שוק הדיור עוד מחכה לתרופה

כתבתה של תמר זלצר מהאתר כלכליסט

בעל הבית נרגע

כשלושה חודשים חלפו מאז "מתקפת הנדל"ן" של בנק ישראל. בין מרץ לאפריל העלה הבנק המרכזי את הריבית במשק בשיעור חד של 0.5%, הגביל את מסלול הריבית המשתנה לשליש מהמשכנתאות החדשות וזימן את ראשי הבנקים לסוג של שיחת נזיפה - וכעת נראה כי הנגיד פרופ' סטנלי פישר והמפקח על הבנקים דודו זקן החליטו לאפסן את כלי הנשק הכבדים במאבק נגד היווצרות בועת נדל"ן מקומית.

אם לפני כמה חודשים בנק ישראל אותת מעל כל במה אפשרית כי הוא מודאג מאוד מהתפתחות הסיכונים בשוק הנדל"ן, ועל כן לא יהסס לטפל בכל הכוח בצינון הביקושים - הרי שבפרוטוקולים של דיוני החלטת הריבית שפורסמו אתמול נרשמה ירידה מהותית בטונים.

בבנק ישראל החליטו להימנע מהעלאת ריבית ביולי, אף שאחד מארבעת חברי ההנהלה שאיתם מתייעץ פישר דווקא תמך בהעלאתה ב־0.25%, וגם בחרו שלא להכריז על צעד התערבות חדש בשוק המשכנתאות. בפרוטוקולים מתייחס בנק ישראל לראשונה לחשש ממצב של טיפול יתר בשוק הנדל"ן: "קיים חשש מנקיטת מספר רב מדי של צעדי מדיניות בנוסף להעלאות ריבית, שיגרמו לירידה חדה מדי במחירי הדירות במקום ל'נחיתה רכה'".

נוסף על כך, בנק ישראל כולל בפרוטוקולים הערכה שלפיה "השפעת עליית הריבית, הצעדים בתחום המשכנתאות והצעדים שנקט האוצר במיסוי על הנדל"ן, יחד עם המשך הגידול במספר התחלות הבנייה, צפויים להאט את קצב עליית מחירי הדירות בשנה הקרובה".

מאחר שנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ממשיכים לבשר על עליות במחירי הדיור - מה בדיוק מצדיק את שינוי הרטוריקה בירושלים? העניין הוא שאם לפני שלושה חודשים בנק ישראל היה בטוח בכיוון שאליו הולכים מחירי הדיור - למעלה כמובן - הרי שהיום עולה לו מפלס אי־הוודאות. המיקום הנוכחי על עקומת התפתחות מחירי הדיור אינו ידוע: ייתכן שצפויות עלויות נוספות, ומנגד ייתכן שהירידה ממש לפנינו. במצב כזה, הסיכון שמציבה "תגובת יתר" של קובעי המדיניות עולה. 

בבנק ישראל שאבו אתמול עידוד מנתון נוסף. יוני היה החודש השמיני ברציפות שבו נרשמה עלייה בריבית הממוצעת על המשכנתאות צמודות המדד, שנמצאת ברמתה הגבוהה ביותר (2.97%) מאז יולי 2009. מחירי ההלוואות לדיור המתייקרים נותנים לפישר מרווח נשימה נוסף, וצפויים לאפשר לו לפרוס את תהליך העלאת הריבית במשק על פני תקופה ארוכה יותר. כך, ייתכן שבבנקים למשכנתאות יכולים לנשום לרווחה: אם לפני חודשיים היתה מחשבה ש"בעל הבית השתגע", נראה שבשלב זה החשש הזה ירד מהפרק.

כולם נערכים מחדש

המילה שתלווה בחודשים הקרובים את כל הגורמים בשוק המגורים הישראלי היא "היערכות". כולם ייערכו ללא נודע שיבוא אחרי הצומת שבה נמצא השוק כעת. כדי לא להשאיר אתכם במתח נגלה כי על פי ההערכות, הפתעות, נסים, או צניחת מחירים לא נראה בשנה הקרובה בשוק הדירות.

האוצר דיווח אתמול על ירידה של 0.5% במחירי הדירות החדשות בחודש שעבר, וזה נחמד. אולם זה שהוא מספר לנו שבמאי צנח מספר העסקאות בשוק הדירות כולו ב־14%, זה כבר חשוב. משמעות אובדן הגובה הזה, לרמה הנמוכה ביותר מאז יוני 2004, היא שאנו נכנסים לתקופה שבה מוכרי הדירות יד שנייה והיזמים מבינים כי משהו קרה בענף ונערכים לתקופת יובש ארוכה. איך נערכים לתקופה כזו? התשובה העצובה היא באמצעות הקפאת תוכניות למכירת דירות יד שנייה ועצירת התחלות בנייה.

בחודשים האחרונים הממשלה ומינהל מקרקעי ישראל סיפרו שוב ושוב כיצד הם מצליחים סוף סוף למכור קרקעות רבות לקבלנים בהיקף שאמור להתאים לבניית 40 אלף דירות בשנה. כל זה נכון, אבל היזמים שאמורים להניע את השוק רוצים להרוויח. ובימים שבהם המחירים הפסיקו לעלות, גם אם לא ממש צונחים - יעדיפו רוב היזמים להמתין בסבלנות עד שהמגמה תתהפך. יזמים שטרם השתכנעו כי יש להיערך לשוק קפוא, גילו כי מדצמבר נרשמה ירידה במשקל הדירות החדשות מסך העסקאות בשיעור של 30% ל־22% בלבד במאי.

נתון חשוב על מצב השוק שפרסם אתמול האוצר הוא שבארבעת החודשים הראשונים של השנה, זוגות צעירים שרכשו דירה ראשונה היו אלה שהובילו את הירידה במשקל הדירות החדשות מכלל עסקאות הנדל"ן למגורים. במילים אחרות, גם הזוגות הצעירים שעוד היו מסוגלים לרכוש דירה חדשה החלו להיעלם מהשוק. באוצר תוקפים, ובצדק, בעניין זה את בנק ישראל. בשורה התחתונה, כל ניסיונותיו של הבנק המרכזי להפסיק את עליית מחירי הדירות על ידי הקשחת התנאים לקבלת משכנתה הביאו בעיקר לפגיעה בזוגות הצעירים.

הבשורה הטובה היחידה מבחינת הזוגות הצעירים היא שבמאי המשיך לרדת פלח השוק של המשקיעים מתוך רוכשי הדירות ל־23% לעומת 31.1% במאי אשתקד. כלומר, לפחות הניסיון של הממשלה לגרום למשקיעים להפסיק לרכוש דירות להשקעה מבשיל, גם אם לאט. בכל מקרה, יש לשים לב כי על פי נתונים שפרסמה הלמ"ס בחודש יוני, המחירים בשוק עלו בקצב חודשי של 1.5% בחודשים מרץ ואפריל. השוני טמון בכך שהלמ"ס בוחן את כל השוק, בעוד האוצר מתעלם בבדיקתו ממחירי היד השנייה. 

כתבתה של תמר זלצר מהאתר כלכליסט