האם השפל במכירת דירות חדשות בתל אביב יביא לירידת מחירים?

נתון זה חריג ביחס לאיזורים אחרים בארץ, כמו ירושלים ואיזור הצפון בהם נרשמו עליות של 53% ו-34% בהתאמה, במספר הדירות החדשות שנמכרו מאז תחילת השנה. עם זאת, אם נבחן את סוג הרוכשים, הקונים דירות בתל אביב ואת היצע הדירות האפשרי, נגלה מספר בעיות שיכולות דווקא להסביר את ירידת קצב המכירות של הדירות החדשות בעיר.

הביקושים לדירות חדשות בתל אביב, בשונה מערים אחרות בארץ, מגיעים במקרים רבים ממשקיעים ומאנשים אמידים המחזיקים ברשותם דירה אחת לפחות. רוכשים אלו, שעד לפני כשבועיים (עת פרסם בנק ישראל את התקנות האחרונות שלו בדבר הגבלת המימון על המשכנתאות) יכלו ליהנות ממימון רב לשם רכישת דירתם, יכולים כרגע לקבל משכנתא של עד 50% מערך הדירה. עובדה זו מקשה במקרים רבים על רוכשים אלו לממן קניית דירה למרות שהם רוצים לעשות זאת.

אם נבחן את ההיצע בתל אביב נגלה, כי בעיר עצמה אין כמעט מגרשים ריקים לבנייה. לעומת זאת, רב העסקאות המתבצעות בתל אביב מגיעות כתוצאה מיישום תמ"א 38 ותוכניות פינוי בינוי. יוזמות אלו צוברות אמנם תאוצה, אך יישומן אינו מהיר כל כך כמו בניית בניין על קרקע חדשה, בין השאר בשל חוסר התמקצעות מספקת של היזמים והעירייה בנושא. מסיבה זו, דירות חדשות אמנם מוצעות למכירה במסגרת פרויקטים אלו, אך בקצב איטי יותר מאשר היו מוצעות בפרויקטים של בנייה רוויה על מגרשים חדשים.

לסיכום, אם נתבונן על הבעיה המימונית שנוצרה לרוכשי הדירות בת"א ביחד עם ההיצע המצומצם של הדירות בעיר נוכל להבין למה קצב מכירת הדירות החדשות בתל אביב נמוך ב-14% כיום ממה שהיה לפני כשנה. ולכן, ניתן לומר שקצב ירידת המכירות "נכפה" על הרוכשים, אבל לא נוכל להסיק עדיין על ירידת מחירים קרובה.

הכותב הוא ישראל הס – מארגן קבוצות רכישה ורוכשים בירושלים – בעלים של "קבוצת הרוכשים הירושלמית"