משבר המחירים בשוק הנדל''ן

כל הנתונים המאקרו כלכליים שמתפרסמים לאחרונה על המשק הישראלי מוכיחים שהוא גולש למיתון רציני. יש ירידה בייבוא ובייצוא, יש ירידה בביקושים הצרכניים וישנה עליה באבטלה.

ההאטה בפעילות הכלכלית והעלייה במספר המובטלים תקטין את כוח הקנייה של הציבור והדבר יבוא לידי ביטוי בירידה בביקושים, בכלל זה לירידה בביקוש לדירות ובתים. כשזה קורה המחירים יורדים. אלה שבמצבו הנוכחי של שוק הנדל"ן של ישראל יכול שיקרה בדיוק ההפך. במהלך שנת 2009 ירידות המחירים תהיה מינורית אם בכלל, שכן מול הירידה הצפויה בביקושים יש ירידה גדולה בהיצע.

מחירי הנדל"ן בישראל כמו בכל מקום אחר בעולם נקבעים על פי הביקוש וההיצע, וההיצע במקרים רגילים נקבע על ידי התחלות הבנייה. גם בשוק הדירות יד שנייה המחירים מושפעים מהיקף התחלות הבנייה. חלק קטן מדירות יד שנייה שמגיעות לשוק, שייכים לכאלו שהלכו לעולמם אך שוק יד השנייה מתבסס בעיקר על המסחר שנוצר על ידי מה שקרוי "משפרי דיור", אותם אלו שמוכרים כדי לרכוש נכס טוב יותר, גדול  ומרווח יותר באזור טוב יותר. גם השדרוג תלוי בהתחלות בנייה מכיוון שבשלב הסופי המשדרג ימכור את דירתו הקיימת הישנה בכדי לרכוש דירה חדשה.

על פי נתונים של התאחדות הקבלנים , מתווספים מדי שנה 37,000 משקי בית חדשים בישראל. משמעות הדבר שכדי לשמור על איזון ארוך טווח בין ההיצע והביקוש יש צורך בשלושים ושבעה אלף יחידות דיור חדשות מדי שנה, בפועל יש הרבה פחות.

במהלך השנים האחרונות, כמות התחלות הבניה הגיע לממוצע של כ- 32,000 ואילו בשנת 2008 הממוצע ירד 
ל- 29,000.  ארז כהן יו"ר ארגון שמאי המקרקעין מעריך את התחלות הבנייה השנה בפחות מ- 10,000 יחידות דיור שכן לטענתו, אין כמעט התחלות בניה בארץ ובלי שינוי מהותי גם לא יהיו.

ואכן, עלפי הנתונים שפורסמו החודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עולה שבסוף שנת 2008 מלאי הדירות בישראל ירד ל- 9,868 יחידות דיור חדשות המהווים ירידה של 10% לעומת 10,990 דירות חדשות בסוף שנת 2007.

בסוף שנת 2008 חברת המחקר הכלכלי  BDO ביצעה סקר על מלאי הדירות בישראל על פי מיקום גיאוגרפי והתמונה שהתקבלה די עגומה. על פי נתוני הדו"ח עד סוף הרבעון השלישי של שנת 2009 מלאי הדירות בישראל עשוי להיעלם.

איך זה ישפיע על המחירים?

במידה והמיתון יעמיק עד כדי כך, שהביקוש לדירות יסתכם בפחות מ- 15,000 יחידות דיור חדשות יתכן שהמחירים לא יעלו. אך במידה והביקושים יגיעו ל- 20,000 או עשרים אלף פלוס נהייה עדים למגמה של עליית מחירים כבר השנה.  

במידה והביקושים יהיו קטנים באופן מיוחד המחירים יהיו יציבים ואף עשויים אפילו לרדת.  אולם יש לשים לב שבנק ישראל פועל כדי להוריד את שערי הריבית ארוכת הטווח של ישראל באמצעות התערובת בשוק אגרות החוב הממשלתיות. במידה והמהלך יצלח, שיעורי הריבית על המשכנתאות הצמודות תרד וזו עשויה להעלות את הביקוש לדירות בעקבות ירידה ריאלית במחיר הסופי של הדיור.

אך גם עם השנה המחירים לא יעלו, "משבר המחירים", רק נדחה. כשהמשק יצא מהמיתון והביקושים לנדל"ן יחזרו לרמתם הרגילה, יהיה מחסור בדירות והשילוב של היעדר היצע ורווחה כלכלית יחסית תקפיץ את המחירים.

להלן תמונת מצב של מלאי הדירות בכמה ערים ברחבי הארץ:

1.      בטבריה אין בכלל מלאי דירות.

2.      בכל מחוז הצפון מלאי הדירות בסוף שנת 2008 הסתכם ב- 329 יחידות, ירידה של 12% לעומת סוף שנת 2007.

3.      במחוז הדרום מלאי הדירות עמד על 1,077 יחידות, ירידה של 37% לעומת סוף שנת 2007 כשבבאר שבע מלאי הדירות ירד ל- 51 יחידות, ובאשקלון ל- 176 יחידות.

4.      במחוז המרכז המצב טוב יותר יחסי, שכן באזור זה התחלות הבנייה נפגעו פחות מאשר במקומות אחרים. כך שבתל אביב היה מלאי של 400 דירות, בפתח תקווה 570 יחידות ובראשון לציון 529 יחידות.

5.      בירושלים המצב טוב יותר מאשר באזורים האחרים, ומחזיקים במלאי דירות של 1,179 יחידות אולם גם נתון זה משקף ירידה של 12% לעומת סוף שנת 2007.

מלאי הדירות בכל עיר חושב ביחס לצריכה הממוצעת והשוואת מלאי הדירות לביקושים מראה שערים כמו אשקלון, רמת השרון ונס ציונה מלאי הדירות יספיק לחמישה חודשים בלבד ואילו בפתח תקווה וחולון המלאים יספיקו לעוד כשבעה חודשים.

ייתכן שתוכנית הממשלה להעניק ערבויות לקבלנים כדי שאלו יוכלו לקבל אשראים מהבנקים יסייע להעיר את הענף הבנייה מתרדמתו. אולם גם אם הערבויות יילקחו על מצוקת האשראי של הקבלנים ספק אם נראה התחלות בנייה לפני חודשים ספטמבר אוקטובר.