך על הצד שיחזיק בזכות בנכס ואין זה משנה אם הוא כלל לא לקח חלק באותה בניה – עליו תהיה מוטלת האחריות להכשיר את הבניה – דבר יקר ולעתים אף מתגלה כבלתי אפשרי.

יש לבדוק האם ישנה תב"ע בתוקף (תכנית בניין עיר), על מה בדיוק היא חלה ומה מכיל המקרקעין הסמוכים. בנוסף יש לבדוק מה ייעוד המקרקעין הסמוך. לעתים נגלה שישנו שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) אך בפועל המצב שונה לחלוטין. לדוג' אם נרשם שצ"פ אך ישנו בית ספר, בית כנסת, או אולם חתונות על כל המשמעויות (רעש וכו'), והמשקיע מזהה בכך חסרון. עיוותים שכאלו מתרחשים לעיתים, כאשר מהנדס הועדה המקומית אישר סטיות מהתב"עות המאושרות. לכן חשוב לבדוק היטב מה הולך להבנות בסביבת המגורים ומה ייעודן של הקרקעות הסמוכות. בנוסף יש לבדוק את טופס האיכלוס וחיבור חשמל ומים (טופס 4). יש לוודא האם קיימים צווים מינהליים או שיפוטיים (צווי הריסה) כנגד בניה בלתי חוקית בנכס וכו'.

מצב זכויות בניה:

ביכולתן להצביע על פוטנציאל שמומש או שטרם מומש מבחינת הזכויות המוקנות וכך ניתן להעריך נכונה את פוטנציאל ההשקעה. האם קיימות זכויות בניה נוספות או בשל תכנית מופקדת כזו או אחרת לגבי המקרקעין הנבדק או בסמיכות אליו. יש להתייחס לשטחים עיקריים, שטחי שירות, אחוזי בניה ואף הקלות סטיות וכו. לעתים אנו נתקלים בזכויות שהוציא הקבלן מהרכוש המשותף ורשם על שמו הפרטי.

בבדיקת מצב זכויות אלו (או היעדרם) ניתן לגלות האם קיימות הסכמות מיוחדות שהובילו למתן אותו היתר – אולי הסכמות אשר עלולות להגביל את זכות הבניה של הרוכש. מומלץ מאוד בכל רכישת נכס, בייחוד נכסים ישנים – להזמין חוו”ד תכנונית על מצב הנכס וסביבתו. חוו”ד מהנדס או שמאי מגלה באופן ברור את מצבו התכנוני של הנכס ומגבלותיו.

נכס לשימור:

ישנן רשויות מקומיות אשר מחייבות לשמור מבנים מסוימים עפ"י החוק לשימור מבנים עתיקים – ייתכן כי המקרקעין אשר חוייב בשימור כזה או אחר זכאי לזכויות אותן ניתן להעביר למקום אחר, יש לבדוק זאת.

בניה על הגג:

גג הבניין צמוד פיזית לדירה מסויימת לעתים דיירים מקומת הגג בטוחים כי זכויות הבניה על הגג מוצמדות להם, אך ברוב המבנים לא כך הדבר. גם במידה וגג הבניין צמוד פיזית לדירה מסוימת, הדבר לא מקנה לדייר את הזכויות בגג וצריך לראות שהזכויות מוסדרות מבחינה רישומית. יש לשים לב בחוזה הקבלן – לעיתים הקבלן שמר לעצמו את המחסן והצמיד אליו את זכויות הבניה העתידיות.

בדיקות פיזיות:

מצב הבניין – האם הבניין בו ממוקם הנכס נמצא בתחזוקה שוטפת תקינה ומצבו טוב? האם ייתכן כי תיאלצו להשקיע בשיפוץ הבניין (עם שאר הדיירים) בעתיד הקרוב? האם הבניין סובל מליקויים קיימים (זיפות פגום, בעיות ניקוז, יסודות בעייתיים וכדומה).

מצב הנכס – האם הנכס עצמו תקין ושמיש לחלוטין? האם תידרשו לשיפוץ שהוא חובה בצנרת הבית או שמא במערכת המיזוג/חשמל? האם ישנה בעיית רטיבות או קירות מתקלפים שעלולים להסתיר בעיה חמורה יותר?

מצב השכונה – האם המקום שקט ונעים? האם יש עומסים של תנועה בקרבת הנכס? רעש חיצוני גבוה? בנייה שצפויה באזור קרוב לנכס בעתיד הקרוב ?

 צאו לשטח ובידקו את הנכס

בדיקות כלכליות:

לא היינו צוללים לבדיקות משפטיות ותכנויות אם לא היינו מזהים כדאיות כלכלית עוד בשלב הראשון. הכדאיות תמיד נבחנת אל מול האלטרנטיבות העומדות לזכות המשקיע וגם לאור הסיכון שמגלמת כל אלטרנטיבה. לדוג', אם בחרנו באפיק הנדלן המניב, באזור השרון, נשווה כדאיות של עסקה מאותו סוג, ולא נקביל עסקה מניבה לרכישת נדל"ן בחו"ל למשל.

כדי להעמיק בסוגי הבדיקות הכלכליות ולעמוד על טיבן ניתן להכנס לנוסחאות פיננסיות מתוך אתר אפיקים 38.

פוטנציאל הנכס לתמ"א 38:

פרק מיוחד מהמאמר מיועד לבדיקות פוטנציאל לתמ"א 38, מפאת זיקתי לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית, ולאור ההיכרות עם רוכשי דירה אשר מחפשים דירות בעלות פוטנציאל לביצוע תמ"א 38 או פינוי בינוי.

מובאים בזאת מספר פרמטרים לבחינת פוטנציאל תמ"א 38 או פינוי בינוי בבניין הנבחן. אציין כי לא בכל בניין ימצאו התנאים האופטימאליים, והפוטנציאל הוא מיצוי של כלל הפרמטרים, לחלקם משקל כבד בבחינת הפוטנציאל וחלקם זניחים.

•  בניין לפני 1980 – תנאי בסיסי לקבלת היתר לפי תמ"א 38 הוא קבלת היתר בניה לפני 1/1/1980, בהמשך יידרש היזם בעזרת מהנדס בניין להוכיח כי הבניין לא עומד בתקן 413 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אך יש להניח כי בניין לפני התאריך הנקוב יקיים תנאי זה. לעניין זה, ייתכן ובעתיד הקרוב גם בניינים אשר אינם עומדים בתקן 413 ואשר היתר הבניה שלהם ניתן לפני יום 1/3/1992 יהיו חלק ממאגר הבניינים הרלוונטיים לתמ"א 38.
• מחיר למטר – פרמטר מאוד חשוב, למעשה כל פרויקט יקום וייפול על מחירי המכירה של הדירות החדשות אותן מוכר היזם/הקבלן. ככל שסביבת המחירים גבוהה יותר כך ההיתכנות תגבר. הפרשי המחירים כידוע, גבוהים מאוד, אפילו בערי המרכז הצמודות האחת לשנייה.
• קומת עמודים בתמ"א 38 (חיזוק) – קומה מפולשת רצוי שתהיה פתוחה וריקה ממחסנים/דירות גן/חניות, כדי לאפשר ליזם לבנות בבוא העת דירת גן ולהגדיל את הכנסותיו, או לחלופין להציב חניות עליות לפי התקן ולחסוך בפתרונות חניה יקרים.
• יחס דירות / מגרש – יחס הצפיפות הוא גורם חשוב מאוד וחייב להתקיים, למשל בבניין בן 4 קומות על עומדים, אשר בו 4 דיירים בקומה (סה"כ 16 דיירים), המצוי על שטח של 450 מ"ר, ככל הנראה שמדובר בבניין צפוף מאוד – קו הבניין יהיה כמעט צמוד לקו המגרש (קו 0). זהו סימן לא טוב, הרי היזם שואף לבנות ממ"ד ומרפסות בתמ"א 38 חיזוק, ובהריסה יש לתכנן מחדש תוך נסיגה מקווי מגרש לפי התקן. לחלופין אם ימצא מגרש של דונם עם 6 דיירים הרי לנו יחס מאוד חיובי לתמ"א 38.
• ה. גרם מדרגות – אינדיקציה חיובית תתקבל כאשר נזהה גרם רחב ידיים, המאפשר הכנסה קלה של פיר המעלית.
• גגות צמודים / פתוחים – אחד מהסיבות העיקריות להכשלת פרויקטים הוא גג צמוד לדייר/דיירים מסוימים אותם נהוג לפצות במסגרת פרויקט תמ"א38, לרוב הפיצוי לא מאפשר את קיום הפרויקט מבחינה כלכלית.
•  הרוב הדרוש בעסקאות תמ"א 38 – הרוב הדרוש בעסקאות תמ"א 38 1, חיזוק ותוספות הינו 2/3 מהדיירים המחזיקים 2/3 מהשטחים המשותפים – נניח שבכל בניין ישנו דייר סרבן או סחטן מסיבות כאלו ואחרות. לעניין זה לא מומלץ לבחון בניין עם 4 דיירים מכיוון שלכל דייר תהיה זכות הוטו. לעומת זאת אם ישנם 6 דיירים , והפרויקט רלוונטי , ניתן יהיה להתקדם גם עם דייר סרבן. לגבי תמ"א 38 הריסה ובניה הרוב הדרוש הינו 80%.
• ח. מבנה סטנדרטי מרובע, ללא חריגות בניה קיצוניות שניתן לזהות בעין, עדיף עם לפחות 3 דירות בקומה ועד 4 קומות, כך שהיזם יוכל למכור לפחות 1,000 מ"ר עיקרי.
• ט. ווידוא תמ"א 38 פעילה בסביבת הנכס הנבדק – חשוב לקבל אינדיקציה חיובית לקיומה ויישומם של פרויקטים בסביבת הנכס הנבדק.
• מכפיל לצורך פינוי בינוי – אם אתם בוחנים את הנכס לפינוי בינוי קלאסי ישנם כמה כללי אצבע הנגזרים ממחירי המכירה והצפיפות האפשרית פר דונם. אם למשל בבניין הרעיוני יהיו למעלה מ50 יח"ד לדונם, יהיה קשה מאוד להוציא את הפרויקט לפועל.
• בדיקה בעיריה, סעיף 23 – ברוב עיריות המרכז העצמאיות קיימות מחלקות ייעודיות לתחום ההתחדשות העירונית. סעיף 23 לתמ"א 38 מאפשר לועדה המקומית לייצר תכנית מקומית אשר מגדירה את יישום התמ"א 38 במרחב העירוני. חשוב להפגש עם אדריכל היושב במחלקת ההנדסה העירונית ולשאול בדבר האפשרות לקיום פרויקט מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי בנכס הנבדק.
•  מחשבון תמ"א 38 – ישנם מספר מחשבונים לבדיקת רווחיות הפרויקט, כל שצריך הוא להציב את הפרמטרים העיקריים ולהבין האם ישנה התכנות כלכלית. ניתן להוריד אקסל תמ"א 38 מתוך אתר אפיקים.

הכותבבים הינם גיא ברכה-טשרניחובסקי, עו"ד המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי וכיום חלק מהמרכז להתחדשות עירונית מבית אפיקים 38 המלווה עשרות פרויקטים ליישום תמ"א 38.