פינוי בינוי לפי תמ''א 38

פינוי בינוי לפי תמ'א 38

במהלך שנות התשעים של המאה הקודמת קידמה ממשלת ישראל את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תמ'א 38 בעגה המקצועית. על פי התוכנית, זכאים דיירים בבתים משותפים 'למכור' את גג הבית המשותף לקבלן, אשר יבנה דירת גג מפוארת. חשוב לציין שהמכירה היא לא בכסף - תמורת גג הבניין מתחייב הקבלן לשפץ באופן יסודי את הבניין, לחזק אותו בפני רעידות אדמה ולרוב גם להתקין בו מעלית ולהוסיף לחזית הבניין מרפסות שמש.

לכאורה, תוכנית המתאר יצרה מצב של מרוויחים בלבד – הקבלנים מרוויחים שטח יקר בלב אזורי הביקוש, הדיירים מרוויחים בניין משודרג והמדינה מצליחה להתכונן ולהתגונן בפני רעידות אדמה שלא על חשבון קופת האוצר המדולדלת.

אם כך, מדוע לכאורה? לא מעט חסמים עיכבו את תוכנית המתאר, החל מדיירים סרבנים שניסו לסחוט את הקבלנים באין ספור בקשות חוזרות ונשנות (כולל בקשה מפורשת לתשלום מזומן או לשיפוץ פנימי בדירה). דרך הגופים הסטטוטוריים והרשויות המקומיות שלא תמיד שמחו על האפיק החדש שנפתח בפני יזמים ששדרגו את שווים של הנכסים מבלי לשלם היטל השבחה וכלה בקבלנים עצמם, שביותר מדיי מקרים גילו שלתוכניות שונות אין התכנות כלכלית, קרי, שווין של הדירות שיבנו בגג הבניין, לא יצליח לכסות את עלויות הבנייה, השיפוץ, חיזוק היסודות, עלויות השיווק, המימון וכו'..

בסופו של דבר, תמ'א 38 במתכונתה הראשונית התבררה ככישלון חרוץ. אפשר לספור על אצבעות כף יד אחת את מספר הפרויקטים שהושלמו ע'פ תוכנית המתאר – הקבלנים פחדו להיכנס לפרויקטים מסוג זה, אלו שכן בחרו להיכנס נתקלו באין ספור מכשולים מצד הרשויות המקומיות והדיירים בבניינים וכולם העדיפו לבחור באפיקים חדשים.

כתוצאה מכך, בשנת 2010 הוציאה הממשלה את התיקון השני לתוכנית המתאר, או כפי שנהוג לקרוא לו בקרב הקבלנים, תמ'א 38/2. בעסקה מסוג זה לא נבנית תוספת על גג הבניין – הבניין כולו נהרס ונבנה מחדש. היתרונות של עסקת תמ'א 38/2, הם משמעותיים, הן בעבור הקבלן והן בעבור הדיירים, על כמה מהם, בכתבה הבאה:

שדרוג משמעותי של הבניין

אין ספק שבניין חדש, על כל המשתמע מכך, עדיף בהרבה על בניין משופץ. בנייני הרכבת הישנים שנבנו לפני 1980, הם מכוערים למדיי ושום שיפוץ קוסמטי לא יכול לשדרג את המראה החיצוני שלהם. גם מערכות האינסטלציה, המים והחשמל של הבניין לא עוברות שדרוג במהלך תמ'א 38/1 והן ממשיכות להתבלות למרות החלפת השיש בלובי...

 בית שנהרס במסגרת פינוי בינוי. צילום:אמיר רייסמן.

כאשר בונים את הבניין מחדש, אפשר ורצוי לקחת בחשבון אין ספור משתנים שפשוט לא אפשריים במהלך שיפוץ בניין ישן, החל מחנייה תת קרקעית מקורה וכלה בהתעדכנות במגמות האחרונות באדריכלות. הדירות החדשות שיבנו בבניין החדש, גם יהיו יקרות יותר, מטבע הדברים, מדירות בבניין משופץ כך שהקבלן מעניק לדיירים ערך רב.

מימון שכר דירה

אחד מהחסמים העיקריים של תמ'א 38 במתכונתו הראשונית זו תקופת הבנייה הארוכה. הדיירים חוששים מביצוע העבודות בבניין, מהרעש ומהלכלוך שיהפוך את חייהם בתקופת הבנייה לסיוט ארוך. זוהי אחת הסיבות העיקריות לקיומם של דיירים סרבנים, וכאשר מדובר באדם זקן שהולכים להפוך את ד' אמותיו לאתר בנייה, אפשר בהחלט להבין את ההתנגדות.

בתמ'א 38/2 פשוט אין אופציה להשאיר את הדיירים – הם מקבלים מימון שכר דירה (לרבות הוצאות מעבר – הובלות וכו') למשך תקופת הבנייה ומאתרים דיור חלופי עד יעבור זעם.

תוספת מלאה של זכויות בנייה והטבות מס

עסקאות מסוג תמ'א 38/2 הן גם משתלמות מאוד עבור הקבלן. בניגוד לפינוי בינוי רגיל, ההליך הבירוקרטי הוא קצר בהרבה ואינו כרוך בתשלום היטל השבחה. (מס על ההפרש שבין שווי הבניין הישן לשווי הבניין החדש). 

מעבר לכך, בביצוע הריסה ובניה מחדש ע'פ התוכנית, הקבלן יכול גם למצות את זכויות הבנייה המגיעות לו עד תום. במקרים רבים, על הקרקע שבה נמצאים הבניינים הישנים מותר לבנות ע'פ תב'ע מספר רב של קומות, אך מבחינה פיזית, הבניין הישן, על אף חיזוק היסודות, לא יוכל לעמוד במלוא התוספת. כאשר הקבלן הורס את הבניין, הוא יכול לנצל את מלוא הזכויות ולהרוויח עוד דירות רבות שמכירתן תממן עבורו את עלות הבנייה ושאר העלויות תוך שהן מותירות רווח נאה בכיסו.