בטיחות משטחי ההליכה במבני נדל''ן מסחרי ואחריות בעל הנכס

בשנים האחרונות אנו חווים התפתחות משמעותית של שוק הנדל"ן כולו ובכלל זה גם שוק הנדל"ן המסחרי. הנדל"ן המסחרי בישראל הניב בשנים האחרונות תשואות מאוד יפות ונתון של 9% תשואה שנתית לפני מס אינו יוצא דופן. נכון להיום, נמצאים באיזור גוש דן בלבד מעל ל 15 מגדלי משרדים ובהקמה כמו גם מספר מרכזי מסחר. להשקעה בנדל"ן מסחרי יתרונות רבים על פני השקעה בנדל"ן למגורים: מלבד התשואה הגבוהה יותר גם החוזים הנחתמים הנם בד"כ לתקופות ארוכות יותר, מוסר התשלומים גבוה יותר וכל החוקים אשר נועדו להגן על הדייר ואשר מכבידים על פינוי מדירת מגורים, אינם רלוונטיים במקרה זה.
במקביל לכל היתרונות, על בעל הנכס חלה חובה לספק לשוכר מבנה העומד בכל התקנים והדרישות. בפרט אמורים הדברים לגבי נושא מניעת ההחלקה בו נעסוק בהרחבה במאמר זה.

חיספוס הרצפה – אחד הגורמים החשובים בבטיחות המבקרים

אחד הדברים המשותפים לקניונים, משרדים, בריכות שחיה, מסעדות, שירותים ציבוריים ומבני ציבור אחרים הוא העובדה שמאות ולעיתים אלפי בני אדם עוברים בהם מידי יום. בחלק מהמקומות גם נמצאים נוזלים ושומנים שונים על הרצפה. גם אם הרוב המוחלט של המבקרים מצליח לעבור ע"ג המשטח ללא פגע, קיים סיכוי סביר מאוד שאדם אחד או שניים המהווים אחוז זניח ושולי מכלל המבקרים יחליק על הרצפה. החלקה שכזו ונזקי גוף הנלווים לה מהווים כר פורה לתביעות נזיקין.

בישראל קיים תקן למניעת החלקה, שמספרו 2279 ובו מוגדרת רמת ההתנגדות להחלקה באיזורים שונים כמו אלו שמנינו בתחילת הפיסקה הקודמת. משטחי ההליכה במקומות אלו חייבים לעמוד בקריטוריונים מסויימים של חיספוס והתנגדות להחלקה. ככל שמשטח ההליכה נמצא "בתנאי שירות" קשים יותר של רטיבות, שומן או שיפוע כך דורש התקן רמת חיספוס גבוהה יותר.

במקרה תביעה בה מציג בעל הנכס מסמכים המעידים כי ביצע טיפול אנטי סליפ בהתאם לדרישות התקן, בד"כ אין מקום לתביעה שכן בעל הנכס ביצע את כל הנדרש בהיבט זה על מנת למנוע ולצמצם את סיכון החלקה.

על הטיפול למניעת החלקה עצמו

הטיפול מבוצע בעזרת חומרים כימיים. קיימים בשוק מספר סוגי חומרים הפועלים על המשטח בצורות שונות, רובם מגבירים את חספוס המשטח ע"י יצירת נקבוביות מקרוסקופיות ואחדים יוצרים מבנה גבישי על פני האריח. בהקשר זה יש לציין את חברת ריצוף בטוח בע"מ שהחומר בו היא עושה שימוש הוכח לא רק כבונה מבנה גבישי עמיד ע"ג האריח אלא גם כמחזק את האריח ומאריך את חייו. בכל מקרה אין אפשרות לראות את הגבישים או הנקבוביות אלא רק לחוש בהשפעתם בעת ההליכה על המשטח. 

ניתן ליישם פתרונות למניעת החלקה על משטחים ממגוון סוגים שנפוצים מאוד בארץ ובעולם, בפרט בנדל"ן מסחרי: אריחי טרצו, גרנית פורצלן, שיש, גרנולית ועוד. יש לבצע את הטיפול בכל מקום בו יש תנועה של בני אדם אולם במבנה קיימים איזורים שניתן להגדירם כמועדים לפורענות: ראשית, מדרגות המבנה (במקומות בהם אין מדרגות נעות) הן המקום המסוכן והמועד ביותר להחלקה. החלקה במדרגות מסתיימת לעיתים תכופות בנזק גוף. גם רצפת השיש בלובי וחדרי השירותים הם מקומות מסוכנים. במסעדות ובחדרי אוכל המטבח הוא איזור מסוכן המתייחד בתנאי רטיבות ושומניות קשים. 

כיצד ניתן לדעת האם טיפול מניעת החלקה עומד בתקן ומדוע בכלל חשוב לעמוד בתקן?

בדיקת העמידה בתקן הנה חלק בלתי נפרד מטיפול חיספוס הרצפה. ביצוע טיפול ללא בדיקת התוצאה בסיום עלול להתגלות כחסר ערך. ייתכן שבסיום הטיפול המשטח לא יגיע לרמת החיספוס הנדרשת ע"פ התקן ובעל הנכס לא ידע על כך. במקום לדרוש טיפול נוסף להגברת החיספוס הוא יודה לקבלן המבצע וישחרר אותו לדרכו. במקרה כזה בעל הנכס אינו רק מסכן את קהל המבקרים בהחלקה אלא גם עלול למצוא עצמו חשוף לתביעת נזיקין בלא טענות הגנה מוצקות.

קיימים מספר מכשירים לבדיקת מידת החיספוס של משטחים. המכשיר המדוייק והמקצועי ביותר מצוי כמובן בידי מכון התקנים ונקרא "מטוטלת פנדולום". ניתן להזמין בדיקה שכזו בתשלום בהזמנה של צוות בדיקה של מכון התקנים או במידה שמזמינים מלכתחילה קבלן ביצוע המחזיק ברשותו את המכשיר.