עליית שערי הריבית עשויה להוריד את מחירי הדירות בטווח הארוך

רוב הפעילים בשוק הנדל"ן חוזרים וטוענים שמחירי הדירות יעלו גם השנה, משום שיש עליה בתשומות הייצור, בעיקר בכוח אדם וקרקע, ומשום שההיצע עדיין נמוך מהביקוש. אולם, המגמה החדשה של עליית שערי הריבית עשויה לצנן מאוד את שוק הנדל"ן בישראל. העלייה בשערי הריבית והנתונים שמתפרסמים לאחרונה אודות ירידה בביקושים והצפת השוק בקרקעות, מצדיקים הערכה מחודשת של שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2010. יתכן שהשנה תהיה שנה של שינויים והפתעות, שכן שוק הנדל"ן של ישראל משדר אותות מנוגדים.

נתחיל עם האירוע של חברת גינדי השקעות לפני מספר שבועות- יריד דירות של הפרויקט שלהם ברמלה, שמוכיח שהביקושים הכבושים של השנתיים האחרונות מתפרצים. מצד אחד יש ביקושים, אך כפי שנראה בהמשך, אלה ביקושים על תנאי. מצד שני, יש התפתחויות מעניינות בשוק הנדל"ן בישראל, כמו עליית שערי הריבית שמגבילה את הביקושים לנדל"ן.

באשר להיצע, משרד השיכון מציף את הארץ בקרקעות עם מכרזים גדולים של מנהל מקרקעי ישראל. מכרזים אלה מגדילים את ההיצע הפוטנציאלי של הדירות ואילו העלייה בשערי הריבית תשפיעה על הביקוש ההשקעתי לדירות. הקבלנים טוענים שהמחירים במכרזים יקרים, אך למרות זאת הקבלנים קונים, משמעות הדבר שהיצע הדירות יעלה בעתיד. אמנם תהליך בניית הדירות הראשונות עשוי להימשך שלוש שנים, אך אסור לשכוח שבישראל דירות נמכרות על הנייר.

הקבלנים טוענים שהעלייה בהיקף הבניה תייקר את העלויות ומשום כך המחירים יעלו, אך ההערכה הזו היא פשטנית מדי. זה נכון שהעליות יתייקרו, אולם עליית המחירים תהיה מוגבלת. הקבלנים צופים עליות מחירים על בסיס מה שקרה בשנת 2009, במהלכה מחירי הדירות עלו בכ- 12 אחוזים. זה נכון שהקבלנים הצליחו למכור את כל מה שהציעו למכירה במחירים טובים, אך מאחר והיצע הדירות לא היה רב, הקונים היו כאלה שיכלו להרשות לעצמם לשלם את המחירים הגבוהים שהשוק גבה.

שוק הנדל"ן של שנת 2010 ובוודאי זה של שנת 2011 יהיה שונה מאוד מזה שהורגלנו אליו בשנת 2009. עליית מחירי הדירות הגיעה לרמה שמציבה אותן מעבר ליכולתם של רבים בישראל. יתכן שהתחלות הבניה השנה ובשנת 2011 יגיעו לכ- 37 עד 40 אלף, כלומר, קצת יותר מהביקוש השנתי "הטבעי" לדירות מדי שנה שמגיע לכ- 36,000. אם כך יהיה, לראשונה זה שנים רבות ייווצר גידול נטו בדירות הבלתי מכורות בישראל.

אם כך יהיה, ספק רב אם במציאות של 37 אלף התחלות בנייה בשנה מחירי הדירות ימשיכו לעלות, במיוחד אם הביקוש ההשקעתי יקטן בצורה משמעותי. העלייה בשער הריבית תקטין את הביקוש ההשקעתי לנדל"ן כאמצעי השקעה ותגדיל את הביקוש לפיקדונות בנקים. כשיש ביקוש השקעתי לנדל"ן, ביקושים אלו מעוותים את המחירים. השנה הביקושים יהיו של אלו שרוצים קורת גג ולא תחליף לשוק ההון.

הביקוש לנדל"ן קיים ויריד הדירות של גינדי השקעות עורר את הביקושים הרדומים, אך יש לשים לב שהביקוש התעורר משום שהדירות הוצעו במחירים שניתן לעמוד בהם: דירות שלושה חדרים בכ- 800,000 שקלים, דירות  חמישה חדרים, כ- 1.2 מיליון. כדי למכור דירות לכלל עם ישראל ולא רק לפלח האמיד של אוכלוסיית הארץ, היזמים יצטרכו להתאים את המחירים ליכולתם הכספית של הלקוחות הפוטנציאלים. המסקנה, לאור הנתונים החדשים שמתפרסמים על ידי הלמ"ס ומשרד השיכון, ספק אם המחירים במחצית השנייה של שנת 2010 יעלו. כדי להבטיח זאת, רוב הבניה תעשה מחוץ למעגלים הקרובים של מטרופולין תל אביב.