מה כדאי: לרכוש דירה מקבלן או דירת יד שניה?

רוכשי דירות רבים שזיהו את עליית המחירים המחודשת בשוק הדיור חידשו לאחרונה את חיפושיהם, אך ההתלבטות של רבים מהם היא מה כדאי לרכוש: דירה חדשה או ישנה. לשם קבלת החלטה בעניין יש לשקול את הנושאים הבאים בכובד ראש:

1. כניסה מיידית לדירה אל מול כניסה עתידית: ברכישת דירת יד שניה מועד הכניסה ינוע בין חודש למספר חודשים. זאת, לעומת מועד האיכלוס ברכישת דירה חדשה מקבלן, שיעמוד על 24-36 חודשים (תלוי באיזה שלב של הפרויקט נרכוש את הדירה). נוכל לקבל מועד איכלוס קרוב יותר (ברכישת דירה מקבלן) אם נרכוש את הדירה עם תחילת הבנייה. באופן כללי יש לזכור, כי ככל שנרכוש את הדירה בשלב מוקדם יותר כך נקבל מחיר נמוך יותר.

2. תקלות בדירה: בשנתיים הראשונות לאחר רכישת דירת יד שניה, סביר להניח שניתקל בבעיות שלא צפינו מראש (החלפת דוד שמש, תיקוני צנרת, צבע ועוד). לעמות זאת, בדירה חדשה הקבלן יספק לנו אחריות על ליקויי הבנייה שיתגלו. תקופות האחריות היא למשך מספר שנים בהתאם למרכיב הבניה בו נתגלה הליקוי. 

3. הזכויות על הדירה: ברכישת דירת יד שניה יירשמו הזכויות בדירה על שמנו עם רכישתה. לעומת זאת, ברכישת דירה מקבלן, ינתנו לרוכש ערבויות בנקאיות על פי חוק המכר ורק מספר שנים לאחר האיכלוס יעברו הזכויות באופן סופי לרוכש הדירה. למרות זאת, בדירות יד שניה רבות הבעלויות מורכבות ממספר יורשים או במקרים רבים הן רשומות בחברות משכנות כמו עמידר ועמיגור ולעיתים לוקח שנים עד שניתן להעבירן באופן מלא על שמנו.

4. מחיר הדירה: מחירן של דירות חדשות גבוה ב-5%-10% מדירות יד שניה בשל היותן חדשות. עם זאת, בדירות יד שניה ישנות, נגלה במקרים רבים זכויות בניה לא מנוצלות אותן נוכל לממש לשם הרחבת הדירה, עובדה היכולה לעלות את שוויה. לעומת זאת, בדירה חדשה זכויות הבנייה ימוצו עם בניית הדירה.

5. מטרת הרכישה: משקיעים המחפשים החזר מיידי לכספם יעדיפו לרכוש דירות יד שניה, כך שיוכלו להשכירן עם הרכישה ולהתחיל וליהנות מכספי השכירות. עם זאת, משקיעים רבים מעדיפים להיכנס לפרוייקטים חדשים בשלבים ההתחלתיים שלהם כדי להינות מהנחה משמעותית בשל היותם הרוכשים הראשונים בפרויקט.

הכותב הוא ישראל הס – מארגן קבוצות רכישה ורוכשים בירושלים – בעלים של "קבוצת הרוכשים הירושלמית