5 פרמטרים חשובים לבדיקה בטרם רכישת קרקעות חקלאיות

בעוד שעל נושאים מסוימים ישנה תמימות דעים כוללת והסכמה גורפת של מומחי הנדל"ן על כדאיות ההשקעה (או לחילופין, על אי-כדאיותה), רכישת קרקעות חקלאיות היא תחום עליו ניתן לקרוא דעות סותרות, המנוגדות אחת לשנייה ב-180 מעלות. מצד אחד, ישנם מומחים מנוסים המזהירים מהשקעה מסוג זה, ומצידו השני של המתרס, ישנם מומחים שממליצים אך ורק על רכישת קרקעות כאלו.

מה היא האמת?
האם רכישת קרקע חקלאית הינה השקעה בטוחה או מתכון בטוח לעגמת נפש?
האמת, כמו תמיד, עוברת באמצע: קרקע חקלאית יכולה להיות הצלחה מסחררת שתכניס לך כסף רב, או השקעה כושלת שתגרום לך להצטער על רגע ההחלטה לרכוש אותה. היכן עובר הגבול הדק בין הצלחה לכישלון? לא נזדקק לקוראת בקלפים או למגדת עתידות בכדור בדולח על מנת לנבא את העתיד לקרות, אלא רק במספר בדיקות מעמיקות, שניתן לעשות בטרם רכישת הקרקע.

הנה מספר נקודות למחשבה ולבירור:
1. סוג הקרקע וייעודה - "קרקע חקלאית" הינו מושג כולל, אשר כורך תחתיו סוגי קרקעות שייעודיהן מגוונים ועתידן שונה. סוג אחד, הוא קרקע חקלאית העתידה להיות מופשרת ולשמש לבניית בתים, בניינים ומרכזי קניות. קרקע זו ניתן לזהות בקלות יחסית בתוכניות המתאר, כמיועדת לפיתוח עירוני. סוג נוסף, הוא קרקעות חקלאיות כיום, אשר לצורך הפשרתן, יש צורך בתוכניות חדשות. קרקעות מסוג זה עשויות להיות מיועדות להוות נוף כפרי פתוח, שטחים חקלאיים או אזור לתכנון עתידי. בעוד קרקעות מהסוג הראשון תופשרנה ראשונות, אלו השייכות לסוג השני - הפשרתן תחול במועד בלתי ידוע.

2. מועד הפשרת הקרקע - לאחר הסינון הראשוני ולאחר שסימנת את הקרקע הרצויה לך, יש לבדוק את מועד הפשרתן, על ידי פניה לוועדות התכנון והבניה הרלוונטיות ולבדוק את תוכניות המתאר ברמה הארצית, המחוזית והמקומית. בשום מקרה אין להסתמך על הבטחתו של מתווך או של בעל הקרקע, אלא לבדוק ברשומות רשמיות בלבד.

3. בעלות על הקרקע - גורם חשוב מאד, אשר עלול להכשיל אותך הוא הבעלות על הקרקע. מיופי כח נוכלים, צווי ירושה שאינם מקוריים, מתווכים ועורכי דין, אשר לכאורה, מייצגים את בעלי הקרקע, הינם חלק מהתופעות בהן ניתקל מי שחפץ לקנות קרקע חקלאית. חשוב מאד לוודא מול גורמים רשמיים כי המציג את עצמו כבעלים של הקרקע אכן הוא כזה, ובמידה והמדובר במיופה כח - כי בידיו אישור רשמי ובר תוקף, המסמיך אותו לביצוע פעולות כמכירת הקרקע.

4. שעבודים והתנגדויות משפטיות - כבכל מקרה של רכישה של רכב או דירה, אף כאן, צריך לוודא כי הקרקע הינה נקייה מכל סוג של שעבוד או עיקול. פרט נוסף שחשוב מאד לוודא במקרה של קרקע חקלאית הוא, וכי אין התנגדות משפטית להפשרתה לבניה מצד ארגונים ירוקים או דומים להם.

5. נכסים לא קונים על "הנייר" - יש לצאת לשטח פיזית ולראות בדיוק במה מדובר. מראה עיניים יכול לגלות לך פרטים שמוכר הקרקע יעדיף שלא לספר לך (כי שכח או "שכח"). כמו שותפים מרובים על החלקה, כביש ראשי שעתיד לעבור בדיוק בשטח שלך (ואז הקרקע תופקע מידיך על ידי המדינה וכל מה שיוותר בידיך הוא פיצוי שיכסה אך ורק את ההשקעה שבקניה ולא מעבר לכך).

לסיכום:
רכישת קרקע חקלאית יכולה להיות ההשקעה הטובה ביותר שעשית, או בכייה לדורות. יש לבדוק את הנתונים היטב ולעומק, על מנת לצמצם את הסיכון במידת האפשר.