האירועים והמגמות שעשו את העשור בנדל''ן הישראלי

כתבתו של אודי חודי מאתר כלכליסט  

1. קריסת חפציבה. בתחילת אוגוסט 2007 מצאו את עצמם יותר מ־1,300 רוכשי דירות ללא מפתח במקרה הטוב וללא דירה במקרה הרע. החברה שבנתה אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ קרסה ובעליה ברחו לחו"ל. גם היום, יותר משנתיים לאחר הקריסה, עדיין לא הסתיים לחלוטין הטיפול ברוכשים ובמגרשים שהשאירה אחריה החברה.

2. קבוצות הרכישה. מתופעה שולית שרק מעטים שמעו עליה נהפכו קבוצות הרכישה בשנה וחצי האחרונות ללהיט נדל"ני בקרב רוכשי הדירות. המשבר הכלכלי שגרם לעצירה בענף במחצית הראשונה של 2009 אפשר למארגני הקבוצות למשוך רוכשי דירות פוטנציאליים עם הבטחה למחירים נמוכים.

3. המגדלים והזרים. השטחים הפנויים לבנייה הולכים ואוזלים ופתרון הבנייה לגובה הלך והתחזק. בהתחלה היו המגדלים מיועדים רק ללקוחות עשירים, והתופעה נראתה רק בתל אביב. עם התקדמות העשור התחילו גם ערים נוספות במרכז לאמץ את הרעיון. רבים מרוכשי הדירות באותם מגדלים היו תושבי חוץ. אחת הרעות החולות של מגמה זו היתה תופעת הדירות הריקות בנתניה, באשדוד, בתל אביב ובעיקר בירושלים.

4. המעבר מדולרים לשקלים. מאז תחילת 2008 עבר חלק ניכר משוק הנדל"ן הישראלי לדבר בשקלים. לפני כן כל דירה ומרבית מחוזי השכירות תומחרו במטבע האמריקאי, ואז השוק עבר תפנית מהירה למטבע המקומי. גורמים שונים בענף סבורים שמעבר זה הוא אחד הגורמים לעלייה ניכרת במחירי הדירות.

5. נטישת הפריפריה וצמיחת גוש דן. למרות המדיניות המוצהרת שלה, ביטלה הממשלה בתחילת העשור את מענקי המקום וההטבות ליישובי הפריפריה וחיסלה במו ידיה את פעילות הבנייה בשוק זה. במקביל צמחו ערי הלוויין סביב תל אביב. אם פעם נעצרו מחירי הנדל"ן הגבוהים במעגל הקרוב לעיר, בשנים האחרונות החל לעלות הביקוש, ואיתו המחירים, בפתח תקווה, נס ציונה, ראשון לציון, קריית אונו וגדרה.

6. תמ"א 38. תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה אושרה על ידי ממשלת ישראל באפריל 2005. התוכנית מאפשרת לדיירי בניין שנבנה לפני שנות השמונים להתקשר עם קבלן שיחזק את המבנה ללא עלות כספית מצדם. הקבלן מצדו מקבל זכויות בנייה נוספות על אותו מבנה כדי שיוכל להצדיק את התהליך מבחינה כלכלית. למרות המטרה הטובה, נתקלת התוכנית בבעיות שונות ויישומה מתעכב. אחת המכשלות העיקריות של התוכנית היא חוסר ההיתכנות הכלכלית לביצועה מחוץ לאזור המרכז, שם למרבה האירוניה נמצאים רוב המקומות המיועדים דווקא להיפגע מרעידות אדמה עתידיות.

7. פריחת דירות להשקעה. הישראלים תמיד העדיפו שתהיה להם דירה בבעלותם במקום לשלם דמי שכירות כל חודש. בעשור האחרון התגברה התופעה של בעלות על יותר מדירה אחת. מאז המשבר הכלכלי הואצה תופעה זו, כאשר אנשים שנותרו עם כסף נזיל העדיפו לרכוש נדל"ן להשקעה על פני השקעה בבורסה או תוכניות חיסכון בבנק שלא הניבו את התשואה הרצויה.

8 המינהל מחלק בעלות. כחלק מתהליכי ההתייעלות של מינהל מקרקעי ישראל הוחלט כי יותר מ־100 אלף בעלי דירות שנבנו על קרקע עירונית בבעלות המינהל יקבלו בעלות על הקרקע. הם יוכלו לרשום את הדירה בטאבו על שמם. כל בעל דירה שאכן הדירה תירשם על שמו לא ייאלץ עוד לקבל את הסכמת המינהל לביצוע שינויים או עסקאות בנכס.

9. היסטריית השימור. מאז הוכרז מתחם העיר הלבנה בתל אביב כאתר מורשת עולמי על ידי אונסק"ו ביולי 2003, התחיל ענף שימור המבנים בארץ לצבור תאוצה. מחירי הבתים הישנים עלו פלאים והעברת זכויות בנייה מבניינים לשימור לחלקים אחרים של העיר נהפכו לתופעה נרחבת. ההכרזה הכניסה את נושא השימור לתודעה, וגררה ערים נוספות ברחבי הארץ לשמר מבנים בתחומן.

 10. בג"ץ הקשת המזרחית. באוגוסט 2002 קבעו שבעת שופטי בג"ץ כי יש לבטל את החלטות מינהל מקרקעי ישראל לפצות קיבוצים ומושבים על שינוי ייעודן של קרקעות מקרקע חקלאית לקרקע המופשרת לבנייה. בכך הם קיבלו את טענות תנועת הקשת הדמוקרטית המזרחית שמחתה על חוסר הצדק החברתי בפיצויים אלה. החלטה זו הולידה את החלטת המינהל 969 שקבעה כי קרקעות אלו יוחזרו למדינה — החלטה שפגעה בקיבוצים ובמושבים.

11. התקנה לביטול המרפסות הקופצות. באפריל 2008 חתם שר הפנים אז, מאיר שטרית, על תקנה חדשה המאפשרת בנייה של מרפסות הנמצאות זו מעל זו. התקנה שמה סוף לשנים הארוכות שבהן נאסר על קבלנים לבנות כך, תקנה שמקורה היתה דילול תופעת סגירת המרפסות.

כתבתו של אודי חודי מאתר כלכליסט