מדד נדלניסט נובמבר 2010: התקוות לירידת מחירים נתבדו

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט

חודש נובמבר היה אמור לסמן את היציאה מהקיפאון בשוק דירות היד השנייה לאחר כמעט חמישה חודשים של שקט, אך הדבר לא קרה. היו אלה הצהרות ראש הממשלה בדבר תמריצים שיאיצו מכירת קרקעות ובנייה, קריאות הביניים של שר השיכון והבטחות מינהל מקרקעי ישראל לשחרר קרקע לבנייה במהירות, שהוסיפו שמן למדורת הפחד מהתפוצצות הבועה.

כל אלה נטעו כבר בספטמבר תקווה בלבם של הרוכשים הפוטנציאליים כי הנה כבר המחירים צונחים. בפועל, בצדה השני של המשוואה, הצליחו מוכרי הדירות לשמור בנובמבר על דרישתם למחירים גבוהים. התוצאה היא חודש נוסף של עמידה במקום בשוק דירות היד השנייה.

לדברי אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', המהלך החל כבר בשוק הדירות החדשות. "חלק ניכר מחברות הבנייה מדווחות על רגיעה בביקושים ובהיקפי מכירת דירות חדשות, אם כי אין היפוך במגמת עליית המחירים", הוא אומר. כשהקבלנים לא מוכרים, הם עוצרים את התהליך שבו משדרגי הדיור מוכרים דירות ישנות.

"מגמת דחיית הרכישה נולדה מציפיית הקונים שהצעדים להוזלת המחירים שעליהם הכריזה הממשלה אולי יצליחו. בתקשורת מתפרסמים מחירים גבוהים לפרויקטים חדשים ומיוחדים בתל אביב, אך גם בהם קצב המכירות הואט", אומר המאירי. לדבריו, קיימים ביקושים לדירות חדשות בפריפריות, בחדרה ובפרדס חנה, באשקלון ובבאר שבע. אך עם זאת, "חלק מהקונים הפוטנציאליים כבר לא יכולים להתמודד עם רמת המחירים הגבוהה ונשארים לגור בשכירות. לכן יש לצפות שדמי השכירות יעלו", הוא אומר. 

"אם האוצר יוריד את מס השבח על מכירות מגרשים ואת מגבלת ארבע שנים על מכירת דירות (מגבלת מס שמפחיתה את המוטיבציה למכור דירות סמוך לרכישתן - ש"פ), ובמקביל יופשרו ויתוכננו שטחים חקלאיים שבאזור המרכז, או אז אולי נראה בשוק הנדל"ן אופק של יום חדש", מקווה המאירי.

תל אביב - שוק השכירות בצפון העיר מרוויח מהקיפאון בשוק היוקרה

פעילות הרגולטורים בתחום הדיור החלישה בתל אביב בעיקר את שוק היוקרה, שלדברי פעילים בשוק בשבוע האחרון קפא בנובמבר לחלוטין. ההשפעה המרכזית נזקפת להחלטת בנק ישראל לייקר את המשכנתאות עבור דירות במחיר הגבוה מ־1.5 מיליון שקל.

במרכז העיר מרגישים היחלשות של ממש בביקושים לכל סוגי הנכסים. המרוויח העיקרי הוא שוק השכירות בצפון העיר, שנהנה מכך שרוכשים רבים מעדיפים להמתין ולראות כיצד תשפיע הממשלה על המחירים, ובינתיים שוכרים דירות.

בועז גלעדי, מנהל סניף רשף נכסים במרכז תל אביב, אומר כי "נובמבר החל בהיסוס, כנראה לאור החלטות האוצר ובנק ישראל, אלא שההצעות טיפלו בביקושים ולא בהיצעים. במקומות עם היצע דירות נמוך נשמרו הביקושים, ובחלק מהנכסים המוכרים אף העלו את המחיר". לדבריו, עיקר ההתעניינות היתה במרכז העיר בדירות במחיר של כ־2.5 מיליון שקל. "בדירות היקרות יותר יש פחות התעניינות, ולכן גם פחות עסקאות".

 רחוב יהודה הלוי, התעניינות בדירות של כ - 2.5 מיליון שקל במרכז העיר. צילום: דימיטרי שבצ'נקו.

"בצפון העיר בולטת יציבות במחירים", מדווחת שלי סבירסקי, מנהלת סניף אנגלו־סכסון תל אביב בשכונות הצפוניות. "קיימת דרישה רבה לדירות להשכרה במחירים שנעים סביב 6,000 שקל לדירות 4 חדרים ועד 7,000 שקל לדירות 5 חדרים".

לדבריה, "המתעניינים בדירות בעיר הם בעיקר זוגות צעירים, משפרי דיור ומבוגרים שמחפשים דירות קטנות יותר למגורים". סבירסקי מגלה כי בצפון העיר הפעילים עדים לכך שהמשקיעים חזרו לשוק, אך לא מוכנה להתחייב לכך שהם ימשיכו לפעול באזור בחודשים הבאים. 

ראשון לציון - מחירי מכרזי המינהל משקפים צפי לעלייה במחירי הדיור

ראשון לציון היתה אחד המוקדים הבולטים שבהם דווח בחודשים האחרונים על קיפאון והמתנה להשפעת החלטות הרגולטורים. עם זאת, קשה להאמין שהקיפאון יימשך חודשים רבים, שכן במכרזים האחרונים של מינהל מקרקעי ישראל במערב העיר ובשכונת נחלת יהודה נמכרו שטחים במחירים גבוהים של כ־650–800 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור.

 מערב ראש"צ, הקיפאון צפוי להסתיים. צילום: יובל חן.

"מחיר דירת 4 חדרים יעמוד על פי נתוני המכרזים על 1.6–1.7 מיליון שקל, ומחיר דירת 5 חדרים ינוע סביב 1.9–2 מיליון שקל, כך שניתן לראות שבפועל המחירים רק צפויים לעלות", מעריכה עפרה קונס, זכיינית אנגלו־סכסון בעיר. להערכתה, תוכנית הממשלה להוזלת המס לבעלי הקרקע לא תביא לירידת מחירים. "הבעלים ייהנו מההנחה אך לא בהכרח ימכרו בזול", היא צופה.

 ב"ש - ראש העירייה צמצם את הבנייה לאלף יחידות דיור בלבד בשנה הקרובה, והזניק את המחירים

השכונות החדשות של באר שבע היו הנקודה הבולטת ביותר במדד נדלניסט לחודש נובמבר, ובראשן נווה זאב, שבה נרשם זינוק של 8% במחירים. העירייה החליטה לצמצם את תוכנית משרד השיכון לבניית אלפי דירות חדשות בעיר בשנים הבאות, וראש העירייה רוביק דנילוביץ' אף הצהיר בתחילת נובמבר כי יאשר הקמת אלף דירות חדשות בלבד בשנה הקרובה. נראה כי ההצהרה השפיעה מיידית על השוק.

"ראינו עליות בנווה זאב גם בחודש הקודם", מציין השמאי אהוד המאירי, "הדבר מוסבר על רקע עליית המחירים המואצת לאורך השנה בשכונות החדשות שפותחו, ועתה הביקושים חזרו לדירות יד שנייה. יש להדגיש כי המחיר למ"ר דירה בנווה זאב הוא אחד הנמוכים ביותר בארץ, ולכן הביקושים פונים דווקא לשכונה הזאת".

המחירים בפרויקטים החדשים בעיר נעים סביב 750–780 אלף שקל לדירת ארבעה חדרים. "יש שמבקשים גם יותר", אומר אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס בעיר. חיון מציין כי לאחרונה החל שיווק 16 פרויקטים חדשים בשוק המגורים בעיר, שיסתיימו בעוד כשנה. "עד אז השוק ימשיך לעלות", הוא מעריך. "המחירים מתייחסים לדירות על הנייר. כשיהיו דירות לדוגמה, המחיר יטפס והשוק ימשיך לעלות. אני מעריך שמי שיחכה צפוי להפסיד כ־70 אלף שקל", הוא אומר.

הערכות דומות ניתן לשמוע מרוב הפעילים בשוק הנדל"ן בראשון לציון, שמעריכים כי ראש העירייה ימשיך להשפיע על המחירים בה.

ירושלים - תושבי החוץ נעלמו, הבירה רשמה חודש נוסף של קו כמעט ישר ברמות המחיר בשוק דירות היד השנייה. ענת דוד, יועצת נדל"ן בכירה באנגלו־סכסון ירושלים, מספרת כי אף שיש עדיין לקוחות המגששים את דרכם אל השוק ומחכים לראות את שינויי המחירים, נראה כי המחירים נשמרים גבוהים ולא נרשמת תנודתיות.

בבנקים מספרים כי ניתן לראות שזוגות צעירים בעיר לוקחים משכנתאות במימון גבוה יחסית לרוב השוק, וקונים דירות קטנות מבעבר. "אוכלוסיית רוכשי הדירות בעיר מגוונת ומורכבת מתושבי חוץ ומשקיעים, זוגות צעירים ומבוגרים שמחפשים דירות יותר קטנות ונגישות", אומרת דוד. שוק תושבי החוץ, שהיה המנוע העיקרי של ענף הדיור בירושלים בשנים האחרונות, נרגע. "קיים ביקוש לדירות של שני חדרים להשקעה - בעיקר על ידי צרפתים - ולדירות גדולות יותר למשפחות. ישנם גם ביקושים לדירות חדשות בפרויקטים שבהם המחירים ידועים מראש", אומרת דוד.

גם עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון, מספרת כי כמו באוקטובר האחרון, "יש ביקוש לדירות קטנות בעיקר מצד משפרי דיור", אך לדבריה, כמעט לא מוצאים בבירה תושבי חוץ. פרידלנד מעריכה שהם יחזרו לשוק סביב מרץ־אפריל, לקראת הפסח.

  ירושלים, השוק נרגע. צילום: גיא אסייג. 

מודיעין - המוכרים נאלצים להתפשר

מגמת הבריחה אל העיר של זוגות צעירים מירושלים, שממנה נהנתה מודיעין בשלוש השנים האחרונות, נראית כהיסטוריה רחוקה. משיחות עם פעילים בשוק הנדל"ן בעיר עולה כי כמו ברוב שוק היד השנייה בארץ, מאז הקיץ נראה כי עסקאות של ממש כמעט לא נסגרות במודיעין. עתה נראה שגם מספר המתעניינים הולך וקטן.

"מי שמתעניין באמת רוצה לקנות דירה למגורים ולא להשקעה", מספר מוני הרשקו, זכיין רי/מקס 2000. "זה שוק של קונים סלקטיביים, שרוצים למקסם את ההשקעה בנכס. יש תחושת האטה בשוק. המוכרים שעדיין חיים בסוג של אופוריה נתקלים בקונים שלא מוכנים לשלם כל מחיר. מי שבאמת רוצה למכור נאלץ להתפשר, ויש כבר ירידות מחירים של עד 7%".

עם זאת, הרשקו אומר כי רוכשים פוטנציאליים במודיעין מספרים כי גדל הקושי לקבל מימון גבוה (של 80%–90%), ולכן זוגות צעירים מסוגלים פחות לרכוש נכסים, וכפועל יוצא המוכרים נתקלים בפחות קונים. "כשיש עודף היצע על ביקוש, המחירים נוטים לרדת. גם המוכרים מבינים שעברו את שיא העליות, ולכן בחודשים הקרובים נטיית המחירים תהיה כלפי מטה", מעריך הרשקו.

נתניה - המחירים החלו להתייצב

חודש נובמבר בעיר היהלומים התאפיין בפעילות ובביקושים גבוהים יותר מחודש אוקטובר הקודם לו, אומרים אנשי הנדל"ן של העיר. עם זאת, גם בנתניה נותרו רמות המחירים דומות לאלה של החודש הקודם.

"נראה כי לאחר העליות הגבוהות שהיו עד לפני חודשים אחדים, המחירים החלו להתייצב", אומרת זכיינית אנגלו־סכסון בעיר שוש ערער. לדבריה, רמות המחירים הגבוהות שאליהן הגיעו בשנה האחרונה הדירות המתאימות להשקעה, לצד הצהרות נגיד בנק ישראל, השפיעו ככל הנראה על המתעניינים בהשקעה בנדל"ן. "היקף החיפושים אחר דירות להשקעה, שהחל לרדת לפני חודשים אחדים, ממשיך במגמה זו", היא אומרת.

חיפה - רף המחירים הגבוה נשמר

בחיפה קפאו מחירי הדירות כבר לפני יותר מארבעה חודשים. "חיפה שומרת על יציבות ברף המחירים הגבוה", מסר השבוע דרור אלוני, זכיין אנגלו־סכסון בעיר. אלוני סבור כי ההכרזות האחרונות של הממשלה על הפעולות להורדת מחירי הדירות גורמות ללקוחות רבים להעדיף לחכות.

"מי שמנתח את המצב לעומק מבין שבחיפה אין עתודות קרקע של המינהל. מרבית הקרקעות הן פרטיות. קידום תוכניות בנייה לוקח שנים רבות, ובנייה חדשה בעיר - אין. ההיצע נעשה קטן והביקוש גדל", מדגיש אלוני.

בשוק הדירות המיוחדות בחיפה, מציין אלוני, מי שמחפש דירה למגורים קונה ולא מחכה. "בשוק הדירות הבינוניות מרגישים עצירה, אך מתחיל בהחלט תהליך שבו חלק מהמוכרים מבינים זאת ומסכימים להתפשר במחיר", מגלה אלוני.

 חיפה, הרף נשמר. צילום: דורון גולן.

הרצליה - בעיקר זוגות צעירים

אחרי שבשנתיים האחרונות התעוררו בהרצליה כמה מתחמים לאחר שנים ארוכות של ירידה בהיקפי הפעילות, תקועים המחירים בעיר החוף זה שלושה חודשים. זכיין אנגלו־סכסון בעיר דוד לוי אומר שהדבר מזכיר את התקופה של לפני חמש שנים, שבה שוק הנדל"ן רשם תנודות קלות בלבד.

עם זאת, לוי מציין כי "ייתכן שהיתה האטה קלה בביקושים, אך עדיין קיים יותר ביקוש מהיצע". לדבריו, אוכלוסיית רוכשי הדירות והמתעניינים בהן מורכבת בעיקר מזוגות צעירים רבים, כאשר עיקר הפעילות בשוק משפרי הדיור היא מצד מחפשי דירות גדולות ובתים פרטיים.

כמו קולגות נוספים שלו, מספר לוי כי "ההצהרות השונות של הממשלה במטרה להוזיל את מחירי הדיור יוצרות מצב של הססנות בעיקר אצל המתעניינים, אבל אלה שבשלים לעסקה לא מחכים לנסים".

חולון - המוכרים לא הפנימו

חודש נובמבר מסמן רשמית את צירופה של חולון לרשימת הערים שנכנסו לקיפאון עמוק. "היה חודש חלש מאוד, מעין תחושת קיפאון, עם ירידה דרסטית במכירות", מדווח עמי מן, זכיין רי/מקס אקסלנס. להערכתו, "הקונים הגיעו לקצה גבול היכולת, והמוכרים עדיין לא מפנימים שתהיה ירידת מחירים. נראה שהכתבות על בועת הנדל"ן משפיעות ומושיבות אנשים על הגדר".

מן צופה כי המגמה תימשך גם בחודש הבא. "אולי פה ושם מי שירצה למכור יתפשר על המחיר וימכור. כרגע אני רואה שתי אפשרויות - או שהמחירים יירדו, או שנחווה עוד חודש של קיפאון", הוא אומר.

רמת גן - הרבה מוכרים, מעט קונים

פעילי שוק הנדל"ן ברמת גן מדווחים כי כמו בחודשיים הקודמים, הסתובבו בשוק מוכרים רבים ומעט קונים. "יש כרגע תופעה ברמת גן שלא היתה פה בשנה שעברה. מוכרים שרוצים למכור במחירים הישנים, והקונים לא ממש קופצים על המציאות", אומר שרגא צור, זכיין רי/מקס סטטוס.

צור מעריך כי עד שלא תחלחל בקרב בעלי הנכסים ההכרה כי הם חייבים להתגמש, המצב יישאר ללא שינוי. "אני משוכנע שהשינוי יגיע, אבל אני לא יודע לומר מתי", אומר צור.

קריית מוצקין - "עברנו את נקודת השיא"

"נובמבר היה חודש ער, אולם המחירים התייצבו בו בדומה למה שראינו באוקטובר", אומר יובל שמול, זכיין רי/מקס אישי. לדבריו, בקריה מצפים שבחודשים הקרובים תירשם ירידת מחירים מסוימת. "כמו כל דבר שמגיע לנקודת השיא, עברנו אותה. גם המוכרים יודעים שזה הזמן למכור", הוא מזהיר.

אשקלון - המשקיעים מאוהבים

אשקלון נהפכה ליקירת המשקיעים בדיור בחודשים האחרונים, והיא מתחזקת על חשבון שוקי יעד אחרים שנחלשו, דוגמת באר שבע. המתווכים בעיר מספרים כי בחודש הקודם נרשמה התעוררות של ממש בשוק היד השנייה. "הורגשה תנועה רבה של קונים ומוכרים, בעיקר של תושבים ישראלים שבאו מחוץ לאשקלון. מי שבא מאשדוד רוכש כאן דירה למגורים, האחרים שמגיעים מכל רחבי הארץ קונים דירות להשקעה", מדווח גיא און, זכיין רי/מקס For All.

און טוען שהמחירים בעיר במגמת עלייה, ולמרות זאת, לדבריו, "יש מי שמבקשים מחירים הגבוהים מהממוצע בעיר. אלה לדעתי לא ממש רוצים למכור. מי שמציע דירה במחיר השוק - הדירה שלו נחטפת". און מעריך כי בחודשים הקרובים תימשך עליית מחירים עקב הפערים במחירים בין אשדוד לאשקלון.

מדד נדלניסט - כך חישבנו את המדד

המדד הבסיסי לחישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים עם חניה ומעלית - הנכס הפופולרי בישראל - אך אין הוא מביא בחשבון מקומות המתאפיינים בדירות יד שנייה קטנות יותר. ככלל, תוספת של חניה ומעלית לדירת יד שנייה היא תוספת של כ־20% למחירה באזורים שבהם הנכסים הנפוצים נטולי תוספת זו. מדד הבסיס - 100 נקודות - משקף את מחירי הדירות מיד שנייה בחודש הראשון למדידה, אוקטובר 2008.


כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט