רכישת קרקע חקלאית - טיפים למשקיע

רכישת קרקע חקלאית הינה השקעה כספית לטווח ארוך. הגדילה העקבית של האוכלוסייה בישראל מצריכה בנייה חדשה כל העת ולצורך כך מתרחש תהליך מתמיד של שינוי יעדן של קרקעות חקלאיות. מכיוון ששינוי יעד הקרקע מביא עמו עלייה חדה בערכה הכספי, רכישת קרקע חקלאית באזורים מרכזיים הפכה לאפיק השקעה מפתה מאוד שמשווק חדשות לבקרים על ידי יזמים רבים. עם זאת, קניית קרקע חקלאית בתקווה שתופשר לבנייה באחד הימים עלולה להיות הימור שאינו משתלם. אז מה כדאי לדעת לפני שקופצים על המציאה על מנת לעשות החלטה שקולה?

בדקו בתכנית המתאר העירונית האם הקרקע מיועדת להפשרה

קרקעות שאינן מיועדות כרגע לבנייה, נחלקות לשני סוגים: כאלה שמצוינות בתכניות המתאר כמיועדות לפיתוח עירוני וכאלה שמסווגות כשטח כפרי שאינו מיועד לבנייה. אמנם הפשרת קרקעות שנמצאות בתכנית המתאר העירונית היא תהליך שעשוי לקחת שנים רבות, לעתים עשרות שנים, אך רכישת שטח כזה אינה הימור מוחלט. קרקע שאינה מיועדת להפשרה ומוצעת למכירה תהיה בדרך כלל קרקע הנמצאת בסמיכות רבה לגושי בנייה בערים או בישובים מבוקשים, ולכן רכישתה היא למעשה הימור מחושב.

מחיר הקרקע  נמוך? יש לכך סיבה

לעתים קרקעות מוצעות למכירה מחירים נמוכים ביותר. בקרקעות אין מתנות, קרקע שמחירה נמוך בהרבה משווי הקרקעות הבנויות שסביבה, כנראה שאינה מיועדת כלל להפשרה. הפשרת קרקעות היא תהליך ארוך שנים, שמעורבות בו ועדות מקומיות, מחוזיות וארציות של מנהל מקרקעי ישראל. אם המחיר נמוך, יתכן שנעו תכניות אך הן אינן מאושרות כלל. אל תרכשו קרקע לפני שבדקתם את ההיסטוריה שלה וועדות השונות. בנוסף, בדקו את יכולתה של החברה המשווקת את הקרקע לעשות את הפעולות המשפטיות הנדרשות לקידום התכנית.

מה יכול להפריע להפשרת הקרקע לבנייה?

לעתים קרקע אינה מופשרת לבנייה בשל התנגדויות רבות מצד גופים שונים, בהם החרה להגנת הטבע, מערכת הביטחון, משרד התשתיות וכו'. גם תנאי שטח אלה קובעים את כדאיות ההשקעה. מומלץ לא להסתפק בבחינת שרטוטי התכניות ולהגיע לשטח עצמו. מבט אחד יכול לספק את התמונה המלאה לגבי התנאים בשטח. כך ניתן גם לראות דרים שאינם מצוינים בתכניות או בהצעות הכישה של חברת השיווק.

מי הבעלים של הקרקע?

קרקעות חקלאיות יכולות להיות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל או בבעלות פרטית. כאשר הבעלות היא פרטית הרכישה בטוחה יותר. כאשר הבעלות היא של מנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק היטב את התנאים שלפיה מתבצעת החכירה של הקרקע – מה קורה כאשר היא משנה ייעוד? האם דמי החכירה שלה יעלו? האם תחזור לעלות המדינה?

מי השותפים שלך לרכישת הקרקע?

מכירת שטחים חקלאיים להשקעה נעשית בדר כלל על בסיס חלק מקווצת רוכשים. בדרך כלל לא יהיה מסומן מיקום חלקך בשטח, אלא רק הגודל היחסי מתוך השטח. כלומר, יש לך שותפים לקרקע וכאשר היא תופשר לבנייה, עלולים להתגלות חילוקי דעות. בנוסף, יתכן שהשטח יופשר לבנייה משותפת וכן השותפות תמשיך גם לנכסים הבנויים.

המדינה עלולה להפקיע את הקרקע לטובת הציבור

בבנייה עירונית, המדינה מקצה  שטחים מסוימים לטובת הציבור ומפקיעה אותם מבעליהם תמורת פיצוי נמוך מאוד. מי שרוכש קרקע חקלאית לפני הקצאה כזו עלול למצוא עצמו מופסד.

רכישת קרקע חקלאית היא השקעה לטווח ארוך

השקעה כזו יכולה להיות משתלמת מאוד אך גם מקרה הטו ביותר יעברו שנים רבות עד שתוכלו ליהנות ממנה. לכן היא מיועדת למי שיכולים לשים את כספם מקום שאינו נגיש למשך שנים.

מה עוד יש לשלם?

בבוא הזמן, יהיה עליך שלם מיסים שונים לפני היכולת ליהנות מהקרקע, כגון מס שבח, תשלומים לעורכי דין, שמאים ותשלומים למנהל מקרקעי ישאל.