איך הפסדנו 150 אלף דירות בעשור האחרון?

כתבתו של אודי חודי מהאתר כלכליסט

בימים האחרונים קיבלו ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס החלטה שעשויה למגר את אחת הרעות החולות של ענף הנדל"ן המקומי. החלטתם קובעת שבשבועות הקרובים, במסגרת הרפורמה בוועדות התכנון שמוביל נתניהו, יבוצעו שינויים מהותיים במתווה תוכניות פינוי־בינוי. במשרד השיכון אף הבטיחו כי בעקבות השינויים הללו "עתידים ההליכים בוועדות התכנון להתקצר באופן ניכר ולהיות יעילים ומהירים יותר". 

בימים אלו של סיכומי עשור מתגלים נתונים המצביעים על גודל המחדל באי־קידום תוכניות אלו עד כה. קידום פרויקטים של התחדשות עירונית בעשור האחרון היה יכול היה להגדיל באופן ניכר את היצע הדירות החדשות בישראל, טוענים בלשכת השמאים. לדברי יו"ר הלשכה ארז כהן, פרויקטים של פינוי־בינוי היו יכולים לכסות גירעון מצטבר של כ־150 אלף דירות חדשות למכירה.

כהן מסביר שאי־קידום תוכניות אלו הפך את השנים הראשונות בתחילת העשור ל"עשור אבוד" מבחינה נדלנ"ית. לטענתו, הממשלה ומשרד השיכון שיווקו לשוק רק כ־20–25 אלף יחידות דיור בממוצע בשנה, זאת בשעה שצורכי המשק היו כ־40 אלף יחידות דיור לשנה. כלומר חוסר של כ־15 אלף יחידות דיור לפחות לשנה, שהצטבר לכ־150 אלף יחידות דיור לפחות במהלך העשור. המחדל, אומר כהן, היה היעדר תוכנית ממשלתית שתעודד יזמים לבצע תוכניות פינוי־בינוי. לפי הערכות לשכת השמאים, תוכניות אלו היו עשויות להניב כ־150–200 אלף יחידות דיור לפחות במרכזי הערים הגדולות הוותיקות, מרביתן בגוש דן. "תוכנית כזו", מדגיש כהן, "היתה מייצרת מלאי תכנוני משמעותי ביותר, ולא מכניסה את שוק הנדל"ן לסחרור המחירים שבו הוא נתון כיום בהיעדר קרקע מתוכננת ובהיעדר יחידות דיור על המדף".

"פטור ממסים ליזמים"

גם היזמים הפועלים בשוק הנדל"ן המקומי מצטרפים לביקורת. "תוכניות לעידוד פינוי־בינוי מגלמות פוטנציאל עצום בכל ערי גוש דן בפרט, וברחבי הארץ בכלל", טוען ניסים אחיעזרא, חבר נשיאות התאחדות הקבלנים ומנכ"ל חברת אחים דוניץ. אחיעזרא אחראי לאחד ממיזמי הפינוי־הבינוי הגדולים והבודדים המבוצעים כיום בישראל: בניית 1,400 יחידות דיור חדשות בקריית האמנים בראשון לציון. לדבריו, "על הממשלה לעודד פינוי־בינוי בשתי דרכים עיקריות: האחת, לפטור את היזמים מאגרות וממסים שונים, כך שיהיה להם אינטרס להיכנס לתוכניות אלה; השנייה, לאפשר למפונים לרכוש דירה לא רק במתחם שממנו פונו אלא בכל מקום שבו יחפצו". אחיעזרא מדגיש שאחד המכשולים הגדולים בפינוי־בינוי הוא הרצון של המפונים לקנות דירה לאו דווקא במקום שבו גדלו.

השמאים: "להציל את העשור הקרוב"

ניתוח שעשתה לשכת השמאים מצביע על היתרונות הטמונים בשיטת פינוי־בינוי: פתרון לשדרוג שכונות מצוקה ושכונות ותיקות, יותר בנייה לגובה, ציפוף מושכל של הערים הקיימות, מזעור הפגיעה באיכות הסביבה וזלילת שטחים פתוחים וירוקים מחוץ לערים. מהניתוח עולה כי קידום השיטה ישיג כמה וכמה מטרות לאומיות עיקריות, מלבד היותה פתרון חברתי. בלשכה טוענים שעל הממשלה לפעול כבר היום כדי להציל את תוכניות הבנייה של העשור הקרוב. לפי הערכותיהם, אפשר יהיה לייצר באמצעות פינוי־בינוי עוד לפחות כ־5,000 יחידות דיור לשנה, מה שיכפיל את מלאי הקרקעות המתוכננות. הדבר עתיד להוריד, ולו באופן חלקי, את הלחץ מעל שוק הנדל"ן, וכך הוא עשוי להיות פתרון למחירי הדירות הגבוהים.

מיזם פינוי־בינוי הוא שיטת בנייה שעליה החליט משרד השיכון ב־1998 לקידום התחדשות עירונית. במסגרת השיטה נהרסת הבנייה הישנה ומוקמים מבנים חדשים במתחמים שפונו. כל דיירי הבניין הישן מפונים באופן זמני בהסכמתם לדירות שאותן היזם משכיר עבורם. לאחר שהבנייה מושלמת, הם מקבלים דירות בבניין החדש. הדירות שנוספו נמכרות על ידי היזם, התמריץ הכלכלי שלו בעניין. עד היום הושלם רק פרויקט אחד של פינוי־בינוי בישראל.

תגובת משרד הבינוי והשיכון: "המשרד שם לו למטרה להביא בתקופה הקרובה לשינוי משמעותי ולתנופה בתוכניות פינוי־בינוי, שלהן השר אטיאס מייחס חשיבות עליונה. חוסר הגמישות בפרויקטים נובע מכמה היבטים, בהם: ועדות התכנון מעכבות באופן בולט את אישור המתחמים במשך כשש שנים בממוצע. נוסף על כך, לאחרונה הורידו ועדות התכנון המחוזיות את מספר יחידות הדיור החדשות בכמה תוכניות פינוי־בינוי, החלטה שגרמה לחוסר כדאיות כלכלית ולאי־מימוש התוכנית.

כתבתו של אודי חודי מהאתר כלכליסט