ביטוח משכנתא- המדריך לרוכשים

קניית דירה מהווה צעד משמעותי אשר ילווה את רוכשיהן למשך שנים רבות עד להחזר מלוא סכום הלוואת המשכנתא. ככל ההלוואות הניתנות על ידי הבנקים, הלווים נדרשים להפגין חוסן פיננסי בכדי לזכות בהלוואה אולם מעטים הם אלו אשר מסוגלים להפגין חוסן מתאים עבור לקיחת הלוואה בסכום כל כך גבוה ולמשך שנות החזר רבות. מה שמייחד את הלוואות המשכנתא מהלוואות אחרות היא האפשרות למשכן, או לשעבד, את הדירה שנרכשה כערבון עד להחזר ההלוואה. הבנק, ברצונו להגן על סכום ההלוואה ככל הניתן מציב בפני לוקחי הלוואת המשכנתא דרישה לרכוש ביטוח דירה למשכנתא:  ביטוח הכולל שני סעיפים: סעיף ביטוח חיים, וסעיף ביטוח מבנה לדירה.

ביטוח חיים למשכנתא

רכישת ביטוח חיים במסלול שאינו למשכנתא שונה מאד מרכישת ביטוח חיים למשכנתא. בביטוח חיים רגיל, במידה והמבוטח נפטר לפני הגיעו לגיל הפנסיה, זוכים שאריו לסכום חד פעמי או קצבה חודשית, בהתאם לתנאי הפוליסה. ברכישת ביטוח חיים למשכנתא מי שיזכה בסכום הכסף אינם שאריו של המנוח אלא הבנק. הביטוח מתחייב כי במקרה של מוות (או אבדן כושר עבודה) הבנק יקבל את מלוא סכום ההחזר שנותר להלוואת המשכנתא, והלווה יהיה פטור מהמשך תשלומי החזר ההלוואה.

אין ספק כי מדובר בהקלה משמעותית גם על המבוטח כי ביטוח כזה מבטיח שקורת הגג תשאר מעל ראשי בני משפחתו של הנפטר אך במידה וקיים רצון גם להבטיח להם הכנסה או סכום למקרה מוות – יש צורך ברכישת ביטוח חיים שני שאינו ביטוח חיים למשכנתא. במקרה של ביטוח חיים, הביטוחים נצברים ותמורת אותו מקרה ביטוחי יוכלו המבוטחים לקבל פיצוי יותר מפעם אחת.

 ביטוח מבנה למשכנתא

סוג הביטוח השני אותו נדרשים לוקחי הלוואת המשכנתא לרכוש הוא ביטוח מבנה למשכנתא. כמו בביטוח חיים למשכנתא, המוטב בפוליסה הוא הבנק עצמו, אך ניתן להגביל את סכום הפיצוי לבנק בגובה החזר ההלוואה. ככלל, ביטוח דירה נחלק לשניים: ביטוח מבנה וביטוח תכולה. כיוון שמטרת ביטוח זה  במסגרת לקיחת הלוואת משכנתא הוא הגנה על הבנק, קרי במקרים בהם הבנק יאלץ לממש את הערבון ולמכור את הדירה על מנת לכסות את החזר ההלוואה – המטרה היא לדאוג כי ערך הדירה ישמר והבנק יצליח לכסות על החזר החוב באמצעות מכירת הנכס.

בניגוד לביטוח חיים למשכנתא, כאן לא ניתן לקבל פיצוי כפול מרכישת שני ביטוחים נפרדים, האחד למשכנתא והשני פרטי, כיוון שההחזר הוא בהתאם לסכום הדרוש להחזרת הנכס לקדמותו (תיקון הנזק שנגרם) – דבר שאינו אפשרי במקרה פטירה.

ביטוח להלוואה עצמה

סוג ביטוח נוסף אותו רוכשי משכנתא יכולים לרכוש באמצעות הבנק הוא ביטוח לעת לקיחת ההלוואה. ביטוח זה נדרש במידה וקיים רצון להגדיל את המינוף ולקחת הלוואה המכסה יותר מאשר 70% מערך הנכס (ועד 90% מערכו). הבנק הוא זה הרוכש ביטוח זה במקרים אלו על מנת להבטיח את עצמו מפני הסיכון העודף במתן הלוואה במינוף כה גבוה.

איפה ניתן לרכוש ביטוח משכנתא?

בעבר, ביטוח משכנתא נרכש בבנק עצמו בו נלקחה ההלוואה. כשהתברר כי הבנקים אינם מנצלים את גודלם על מנת להשיג תנאים מועדפים לרוכשי הביטוח אלא מנצלים את מעמד מכירת הביטוח כדי להגדיל את רווחיהם ממתן הלוואת המשכנתא, הוחלט לפחות את נושא רכישת ביטוח משכנתא ולאפשר לנוטלי ההלוואה לבחור בעצמם את הפוליסה אותה הם רוכשים. הפוליסה כיום נרכשת לרוב ישירות מחברות הביטוח, לאחר השוואת מחירים ותנאים בין החברות השונות.

כיצד ניתן להוזיל ועל מה כדאי להקפיד בעת רכישת ביטוח משכנתא?

חברות ביטוח מציעות שלל הנחות ברכישת ביטוחים משולבים. לעיתים מדובר ברכישת ביטוח משכנתא המאגד בתוכו ביטוח חיים, ביטוח אבדן כושר עבודה וביטוח מבנה. חברות אחרות יכולות להציע חבילה משותפת מוזלת של רכישת ביטוח מבנה ודירה כאשר החלק בביטוח הדירה המקושר למבנה מהווה חלק מביטוח המשכנתא.

דבר נוסף עליו יש להקפיד הוא אופן תשלום ההחזר. כיוון שמדובר בתשלומים הנמשכים לאורך עשרות רבות של שנים קיימות שיטות שונות לחישוב ההחזר. בחלקן סכום הביטוח הוא קבוע לאורך כל התקופה, בחלקן הסכום יורד או עולה – בהתאם לתנאי הפוליסה. כדאי לבחור פוליסה המתאימה לתחזית ההכנסה של המבוטח.

נושא נוסף שחשוב לתת עליו את הדעת הוא נושא הכיסוי. ביטוח מבנה מכסה מקרים שונים בהם יכול להגרם נזק לדירה – אולם אינו מכסה מקרים אחרים. ככל שרמת הכיסוי גבוהה יותר ויותר מקרים מכוסים כך הדאגה כי תאבדו את הדירה תקטן.

ניתן לבחור בסכום הביטוח, במיוחד בביטוח מבנה. הבנק מחייב ביטוח עד לגובה סכום החזר ההלוואה, אולם רצוי להשלים לערך הקמת הדירה מחדש גם אם סכום ההחזר אינו מחייב זאת, כדי להבטיח פיצוי ויכולת שיפוץ הדירה גם באותם מקרים בהם הסכום הנדרש לצורך כך חורג מסכום החזר ההלוואה.

ביטוח משכנתא הוא אולי כסף קטן לעומת סכום המשכנתא כולו, אך גם סכום זה יכול להגיע למאות שקלים מדי חודש ובמצטבר לאורך השנים יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. חסכון בביטוח יביא להקטנת ההחזר החודשי והקלה על העומס הפיננסי הנגרם עקב החזרי המשכנתא החודשיים.