סיכום שנת תשס''ט

זו הייתה אחת מהשנים העבריות יוצאות הדופן ביותר בהיסטוריה הנדל"נית של ישראל, אומר ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. השנה התחילה בשיא ללא תקדים של פרוספריטי ועליות מחירים שאפיינו את השוק במהלך 2008. לאחר מכן, בעקבות קריסת הבורסות בוול סטריט וברחבי העולם, נכנס גם הנדל"ן בישראל לקיפאון עמוק שבא לידי ביטוי בירידה של כ-60-70 אחוזים בעסקאות במהלך החודשים אוקטובר, נובמבר ודצמבר 2008 וגם בינואר 2009.

החל מפברואר, כחמישה חודשים לאחר תחילת המשבר, מצביעים נתוני לשכת שמאי המקרקעין על שינוי מגמה הדרגתי, אבל עקבי. במהלך פברואר החל קצב ירידת העסקאות להתמתן לכ-40 אחוזים ירידה, במהלך מרץ חלה התייצבות לכיוון 20 אחוזים ירידה, כשהחל מאפריל התחיל קצב מסחרר של מכירת דירות, מהגבוהים בהיסטוריה של ישראל מאז ומעולם, שנמשך עד מחצית חודש יולי.

החל ממחצית חודש יולי חלה שוב ירידה מתונה בקצב העסקאות, המוסברת על ידי לשכת שמאי המקרקעין בעיקר עקב חופשת הקיץ ובכך שבמהלך שלושת החודשים הקודמים קצב המכירות היה גבוה במיוחד.

ארז כהן מדגיש כי במהלך ההתאוששות לא הייתה עליית מחירים מסחררת, אלא עלייה מתונה בשיעורים של 4-8 אחוזים באזורי הביקוש בתל אביב וגוש דן, כשבמיקומים בפריפריה שהיו בעבר רדומים דוגמת חיפה ובאר שבע, העלייה הייתה משמעותית יותר והגיעה במקרים מסומים אף ל-20 אחוזים ויותר.

אפילו בירושלים, שנכנסה אשתקד לתרדמת עמוקה, חלה התאוששות, בעיקר במרכז המבוקש, בשכונות דוגמת רחביה וטלביה וכן בבית הכרם ושכונות מבוקשות אחרות שנהנו במהלך האביב-קיץ האחרון מעליית מחירים מתונה בשיעור של 3-6 אחוזים.

ניתוח לשכת שמאי המקרקעין מלמד כי תחום הנדל"ן שההתאוששות בו הייתה נמוכה יחסית, היה דווקא נדל"ן היוקרה. ארז כהן מדגיש כי תחום זה נפגע עוד לפני שנתיים וחצי, בעקבות משבר הסאב-פריים העולמי שהבריח המוני משקיעים, נכנס למשבר עמוק במיוחד בעקבות נפילות הבורסות של ספטמבר 2008 ורק מאפריל החלה התאוששות וחזרה הדרגתית של חלק מהמשקיעים האסטרטגיים, אולם הדרך להתאוששות מלאה עודנה ארוכה.

דוגמה מובהקת ל"מיינסטרים" של הנדל"ן בשנה האחרונה מהווה העיר פתח תקווה.

אבי כהן, מנכ"ל החברה לפיתוח פתח תקווה, אומר כי אין ספק שתחילת השנה הייתה בעייתית והמוני רוכשים פוטנציאליים שהיה ברשותם הכסף לרכוש דירה בשכונות מבוקשות בעיר דוגמת כפר גנים ואם המושבות, החליטו "לשבת על הגדר" ומספר העסקאות ירד באופן דרמטי בשיעור של 50-60 אחוזים.
השינוי, מדגיש כהן, הגיע בעקבות מספר גורמים, חלקם כלכליים, חלקם פסיכולוגיים.

החלק הכלכלי היה העובדה שב"הפוך על הפוך" חששו המשקיעים בבורסה שכספם ירד לטמיון, זאת בעקבות הירידות התלולות ואז לפתע פתאום באה ההכרה שהנדל"ן מהווה את "חוף המבטחים" היחידי. בד בבד, מדגיש כהן, הריבית הנמוכה מאוד על המשכנתאות שירדה עד לחצי אחוז, היוותה "טריגר" משמעותי מאוד עבור רוכשי הדירות. אבל הגורם החזק ביותר, אומר כהן, הייתה ככל הנראה העובדה שעל כל דירה היו בפועל שלושה-ארבעה רוכשים פוטנציאליים.

הסיבה: ירידה תלולה בהתחלות הבנייה, כ- 15 אלף יחידות דיור לשנה לעומת הצורך בכ-25-30 אלף לשנה, עובדה שהקטינה מאוד את מלאי הדירות שהלך והתדלדל והגיע לכ-5-6 אלפי דירות בלבד "על המדף" במהלך 2009, זאת לעומת רבבות רוכשים פוטנציאליים.

הערים שמככבות כיום בראש התחלות הבנייה ומהוות את מוקד ההתרחשות גם בשנה הבאה הינן לפי הסדר הבא:
פתח תקווה(יותר מ-1,000 דירות למכירה) נתניה, חולון, מודיעין, ירושלים, אשדוד ואפילו אשקלון שסבלה בשנים שעברו ממצב בטחוני קשה וכיום נהנית מהרגיעה ומתנופת בנייה מחודשת. גם באר יעקב שהייתה בעבר מושבה קטנה ונידחת, נהנית כיום מתנופה ללא תקדים.

נתוני לשכת השמאים מעידים גם על הביקוש ההולך וגדל לדירות פרימיום גדולות:
בשנה שעברה הוכפל כמעט מספר דירות ה-6 חדרים שנבנו בישראל מכ-4 אחוזים בלבד לפני שנתיים-שלוש לכ-8 אחוזים ולהערכת לשכת השמאים מספר זה עשוי לגדול לכ-12-14 אחוזים תוך שנתיים. כמו כן גדל הביקוש ל"דירות פרימיום" שאינן פנטהאוזים, ומהוות כיום כבר כ-18  אחוזים מהדירות שנבנות, וכוללות בתוכן דירות גן, דופלקסים, מיני פנטהאוזים וכו'. עובדה זו, אומר ארז כהן, ממחישה את העובדה שעל ציר של זמן עולה יותר ויותר איכות הדיור של הישראלים, עובדה שבאה לידי ביטוי הן בגודל הדירות והן במרחב ובתוספות.

מה עוד אפיין את שנת הנדל"ן האחרונה?
תמיר לולו, סמנכ"ל השיווק בחברת הבנייה מ. אביב, מהגדולות והותיקות בישראל, אומר כי סוף סוף בא לידי ביטוי השיפור המשמעותי בתשתיות תחבורה, הן רכבת והן כבישים מהירים דוגמת חוצה ישראל וכבישי רוחב. שתי דוגמאות מובהקות לכך, אומר לולו, הינן ערים ויישובים עירונים דוגמת גדרה, חדרה ולאחרונה גם רמלה, שבעבר הלא רחוק היו מחוץ לתמונה הנדלנ"ית.

גדרה וחדרה, אומר לולו, נהנות מהקרבה לחוצה ישראל, המקרב אותן לתל אביב ואזורי התעסוקה של גוש דן. דוגמא עוד יותר יוצאת דופן הינה רמלה, שבעבר הלא רחוק נחשבה לעיר בעייתית, וכיום נהנית מנגישות ישירה לכביש הרוחב המודרני והרחב ביותר בישראל, 431, שהפך את הנסיעה מרמלה לראשון לציון לחמש דקות בלבד, ומקשר אותה ישירות גם עם מודיעין, שלא לדבר על הנגישות המיידית לחוצה ישראל.

לולו מדגיש כי גם פער המחירים העצום שנוצר במהלך השנים בין תל אביב לערי הלווין המרוחקות יחסית, והמגיע לעיתים אף לכ-250-300 אחוזים, הביא לא מעט רוכשים בחתך סוציולוגי גבוה יחסית, אך מוגבלי אמצעים, לרכוש דירה בעיר דוגמת רמלה במחיר של כ-770 אלף שקל לדירת 4 חדרים, כשליש ממחיר דירה דומה בתל אביב, וכמחצית ממחיר דירה דומה בהוד השרון.

כאמור נדל"ן היוקרה קיבל מכה קשה עוד לפני שנתיים-שנתיים וחצי בעקבות משבר הסאב-פריים שהבריח את מרבית המשקיעים מישראל ומחו"ל.

במחצית השנה האחרונה, אומר נועם דזלדוב, מנכ"ל נאות שירן, סוכנות תיווך נדל"ן היוקרה מארסוף, הורגשה התאוששות הדרגתית שבאה לידי ביטוי במספר נישות: מוצרים נדל"ניים נדירים וייחודיים בקו ראשון לים, פנטהאוזים ענקיים מחוברים או מספר מגרשים בהרצליה פיתוח וקיסריה שחוברו למגרש ענק אחד, זכו לביקושים והיו עסקאות. גם בפארק צמרות שבמזרח תל אביב, סמוך לנתיבי איילון, הורגשה התאוששות משמעותית, ובעיקר בדירות הפחות יקרות שזכו לרמות מחירים שהגיעה לעיתים ל-7000 דולר למ"ר. גם במושבים יוקרתיים בשרון דוגמת שדה ורבורג ובני ציון וכו' היו מספר עסקאות. דזלדוב צופה כי בשנה הקרובה תימשך ההתאוששות ההדרגתית.

ד"ר גד חסון, מבעלי קבוצת דניאל יצחקי הבונה את "מגדל הסיטי" במרכז פתח תקווה, אומר כי שני פנטהאוזים ששווקו בשנה האחרונה, נמכרו למשקיעים מחו"ל, המקבלים כ-6 אחוזים תשואה שנתית על הנכס וכן השבחת מחיר הנכס עצמו שעלה במהלך השנה האחרונה כבר בכ- 20 אחוזים לעומת מחיר הרכישה המקורי. חסון מדגיש כי הניסיון שלו, גם בפרויקטים אחרים, מלמד כי למרות משבר הסאב-פריים וצניחת המניות אשתקד, נותר גרעין קשה של משקיעים אסטרטגים, בעיקר יהודים מחו"ל מארצות דוגמת צרפת, בלגיה ובריטניה, המחפשים בישראל נכסים יוקרתיים בתקציב חסכוני יחסית , כחצי מיליון דולר עד מליון דולר, כשההסתכלות שלהם הינה לטווח הארוך, גם כבטחון לעת צרה, גם השקעה נדל"נית נבונה על נכס וגם תשואה קבועה.

מרכז תל אביב, אומר ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, שמר בשנה האחרונה על מעמדו כקטר המוביל של הנדל"ן בישראל. מחירי הדירות המשיכו לעלות בשיעור של עד 15-18 אחוזים לעומת אשתקד ו"מדינת תל אביב" המשיכה להתנהל כמו לא היה משבר. עובדה זו, מסכם כהן, השפיעה בסופו של דבר גם על ההתאוששות הכללית בשוק, זאת בנוסף לגורמים שהזכרנו דוגמת המחסור בהתחלת דירות חדשות, הריבית הנמוכה על המשכנתאות וחוסר האלטרנטיבה.

התחזית לשנה הקרובה: יציבות פחות או יותר ברמת המחירים הנוכחית, הגדלת התחלות הבנייה והפשרות הקרקעות וביקושים גדלים גם במעטפת החיצונית של גוש דן ובעיקר ערים חדשות שיצטרפו למשחק, דוגמת חדרה, גדרה, רמלה, באר יעקב ואפילו אשקלון שסבלה בעבר מהמצב הביטחוני ועתידה לעלות על המפה.