דרוש: מודל כלכלי לדיור בר השגה

כתבתה של שרלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט

לפני כחודשיים הגיש ח"כ חיים כץ הצעת חוק המחייבת את היזמים להקצות 30% מכל פרויקט חדש לדיור בר־השגה, שיוכל לאפשר לזוגות צעירים במדינה לרכוש דירה במחיר שפוי. לא ברור מה יעלה בגורל ההצעה, אך עד שיחלו גלגלי המחוקק לפעול החלו חלק מהרשויות המקומיות להשתמש בכוחן בתחום התכנון והבנייה, ולחייב את היזמים לבנות דיור בר־השגה כתנאי לאישור תוכניות חדשות.

לדוגמה, עיריית תל אביב מחייבת יזמים בפרויקטים כגון מתחם שוק העלייה להקצות כ־20% לדיור בר־השגה. בירושלים קמה מחלקה מיוחדת שמטפלת בנושא, וגם בהרצליה, ברמת השרון ובערים אחרות כבר מתחילים להכריח את היזמים להקצות אחוזים לטובת הזכאים.

אולם תחום הדיור בר־ההשגה נמצא בארץ בחיתוליו, ועדיין לא ברור מה יהיה המודל הכלכלי שלפיו יעברו הדירות לזכאים, מי יקבע את הזכאות, ומה תהיה עלות המכירה או עלות ההשכרה של דירות אלה. כל עוד הגופים הציבוריים לא יגבשו מדיניות אחידה, המושג "דיור בר־השגה" נותר בלתי מושג.

  הדמיית הפרויקט המתוכנן למתחם שוק העלייה. 20% מכל פרויקט חדש יוקצה לדיור בר השגה.

בכנס שיתקיים היום בטירת הכרמל בשיתוף עמותת ידיד - מרכזי זכויות בקהילה, הקואליציה לדיור בהישג יד וקבוצת דיור לצעירים של העיר - שפועלת בתחום הדיור בסיוע ראש העיר אריה טל - יעלו מומחים בתחום מודלים כלכליים שכבר עובדים במדינות שונות בעולם. בכנס ישתתף גם איתן בנימין, יזם ישראלי הבונה פרויקטים לדיור בר־השגה בניו יורק.

עו"ד אורה בלום, חברה בקליניקה לתכנון, יזמות ומשפט בקהילה בפקולטה למשפטים של אוניברסיטת תל אביב, מציעה שני מודלים של דיור בר־השגה, שבשניהם הכלי ליישום הוא בעלות משותפת בצורת הערת אזהרה בטאבו.

 
המודל הראשון הוא המודל האנגלי, שנותן לדייר מעין גלגלי עזר ברכישת דירה עד שתעבור לבעלותו המלאה. במודל זה מדובר בגוף שמממן את בניית הדירות - בדרך כלל הרשות המקומית או עמותה ללא כוונת רווח, שפועלות בשיתוף עם המדינה. הזכאים רוכשים 25%–75% מהדירה לפי יכולתם הכלכלית במסגרת חוזה חכירה, ולצורך כך הם לוקחים משכנתה רגילה מהבנק. הדירה נרשמת בטאבו כבעלות משותפת של הרוכש והעמותה או הרשות.

הרוכש משלם דמי שכירות על אותו חלק מהדירה שלא רכש, ודמי השכירות נקבעים לפי קריטריונים של דיור בר־השגה - וגם הם מסובסדים בהנחה גדולה. לפי המודל הזה, אם הרוכש משפר את מצבו הכלכלי, בכל שלב הוא יכול לרכוש עוד חלקים של הדירה, ובסופו של דבר למכור אותה בשוק החופשי ואף לממש את עליית הערך שלה.

במודל האמריקאי, לעומת זאת, אין דמי שכירות: הזכאים ירכשו חלק גדול יותר מהדירה, כ־80%, וכשיבקשו למכור אותה, יקבלו את ערך הדירה שהושקע בתוספת 25% מערך עליית שווי הנכס במהלך שנות המגורים בדירה. מכיוון שהמודל הזה מעניק 25% בלבד על עליית הערך, הוא אינו מעודד את הדייר לממש את הנכס בשוק הנדל"ן גם כאשר השוק גואה, מכיוון שהרווח שיעשה על עליית הערך הוא קטן יותר.

בלום התוודעה לנושא בשנים האחרונות במסגרת תפקידה כרכזת הקואליציה לקידום דיור בהישג יד בישראל, והיא אף פועלת כיום כדי להביא את כל הגורמים המרכזיים לשבת סביב שולחן אחד.

"המודלים האלה עובדים בארה"ב ובאנגליה", היא אומרת. "כדי שהם יעבדו גם בישראל צריך לתרגם אותם למונחים מקומיים. באמצעות הקליניקה אנחנו מתחילים לבנות מודל של עמותה ללא כוונת רווח, שיישבו בה כל בעלי המקצוע בשיתוף פעולה עם מינהל מקרקעי ישראל, משרד השיכון, משרד האוצר והתאחדות הקבלנים. פנינו לכולם, אבל כל גוף מבקש מאיתנו ללמוד את הנושא טוב יותר, ואין ממש פתיחות והבעת רצון לקדם את זה יחד".

מיקרוסופט תשקיע?

מודל נוסף שכבר יצא לדרך הוא מודל של קבוצת רכישה חברתית. חגית נעלי־יוסף, מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, מנחה קבוצת צעירים בני 36–28 שפועלים ליצירת גרעין פעיל שיניע פרויקטים לדיור בר־השגה בטירת הכרמל. המימון לפעילות הקבוצה מגיע מארגון הג'וינט והרשות המקומית במסגרת מרכזי צעירים.

מרכזים מסוג זה קיימים בכ־30 ערים בארץ, והפעילות בהם מתקיימת בדרך כלל סביב נושא התעסוקה. הפלטפורמה החדשה שמקדמת נעלי־יוסף היא הקמת קבוצות שנפגשות אחת לשבוע ולומדות את תחום הנדל"ן מהיסוד. מטרת הקבוצה היא להפוך לגרעין יזמי שמקדם פרויקטים לדיור ללא מטרות רווח, שיאפשרו לבני המקום להמשיך להתגורר קרוב למשפחותיהם בתקופה שבה מחירי הנדל"ן גואים.

"בטירת הכרמל לא היו התחלות בנייה כבר שנים. כיום יש פרויקט נדל"ני אחד בלבד - דירות יוקרה שמחירן הוא 1.5–1 מיליון שקל. אלו מחירים שתושבי העיר הצעירים לא יכולים לעמוד בהם", מסבירה נעלי־יוסף. "הרעיון הוא להשתמש בכל הכלים האפשריים: לעבוד עם מינהל מקרקעי ישראל ולבקש להוציא מכרז בעיר שמיועד לבני המקום, כמו שעושים ביישובים הערביים. לאחר מכן יושבים על התוכניות ולומדים מהי תב"ע, כיצד מאשרים תוכנית, כיצד בודקים הצעות מחיר מול קבלנים".

נעלי־יוסף מספרת כי הקבוצה גם עובדת על השגת מימון לרכישת הקרקע: "אנחנו מעוניינים לאמץ מנגנונים של הטבות במסים, כפי שנעשה בארה"ב. אנחנו יודעים שיש חברות הייטק כגון מיקרוסופט וגוגל, שחלק מההשקעה שלהן בקהילה המוכרת במס היא השקעה בתחום הדיור. בטירת הכרמל יש אזור תעשייה שבו יושבות חברות הייטק גדולות, ואנחנו מנסים לעניין אותן להשקיע במימון של פרויקטים כאלה".

ללא מטרות רווח  

איציק סדיקוב, חבר בקבוצת הצעירים הפועלים למציאת תפרונות דיור בטירת הכרמל, אומר כי מלבד ניסיונות לאיתור קרקעות מתאימות לבנייה חדשה, הקבוצה גם מנסה לקדם פרויקטים של פינוי־בינוי - גם במקרה הזה ללא מטרות רווח. "בטירת הכרמל יש מלאי גדול של דיור ציבורי. החברות המשכנות כבר מזמן לא שם, והבתים מתפוררים לגמרי. אנחנו יודעים שאף חברת נדל"ן פרטית לא תבוא ותיזום פרויקט כזה כי הוא לא רווחי, ולכן אנחנו מחפשים מקור מימון", אומר סדיקוב. "פנינו כבר לכמה עמותות שעוסקות בתחום הזה בארה"ב, ואנחנו מבינים שיש היענות".

נעלי־יוסף מדגימה באמצעות מבנה בן שתי כניסות ובעל שמונה יחידות דיור. "התב"ע הקיימת במסגרת תוכנית פינוי־בינוי מאפשרת להגיע ל־24 יחידות דיור בשש קומות. מבחינה כלכלית, חסרים לנו 1.5–1 מיליון שקל כדי להעמיד את זה על הרגליים. אני מאמינה שעם הכוח החברתי של הקבוצה, היא תצליח לקבל מימון מגורמים פילנתרופיים, וככה יוכלו הדיירים הוותיקים להישאר בשכונותיהם בדירות חדשות. כך גם ייכנסו צעירים שיוכלו לרכוש דירה במחיר שפוי", היא אומרת.

ערן ניצן, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים שמרכז את תחום הדיור בר־ההשגה בהתאחדות, מסר ל"כלכליסט" כי היה ראוי שהעיריות יאמצו מודל לדיור בר־השגה, מכיוון שכרגע הנושא מאוד לא ברור לגופים שאמורים לבנות את הדירות בעצמם. "כשהעיריות בכל הארץ קבעו את התנאי שמאלץ את הקבלן להקצות אחוז מסוים לדיור בר־השגה, הן לא ידעו למלא את זה בתוכן ממשי - להגיד מי זכאי, איך זה יעבוד, מה החוקים. לכן אנחנו חרדים מאוד בעניין הזה", אומר ניצן.

"אי־ודאות כזו עלולה לפגוע בפרויקט. שבכל המודלים בארה"ב יש מעורבות גדולה של רשות מקומית שמממנת וקובעת את החוקים, ואנחנו בישראל רחוקים משם. ההתאחדות בעד דיור בר־השגה כל עוד מדובר בהקלות שמקבלים בתמורה, אבל צריך למצוא מנגנון כלכלי שבאמת יעבוד. בינתיים זה וירטואלי מדי".

כתבתה של שרלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט