עליית שערי הריבית לא תשפיע בהכרח על ירידת מחירי הדירות

ג'ון בן-זקן

ביום שני סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל, לא הפתיע: הוא החליט להעלות את שערי הריבית המזערית במשק החל מהראשון בינואר ב- 0.25% ל 1.25% לשנה. כפי שנראה בהמשך, רוב הכלכלנים בירכו על המעשה בטענה שזה יועיל למשק, אולם כיצד זה ישפיע על ענף הנדל"ן של ישראל, שלכל הדעות עובר תקופה מורכבת, עם הערכות שונות מצד משרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה?

אך קודם לעליית הריבית וסיבותיו 

בנק ישראל העלה את הריבית משום העלייה בציפיות האינפלציוניות.

רפאל גוזלן, האסטרטג הראשי של לידר שוקי הון, אמר לנדל"ן קום:  "טוב עשה פישר שהעלה את הריבית. יש עליה בציפיות האינפלציוניות, והציפיות מגשימות את עצמם. אתמול פישר אותת לשוק שבנק ישראל מתחיל לשים לב לאינפלציה ופחות לצמיחה". מבחינת בנק ישראל בצדק, שכן על פי מרבית האינדיקטורים, הפעילות הריאלית במשק ממשיכה לגדול.

יניב רז, מנהל ההשקעות הראשי בבית השקעות תמיר פישמן, בירך על עליית הריבית ואמר " זה היה רצוי ונחוץ. טוב שהוא עשה את זה ולא נכנע ללחצים שביקשו להשאיר את הריבית על כנון". ואילו רון אייכל, הכלכלן והאסטרטג הראשי של בית ההשקעות מיטב, אומר: "בניגוד להרבה מחברי, אני הייתי סקפטי ולא הייתי בטוח שהריבית תעלה. זה נכון שהכלכלה משתפרת וזה נכון שהציפיות האינפלציוניות עולות, אך מנגד יש חשש שהעלייה בשערי הריבית תחזק עוד את השקל וזה יפגע ביצוא וביצואנים. טוב שפישר העלה את הריבית, כי אחרת הוא היה צריך לעשות זאת בחודש הבא. אך אם הוא היה משאיר את הריבית על כנה, הייתי מבין מדוע עשה זאת".

כלכלנים חשובים אלו התייחסו להשפעת הריבית על המשק כולו, אך השפעת עליית הריבית על ענף הנדל"ן עשויה להיות משמעותית יותר מאשר ההשפעה על ענפים משקיים אחרים, משום שהנדל"ן מאוד רגיש לשינויים בשערי הריבית. עליה של 0.25% בשיעור הריבית יכולה להיחשב ללא גבוה במיוחד, אך יש לשים לב שעלייה של 0.25% בשיעור הריבית היא עליה ריאלית של 25.0%.

וזה בהחלט הרבה.

נתונים סותרים.

העלייה בשערי הריבית תשפיע על ענף הנדל"ן משני כוונים מנוגדים: מכיוון ההיצע והביקוש.

קשה לקבוע את מצב שוק הנדל"ן של ישראל בעט ההיא, כי באחרונה פורסמו נתונים סותרים על מצב הענף. לפני ימים מספר, משרד האוצר פרסם סקר על ענף הנדל"ן, שבו קבע שמחירי הדירות בנובמבר ירדו ב כ- 5.7%, ואילו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה קבעה שמדד מחירי הדיור בנובמבר עלה ב-  0.6%. זאת ועוד, מצב ההיצע בעייתי וגם זה סותר את ההנחה שמחירי הדירות יורדים, שכן בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2009, 23,350 התחלות בניה יקירה של 3.0% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2008.

נתונים סותרים, ואף אחד, לא בלמ"ס ולא במשרד האוצר, מסוגלים להסביר את הסתירות בצורה משכנעת.

ועכשיו הריבית עולה!

העלייה  בשערי הריבית עשויה להשפיע לרעה על הביקוש ההשקעתי לנדל"ן, מה שעשוי להביא לירידות מחירים קצרות טווח. אך לעליית שערי הריבית יש השפעה אחרת על הענף שלא קשור בביקושים אלא בהיצע. ענף הנדל"ן ובכלל זה ענף הבניה, רגיש מאוד לריביות כי הוא ענף עתיר אשראי.

רוב רובם של הקבלנים והיזמים מממנים את פעילותם באמצעות אשראי, האשראי הוא חלק מתשומות הייצור בדיוק כמו כח אדם, ברזל, מלט וכו.

העלייה בשערי הריבית עשויה לבלום את הביקוש ההשקעתי לנדל"ן, משום שהמשכנתאות מתייקרות וגם משום שעם עליית שערי הריבית  התשואה על פיקדונות בנקאיים עולה והיא הופכת ליותר אטרקטיבית. במקרה שהביקוש לדירות יקטן, הוא עשוי להשפיע כלפי מטה על המחירים.

במידה ועלות הבניה תעלה, הדבר יבוא לידי ביטוי בייקור הדירות ומשום כך, כל מי שאומר שהעלייה בשערי הריבית תביא לירידת מחירי הדירות, לא בהכרח צודק.