רוכשי הדירות לא קוראים בין השורות...

לדברי רונן שטרית, מנהל חטיבת הפרויקטים החדשים באנגלו סקסון: "רוכשי הדירות מתייחסים להשקעה במיליון וחצי שקל כאילו רכשו טלוויזיית פלזמה לחדר השינה בשלושת אלפים שקלים".

בבדיקה שערך רונן שטרית, מנהל חטיבת הפרויקטים החדשים באנגלו סקסון התבררה עובדה מדהימה: למרות שרכישת דירה הינה הפעולה בעלת התקציב היקר ביותר עבור רובם המכריע של הישראלים, וערכה בממוצע נע בין 800 אלף שקלים לכ- 1.5 מיליון שקלים, כ-78 אחוזים מבין הרוכשים הפוטנציאלים אינם משקיעים בבדיקת התאמת הדירה לצרכיהם הכלכליים והמשפחתיים/אישיים, יותר מאשר בבדיקת מוצרים שערכם מסתכם באלפי שקלים ספורים דוגמת טלוויזיית פלזמה לחדר השינה או מקרר.

לדברי שטרית, המשווק נדל"ן במשך כ- 15 שנה בקירוב, רובם הגדול של רוכשי הדירות מתמקדים באופן אמורפי בעלות הדירה ובמספר החדרים והשטח שלה ואילו יתר הפרטים נראים בעיניהם בדרך כלל משניים. זוהי, מדגיש שטרית, טעות בסיסית בהבנה האסטרטגית של הציבור הרחב במשמעות רכישת דירה, הן מבחינת היותה השקעה כלכלית נבונה לטווח הארוך והן מבחינת התאמה לצרכי המשפחה ולשיפור איכות החיים.

" הציבור לא בוחן לעומק את מצב הנכס שהוא מתכוון לרכוש ומשום כך אני מציע לבצע לפחות עשר בדיקות בסיסיות שאני קורא להם עשרת הדיברות לרוכש הנכס הנבוך:

1: יש לדרוש קבלת ערבויות כחוק. 
חלקם הגדול של הרוכשים(כ-30%!) אינם עומדים על זכותם כחוק לקבל ערבות בנקאית דרך היזם ונוטים בדרך כלל לא לבדוק את ההיסטוריה הפיננסית של היזם(כ-65%!), ובמקום זאת מתפתים למודעות יפות וחיוכים בביתן המכירות.

2: התמקדות במבנה הכלכלי הכולל של העסקה
במקום להתמקח "עד זוב דם" על מחירה של הדירה ולבסוף להוריד עשרת אלפים שקלים ממחירה הסופי, יש להתמקד  במבנה הכלכלי הכולל של העסקה. לעיתים קרובות, מימון משלים של מחיר הדירה, הכולל במקרים רבים משכנתא עם ריבית נמוכה והלוואת קבלן משלימה, הינו אטרקטיבי לאין שיעור מאשר הנחה קטנה על מחיר הדירה. לדוגמה, אומר שטרית, ניתן כיום לקחת משכנתא בריבית של פחות מ- 4 אחוזים, שמבחינת רוכשים רבים מהווה מינוף משמעותי של ההון המוגבל העומד לרשותם.

3: אסור לעשות הבדלות בין רכישת דירה למטרות השקעה ולמגורים.
חשוב לזכור שבסופו של דבר ההתנהגות הנדל"נית של דירה להשקעה הינה זהה לדירת מגורים. גם כאן מדובר בנכס שיש לו ערך מסוים וערכו הנומינלי והריאלי עשוי להשביח או לא להשביח, תלוי במידת ההצלחה בהחלטת הרכישה. מרבית רוכשי דירה להשקעה (כ- 70%!)  מסתכלים על אחוזי התשואה השנתית על הנכס. נתונים חשובים הרבה יותר דוגמת פוטנציאל ההשבחה של הנכס המיועד להשקעה, בדרך כלל מקבלים עדיפות נמוכה יותר. לכן, ההסתכלות בזמן הרכישה חייבת להיות על ערכה הפוטנציאלי העתידי של אותה דירה, בלי קשר לעובדה שהרוכש קונה אותה למגורים או להשקעה!

4: מיקום הדירה.  
יש מקרים של רוכשים צעירים ללא ילדים (כ- 25% מהרוכשים) שהתעקשו לרכוש דירה קומפקטית ויקרה מאוד באזור תל אביב, דירה שכמובן לא תעמוד בצרכי הרחבת המשפחה לטווח הארוך. כמובן שזוהי טעות אסטרטגית נפוצה: בסופו של דבר ייאלץ אותו זוג צעיר למכור את הדירה הקטנטנה על מנת שתתאים לצרכי המשפחה המתרחבת, ורק העתקת הדירה, כולל מיסים ועלויות נוספות, תסתכם עבורה במשכנתא ענקית נוספת, שתגדיל בכ- 15-20 אחוזים את נפח ההוצאה הכולל.
לעומת זאת אם אותו זוג צעיר היה נוהג בחוכמה ורוכש דירת 4 חדרים בפריפריה קרובה לתל אביב דוגמת באר יעקב או איזור בקעת אונו, היה נהנה גם מדירה מודרנית וענקית לטווח הארוך, גם נמנע מהוצאות מיותרות על מעבר, וגם ערך הנכס היה בסופו של דבר מושבח.

5: מצמצמי דיור
קיימים גם מקרים רבים של זוגות מבוגרים מה שקרוי ,מצמצמי דיור, בני 45 פלוס המתעקשים לרכוש דירה ענקית בפריפריה שמחוץ לתל אביב, זאת משום שהמחיר מפתה אותם. במקרים אלה, אומר שטרית, ההמלצה שלי הינה כמובן הפוכה לחלוטין: להישאר באיזור תל אביב, ולהסתפק בדירה קומפקטית יוקרתית עם נגישות לכל מרכזי התרבות, הבילוי, העבודה וכו'. מה שקורה, מדגיש שמשתעממים בחברת זוגות צעירים, מרעיש להם ורחוק להם, והם נאלצים בסופו של דבר למכור ולחזור לדירה קומפקטית בעיר הגדולה.

6:  חלוקה פנימית של הדירה.
מרבית הרוכשים, אינם יודעים לקרוא כפי שצריך את תכנית הדירה. מרשימים אותם מאוד נתונים דוגמת מספר החדרים והשטח, אבל כידוע לחלוקה יש משמעות רבה היום. לדוגמה: אגף נפרד להורים וילדים. חדר עבודה או משרד או קליניקה נפרדת עם כניסה מבודלת. סלון עם הפרדה למטבח על מנת שלא ייראו מהסלון הנקי את הלכלוך במטבח או לאפשר לילדים להיות במטבח בשעה שבסלון נמצאים אורחים. חדר שינה הורים שיוכל לשמש לכל הצרכים, דוגמת חדר ארונות ואמבטיה ושירותים נפרדים. כמובן שמרפסת שמש או גג יכולים לשדרג מאוד את איכות החיים למי שידו אינה משגת לרכוש בית צמוד קרקע.

7: קרבה למוסדות ציבור
לא פחות מהדירה חשובים מאוד פרטים שהינם בדרך כלל משניים עבור הרוכש. במקרה של משפחה עם ילדים יש חשיבות מכרעת לקרבה למוסדות ציבור כגון גן ילדים, ביתי ספר, מגרשי ספורט, מתנ"ס וכו'. ברור כי גם לקרבה לסניף בנק בית מרקחת, סופר מרקט וכו' יש חשיבות רבה. בד בבד חשובה מאוד סביבת הבית המיידית. החל מהמעליות שיש בבניין, הלובי, הגינה הצמודה, שבילי אופניים, מגרשי משחקים וכו'. חשוב לזכור כי בזמן רכישת הדירה הרוכש אינו נוטה להעניק לשיקולים אלה מקום מרכזי, אך בסופו של דבר ביומיום הם מרכזיים ביותר.

8: קרבה למקום העבודה.
ברור שאין טעם לרכוש דירה בגדרה אם מקום העבודה הינו בתל אביב והדבר מצריך שתי מכוניות למשפחה, זאת בשעה שלאותה משפחה קיים בקושי רכב משפחתי אחד. במקרה כזה ההגעה היומיומית לעבודה הופכת לסיוט מבחינת סיזיפית יומיומית על תחבורה ציבורי. במקרה כזה,  אני ממליץ לרוכש לאלתר לוותר על חלום הבית הפרטי או הפנטהאוז ביישוב מרוחק, ולהעדיף דירה בת 4 חדרים, נניח, ביישוב קרוב יותר, דוגמת  יהוד-מונוסון, שממנו הנגישות לתל אביב טובה ומהירה לאין שיעור.

9: התאמת הנכס לחתך הסוציו-אקונומי של הרוכש.
גם כאן, בעלי מקצועות רבים אינם מודעים די הצורך לאי התאמת הנכס לסביבת המגורים האנושית המועדפת עליהם. לדוגמה, אין ספק שאנשי היי-טק או עורכי דין יעדיפו בעליל להתגורר בחתך סוציו-אקונומי זהה או דומה לשלהם, כנ"ל  מגדרים או בעלי מקצועות אחרים.

10: עיצוב הדירה
עיצוב הדירה אינו בבחינת "קצפת", אלא MUST עבור כל רוכש דירה שרוצה להרגיש "כמו בבית" בנכס בו השקיע את מיטב התקציב שלו. זה מתחיל בקירות מסך, מסכי פלזמה, בית חכם, ומסתיים בשקעי תקשוב, תאורה משוקעת, מטבח עם "אי" במרכזו והשמים הם הגבול. ברור, מדגיש שטרית, כי מדובר במקרים רבים לא רק בהתאמת הנכס לרוכש, אלא גם בהשבחת מחירו באופן משמעותי ביחס להשקעה.