קבוצת רכישה – שאלות ותשובות חשובות

תשובות: ע"י אלון הרצוג, מנכ"ל חברת קפיטל גרופ, המתמחה בייעוץ וליווי קבוצות רכישה. 

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה למעשה, הינה התארגנות של אנשים פרטיים בין אם באופן עצמאי ובין אם בעזרת גורם מארגן,  שמטרתה רכישת קרקע ובניה משותפת בהמשך.

במה שונה רכישה במסגרת קבוצת רכישה לרכישת דירה מקבלן?

בעת רכישת דירה מקבלן, קיים מחיר סופי וזמן מסירה משוער. לעומת זאת, בקבוצת רכישה קיימת רק הערכה לגבי נושאים אלו, ואין התחייבות של אף גורם למחיר הסופי או לזמן המסירה.

מהם הביטחונות להשקעה?

בקניה מקבלן, מקובל שהבנק מעמיד ערבות לפי "ערבות חוק מכר" אשר מבטיח את סיום הבניה בכל מקרה. לאחרונה, אירעו מספר מקרים בהם קבלנים וחברות יזמיות התחמקו ממתן ערבות חוק מכר, כך שבסופו של דבר הלקוח, אשר חיפש בטחון ודאי, נותר חשוף לסיכונים בכל מקרה. מכיוון שבקבוצת רכישה אין יזם אשר מתוקף מעמדו יכול או צריך לתת ערבות חוק מכר, הבטחון להשקעה של המשתתף היא הקרקע אותה הוא רוכש. כמשתתף בקבוצת הרכישה, הרוכש למעשה מקבל זכויות בקרקע לפי חלקו היחסי בקבוצה, כך שהוא נרשם כבעלים של חלק בקרקע. לצורך העניין, רוכש אשר מבקש לקנות דירה מקבלן בכל שלב שהוא (בין אם הבניה החלה ובין אם לאו), לעולם לא ירשם כבעלים בקרקע, עד סיום הבניה ורישום הבניין כבית משותף

מהו התהליך אותו עובר המשתתף בקבוצת הרכישה?

כאשר קבוצה מאורגנת ע"י גורם מארגן, מוצגת למשתתף טבלה עם מחיר הקרקע היחסי עבור כל יחידה בפרויקט, בהתאם לאחוז ההשתתפות שלה. לדוגמא, אם מחיר הקרקע לבניית בנין עתידי של 10 יחידות זהות הינו 1,000,000 ש"ח, חלקו היחסי של כל משתתף יהיה 10% והתשלום שלו עבור הקרקע יהיה 100,000 ש"ח. בהתאם, הוא ירשם כבעלים של 10% מהקרקע הנרכשת. בפועל, כיוון שהדירות העתידיות אינן צפויות להיות שוות בערכן (הבדלי גודל, קומה, כיוון), רצוי שהאיזון יעשה כבר בשלב הקרקע ע"י גורם מקצועי שיקנה לכל יחידה יש את האחוז השתתפות הספציפי שלה. לדוגמא, דירות מקבילות השוות בגודלן וכיוונן, אך שונות בקומה בו הן נמצאות, ישלמו עבור אחוז אחר בקרקע, נניח – קומה א' 8% וקומה ב' 9%, כך שבסופו של דבר העלות הסופית של כל אחת מהיחידות יהיה יחסי לשווי היחידה.

בשלב הבא, חותמים כל חברי הקבוצה על הסכם שיתוף ויפוי כח לעורך דין הקבוצה המתיר לו לפעול בשמם. כל השותפים מפקידים את ההון העצמי הנדרש לביצוע העסקה לחשבון נאמנות של עורך הדין, והנ"ל חותם על הסכם המכר לרכישת המגרש בשם כל השותפים, לפי חלקו היחסי של כל משתתף.

מה קורה אחרי שלב רכישת המגרש? כיצד מתקבלות החלטות?

 המפתח לקבוצת רכישה מוצלחת הוא הסכם השיתוף. הסכם השיתוף הינו מסמך אשר מגדיר את מערכת היחסים בין חברי הקבוצה, זכויותיהם וחובותיהם. הוא מבטל את כוחו של היחיד או המיעוט לעכב את הקבוצה או להערים קשיים בהשגת היעד הסופי והידוע של הקבוצה, אשר הינו כמובן בניה משותפת.

על מה צריך לשים לב לפני הצטרפות לקבוצת רכישה?

הכדאיות הכלכלית והאטרקטיביות שבשיטת קבוצת הרכישה יצרו מצב בו הרבה גורמים חסרי ניסיון מבקשים ליזום קבוצות רכישה. חשוב להבין שגורם מארגן מקצועי חייב להיות עם נסיון רב בתחום קבוצות הרכישה, ולא גורם עם רקע רק בתחום מסוים בנדל"ן (כגון קבלן, מתווך, עו"ד, בנקאי וכו'). זאת כיוון שהתהליך אותו עוברת קבוצת הרכישה הינו ארוך ומורכב, וכולל מגוון יכולות אשר הגורם המארגן חייב לעמוד בהן ביעילות ולהתמצות בהן.