האם הנשיא ג'ורג' בוש יצליח לפתור את משבר המשכנתאות המשניות?
משבר המשכנתאות המשניות, ה- SUB PRIME הפך לאחד מהבעיות העיקריות של שוק הנדל"ן האמריקאי.
במהלך החצי שנה האחרונה הוא הביא לגידול דרמטי בעיקולים של בתים ודירות, להורדת מחירי הנדל"ן ולמשבר בשוקי ההון בעולם. רוב המומחים לא יודעים כיצד זה יסתיים, דיברו על מיתון בארה"ב, על קריסה במחירי הדירות, על משבר אשראי גדול מימדים גלובאלי ומה לא.
על הכלכלנים הגדולים, הבנקאים ואנשי ממשל לא חשבו על פתרון שעשוי לתת מענה לבעיה שהתרחבה מעבר לגבולות הצרים של שוק הנדל"ן של ארה"ב. עכשיו יתכן שיש אור בקצה המנהרה שכן הנשיא ג'ורג' בוש יצא עם תוכנית שמרכזה הקפאת שערי הריבית ללווים מסוימים שעשוי לשים סוף למשבר.
אך כדי שניתן יהיה להבין את תוכנית הנשיא וכיצד זה עשוי להשפיע על שוק המשכנתאות של ארה"ב ועל שוק הנדל"ן במדינה זו, הסבר על משבר הסאב פריים, כי שהוא שונה ממה שמקובל בציבור. הרוב סבור שהמשבר פרץ משום שניתנו משכנתאות ללווים עם רמת הכנסה נמוכה וסיווג אשראי בעייתי. אך זה לא קרה כך.
רוב רובם של הלווים במשכנתאות אלו עמדו בהחזרים בחמש השנים הראשונות של ההלוואה למרות שהיא ניתנה בריבית שגבוהה מזו הניתנת ללווים במשכנתאות רגילות.
המשבר פרץ משום שהמשכנתאות ניתנו אמנם לתקופות ארוכות אך בתנאים שונים לאורך חייו של המשכנתא. ההסכם קובע שבחמש השנים הראשונות ההלוואה ניתנת בריבית קבועה, אך בתום חמש שנים ההלוואה מתחדשת בריבית ניידת.
הגל הראשון של חידוש המשכנתאות התחיל במחצית השנייה של שנת 2006. הריבית הניידת על המשכנתאות בארה"ב עלתה מאוד יחסית לרמה שהייתה קיימת לפני כחמש שנים. במקרים רבים הלווים התבקשו לחדש את המשכנתאות בריבית שנתית של כ 11 עד 12 אחוזים לעומת ריבית שנתית של כ 4 עד 5 אחוזים ששילמו אז. רוב הלווים מצאו שהם מתבקשים לשלם תשלומים חודשיים הגבוהים בכשלושים אחוזים ממה ששילמו עד אז, לדוגמה מי ששילם תשלום חודשי של 1,200 דולרים התבקש לשלם 1,450 ומאחר ורוב הלווים היו אנשים קשיי יום הם לא עמדו בתשלומים. וכשלא משלמים, מעקלים.. וזה ייצר בעיות.
כשלווה אחד או שניים או אפילו מאה לא עומדים בהחזר משכנתא זו הבעיה שלהם, אך כשעשרות ואולי מאות אלפים לא עומדים בהחזרים זו הבעיה של הבנקים למשכנתאות. וזה מה שקרה.
כעבור מספר חודשים הבתים עוקלו ואז המשבר התחיל להתגלגל.
מהרגע שהבית עוקל, חברת המימון לא קיבלה הכנסה ומאחר ומספר רב של בתים ודירות שעוקלו הגיעו לשוק באותם זמנים, המחירים ירדו. מימוש הנכסים במקרים רבים, רבים מדי, לא כיסו את גובה ההלו��אה המקורית שהגיעו עד ל כ 90% משווי הנכס. ומשום שכסף לא זרם פנימה נוצר משבר תזרימי חריף וחברות המימון התחילו לפשוט רגל אחד אחרי השנייה.
הדבר גרם לירידה מתמשכת במחירי הנדל"ן בארה"ב ולמשבר בשוק ההון שכן חברות נותני המשכנתאות מומנו על ידי הלוואות של הבנקים הגדולים, ועל ידי מכירת אגרות חוב בבורסות.
הגל הראשון של ה"פדיונות" עשוי להולל הפסדים של כ 100 מיליארד דולרים אך זה רק הגל הראשון קצה הקרחון.
עד כה פג תוקפם הראשוני של כ 600,000 משכנתאות, כשבעים אחוזים מהם נחשבו לבעייתיים.
אך הגל הגדול עדיין לפנינו.
עד לשנת 2010 , כלומר במהלך השנתיים הבאות יהיה צורך לחדש עוד כ 1.8 מיליון משכנתאות ובמידה ולא יימצא פיתרון, ההשלכות עשויות להיות הרסניות. בגל השני העלייה בתשלומים צפויה להיות פחות דרסטית, שכן משכנתאות אלו נלקחו בריבית ממוצעת של כשבע אחוזים לעומת ריבית נוכחית צפויה של כ 12 אחוזים. העלייה הצפויה בתשלומים החודשיים היא של כ 20 עד 23 אחוזים אך גם בזה רוב הלווים לא יוכלו לעמוד.
ומזה חרדה המערכת הכלכלית בארה"ב ---ובעולם, שכן כשהכלכלה האמריקאית מתעטשת, העולם ובכלל זה ישראל, במיוחד ישראל --- מקבלת חום.
התוכנית של הנשיא עשוי למנוע משבר רחב מימדים מתבסס על מכניזם שימנע את עליית שערי הריבית, שימנע את העלייה בתשלומים החודשיים, ויאפשר למקבלי המשכנתאות לשמור על בתיהם. התוכנית אמור לסייע לכ 1.2 מיליון לווים. 1.2 מיליון ולא 1.8 מיליון משום שהתוכנית מוגבלת לאלו:
1: שעמדו בתשלומים בצורה סדירה בחמש השנים הראשונות של המשכנתא.
2: היא תכלול את אלו שגרים בבתים שמושכנו ולא אלו שרכשו אותם כהשקעה.
3: היא לא תכלול את אלו שיכולים לעמוד בהחזרים גבוהים יותר שכן אלו יוכלו למחזר את החוב, למשכנתא נושאת ריבית קבוע שיוצאת הרבה יותר זולה.
האם התוכנית של הנשיא תצליח? בעיני כן.
במידה והיא תיושם כפי שפורסמה ותמנע בסופו של דבר את עיקולם של 1.2 מיליון בתים והשפעתם השלילית על שוקי ההון ועל מחירי הדירות היא תשים סוף למשבר הסאב פריים.
המשבר של הסאב פריים ממשיך להתגלגל משום שהמערכת הכלכלית חיה בחוסר וודאות ובחרדה מאותם 1.8 מיליון משכנתאות הפתוחות. אם התוכנית תמנע את עליית את התשלומים החודשיים על המשכנתא מרביתם ימשיכו לשבת בבתיהם וכלום לא יקרה ואז המשבר חלף שכן אי הוודאות תיעלם והמערכת הפיננסית תטמיע את ההפסדים שכבר היו.
