איך לתכנן את תשלומי המשכנתא שיתאימו לקצב התפתחות המשפחה

הרבה זוגות הקונים דירה, מתאימים את חלוקת תשלומי המשכנתא ליכולותיהם הכלכליות בהווה, ללא מחשבה על השינויים הצפויים במצבם הכלכלי בעקבות התרחבות המשפחה בעתיד. אחת הסיבות לכך היא חוסר האחריות שמגלים הבנקים למשכנתאות, המתמקדים במצבם העכשווי של לקוחותיהם על מנת להרגיע אותם, מה שמפתח אצל הזוג שאננות לגבי עתידו הכלכלי. כדי שנוכל להעריך מה יהיו הוצאותינו העתידיות, ולתכנן את תשלומי המשכנתא שיתאימו לצרכי המשפחה המתרחבת, נצטרך להתייחס לשני אספקטים: הראשון, שינויים הצפויים להתרחש בגובה החזרי המשכנתא שלנו. השני, השינויים הכלכליים שיתרחשו בתא המשפחתי שלנו, בשנים הבאות. 

 איך נעריך את החזרי המשכנתא העתידיים שלנו?

בנטילת המשכנתא, פקיד המשכנתאות מציג בפני הלווים את שלושת החזרי המשכנתא הראשונים, בלי להוסיף עליהם את הצמדת המדד או הצמדות נוספות, שבמקרים רבים מעלים את החזרי המשכנתא במאות שקלים בחודש. הצמדות אלו אותם מרכיבים המתווספים לריבית הרגילה של המשכנתא כמו מדד המחירים לצרכן, שינוי עליית הדולר, או היורו ועוד.

כדי שנעריך מה יהיו החזרי המשכנתא עלינו לדעת מהו בסיס ההצמדה של המשכנתא (מדד, דולר, יורו ועוד). לאחר מכן נבקש מהבנקאי לדעת מה היה השינוי השנתי הממוצע, באחוזים, של כל אחת מההצמדות הללו (מדד, דולר ועוד), ב-3 השנים האחרונות.

לאחר מכן, נבקש מהבנקאי להציג לנו את שלושת תשלומי המשכנתא לחודשים הבאים, כשבתוכם מחושבות ההצמדות עם אחוז השינוי השנתי הממוצע שלהן ב-3 השנים האחרונות (אותו מצא לנו הבנקאי). כעת קיבלנו הערכה מדוייקת יותר להחזר החודשי אותו נשלם בכל אחד מהחודשים הראשונים. נוכל להתייחס להחזר אותו נשלם בחודש השלישי כאל ההחזר שנשלם לכל אורך תקופת ההלוואה, כאשר ניקח בחשבון כי הוא עשוי לעלות בכ-300-500 שקלים בחודשים מסויימים. עכשיו קיבלנו תמונה ברורה יותר לגבי מה יהיו תשלומי המשכנתא שלנו בעתיד.

הבנקים למשכנתאות ממליצים שהחזרי המשכנתא לא יעלו על שליש משכרם החודשי של הלווים. עם זאת, הבנקים לא מנסים להעריך מה יהיה מצבם הכלכלי של הלווים בעתיד. טעות זו היא חמורה ביותר, מכיוון שלאחר לידת התינוק הראשון, לא בטוח שבני הזוג יוכלו להפריש שליש מהכנסתם לצורך כיסוי תשלומי המשכנתא. על מנת למנוע מצב זה עלינו לשער מה יהיה גודל משפחתנו בעתיד הקרוב.

היות שלא נוכל לספק לכך הערכה ברורה, ניקח מקדם ביטחון ונחשב כי כשנה לאחר לקיחת המשכנתא תגדל משפחתנו ונצטרך לפרנס שלוש נפשות, עובדה שתעלה את הוצאותינו החודשיות בכ-3,000 שקלים. על כן, נחשב את תשלומי המשכנתא בצורה הבאה: הכנסותינו החודשיות כיום פחות הוצאותינו החודשיות כיום, פחות 3000 שקלים (ההוצאות החודשיות שנוציא על ילד). הסכום שישאר בידנו הוא הסכום החודשי איתו נוכל לשלם את ההחזר החודשי של המשכנתא.  

 ייתכן כי לאחר שנבצע חישוב זה נגלה כי ההחזר החודשי גבוה ממה שאנחנו יכולים לשלם. מעבר לכך, בפעמים רבות נרכוש דירה חדשה "על הנייר", שעוד לא נבנתה, עליה נצטרך לשלם משכנתא מיום הרכישה, ובעודנו ממתינים כשנתיים עד תום הבנייה נצטרך לשלם שכירות בעבור הדירה בה אנו גרים).

צמצום החזרי המשכנתא החודשיים

ישנם מספר פתרונות לצמצום גובה ההחזר החודשי: הראשון, פריסה של המשכנתא למספר השנים המקסימלי שמאפשר הבנק – פריסה זו תקל עלינו ותפחית את גובה ההחזר החודשי בשנים הראשונות של התרחבות התא המשפחתי, מהלך שיאפשר לנו מרווח נשימה גדול יותר. אם אתם דואגים כי בחישוב כולל נשלם יותר כסף לבנק בעבור פריסה למספר שנים רב יותר, דעו כי תמיד תוכלו לצמצם את מספר השנים בהן תשלמו בעבור המשכנתא (על ידי הגדלת התשלומים החודשיים החל משנה מסויימת ועד תום תקופת המשכנתא). עם זאת, כדאי לעשות זאת לאחר שהמשפחה הפסיקה להתרחב או במידה וההכנסה החודשית גדלה באופן משמעותי ומאפשרת לעמוד בכל ההוצאות גם לאחר צמצום תקופת ההחזר של המשכנתא.

הפתרון השני הוא דחיית תשלומי ההלוואה - דחיית אחד מהתשלומים מהם מורכבת ההלוואה החודשית (הריבית על ההלוואה, וההלוואה עצמה). פתרון זה כדאי ליישם ברכישת דירה חדשה "על הנייר", או אם אנו יודעים כי משפחתנו עומדת לגדול בחודשים הקרובים, וחוששים כי נתקשה לעמוד בתשלום כל הוצאותינו בתקופה זו. לרוב הבנק יאפשר לנו לדחות את תשלומי ההלוואה אבל יבקש כי נתחיל לשלם את תשלומי הריבית מיד.

לסיכום, ניתן לראות כי על ידי תכנון מראש של פריסת תשלומי המשכנתא נוכל ליצור  ודאות רבה יותר לגבי עתידנו הכלכלי, ולמנוע מצב בו אנו נחנקים תחת עומס תשלומי המשכנתא.

ישראל הס,  מארגן קבוצות רכישה ורוכשים בירושלים במסגרת קבוצת הרוכשים הירושלמית