אחת מכל חמש דירות חדשות בשנת 2009 נרכשה באמצעות קבוצת רכישה

ג'ון בן-זקן 

בשנתיים האחרונות קבוצות הרכישה היוו מרכיב חשוב מאוד בענף הבניה של ישראל. לקבוצות הרכישה יש אמנם הרבה תומכים, אך רבים הם המתנגדים, בעיקר בקרב קבלנים. במסגרת הטענות נגד קבוצות הרכישה נזרקו נתונים רבים לחלל האוויר על היקף פעילותן והשפעתן על מחירי הדירות. כל הטענות על ההשפעה השלילית של קבוצות הרכישה על מחירי הנדל"ן לא היו מבוססות, שכן אף גורם, כולל התאחדות הקבלנים, לא ערך בדיקה לעומק של הנושא.

סקר מקיף של משרד האוצר, המסכם את פעילות ענף הנדל"ן בשנת 2009 וכולל גם את קבוצות הרכישה, קובע שכעשרים אחוזים מהדירות החדשות שנמכרו בשנת 2009 היו במסגרת קבוצות רכישה ושהתופעה לא גרמה לעליות מחירי הדירות בישראל.

משרד האוצר ערך את המחקר בכדי לברר את ההפסד לקופת המדינה בעקבות העובדה שקבוצות הרכישה לא משלמות מיסים כמו קבלנים אחרים. מחקר זה העלה כי בשנת 2009 קופת המדינה הפסידה כ- 211 מיליון שקלים בגין פעילותן של קבוצות הרכישה.

המחקר מציג עבודה מקיפה המנתחת את פעילות קבוצות הרכישה בשנת 2009, עם דגש על מימדי התופעה, אזורי ההשקעה, מאפייני הרוכשים וההשפעות על שוק הנדל"ן המקומי. הדוח נערך על ידי מנהלת תחום מחקר כלכלי במנהל הכנסות המדינה, גלית בן נעים.

הממונה על הכנסות המדינה במשרד האוצר, רו"ח פרידה ישראלי, סיפרה בעקבות הדו"ח ש "תופעת קבוצות הרכישה מעוררת עניין רב בציבור, אך עד היום לא נערכו אומדנים מסודרים לגבי הקיפי הפעילות ומאפייניה. הממצאים מעידים על התרחבות פעילות הקבוצות לאזורים שלא התאפיינו בעבר בסוג פעילות זה, כאשר האזור הבולט ביותר הוא ירושלים, בו נרכשו ב- 2009 כ- 820 דירות בדרך זו. בנוסף, ניתן ללמוד מהדוח שגם רמות ההכנסה של האוכלוסייה שלוקחת חלק בקבוצות הרכישה השתנו. לדוגמא, קבוצת רכישה בירושלים כוללת בממוצע 98 רוכשים ששכרם החודשי הממוצע הוא כ- 10,000 ₪".

לפי אומדן מינהל הכנסות המדינה, בשנת 2009 נרכשו כ- 4,300 דירות באמצעות קבוצות רכישה, כחמישית מהדירות החדשות שנמכרו בשנה זו. על פי הממצאים, שיעור המשקיעים שאופיינו ככאלו שבבעלותם כבר דירה אחת לפחות, עמד על  26% ברמה הארצית, אך בת"א שיעור המשקיעים בדירות שנרכשו באמצעות קבוצות רכישה הסתכם ב- 44% .

באשר להשפעות על שוק הנדל"ן, ההערכה היא כי עליית מחירי הדירות החדשות באה בעיקר בעקבות הגידול החד בביקוש, על רקע השפל בשערי הריבית וניתן להניח שהשפעת עליית מחירי הקרקעות על מחירי הדירות הינה מועטה. בנוסף, קבוצות הרכישה מגבירות את התחרות בשוק הנדל"ן ואינן מהוות גורם לעליית מחירי הדירות.

להלן כמה מהנתונים המספריים שעלו מהדו"ח: סך היקף רכישת הקרקעות של קבוצות רכישה שמנו לפחות עשרה חברים נאמד ע"י מינהל הכנסות המדינה בכ- 1.9 מיליארד ₪. שווי העסקאות של קבוצות הרכישה, בהתחשב במחיר הסופי של הדירה, נאמד בכ- 5.4 מיליארד ₪. סך מספר הדירות שנרכשו באמצעות קבוצות רכישה בשנת 2009 נאמד בכ- 4.3 אלף דירות, מתוך זה כארבעת אלפים דירות בקבוצות המונות עשרה רוכשים ומעלה. כמות זו מהווה כרבע מכלל הדירות שמכרו קבלנים בשנת 2009.

באזורי ת"א והשרון משקלן של קבוצות הרכישה גבוה יותר ונע סביב 40% ממספר הדירות הנמכרות ע"י קבלנים. אחד המאפיינים הבולטים של קבוצות הרכישה בשנת 2009 הוא השיעור הנמוך יחסית של משקיעים לעומת שנת 2008, שכן בשנת 2008 המשקיעים היוו יותר מ- 35% מקבוצות רכישה, מתוך זה הפסד המע"מ על רכישת הקרקע הסתכם ב- 127 מיליון שקלים. כמו כן, הפסד מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים עמד על 84 מיליון שקלים.

הנתון המעניין ביותר הוא זה המתייחס להשפעת קבוצות הרכישה על מחירי הדירות. הקבלנים טוענים שמחירי הדירות עולים משום שקבוצות הרכישה מעלות את מחיר הקרקע. זה נכון ששיטת קבוצות הרכישה מעלה את מחיר הקרקע, אך הסקר קובע שמחירי הדירות החדשות מושפעים במידה מועטה בלבד מעליית מחירי הקרקעות, שכן "מבדיקה שעשינו ביחס ל- 30 פרויקטים גדולים של קבלנים בשנת 2009 נמצא כי מרבית הקרקעות עליהן הוקמו הפרויקטים כלל לא נרכשו בשנת 2009." 

"בהנחה שפרויקטים אלה מייצגים את כלל הבניה למגורים ב- 2009, הרי שגם אם חלה עליה במחירי הקרקעות בשנה האחרונה, היא עדיין לא הייתה אמורה לגרום לעליה משמעותית בעלות הקמת הדירה. העלייה במחירי הדירות הושפעה בעיקר מהגידול החד בביקוש, על רקע השפל בשערי הריבית. קבוצות הרכישה מגבירות את התחרות בשוק הנדל"ן ואינן הגורם לעליית המחירים".