האם השקעה של סכומי עתק בטיילות אכן משתלמת?

כתבתה של שירלי ששון עזר מהאתר כלכליסט

כשראש העירייה המיתולוגי של תל אביב שלמה להט הרס בשנות השמונים את הטיילת הישנה לטובת טיילת משודרגת, ערי החוף השכנות שטרם החזיקו טיילת משלהן יכלו רק להביט בקנאה. שני עשורים חלפו מאז, ונראה כי פיתוח הטיילות בישראל הגיע לשיא. הטיילות החדשות הן הרבה יותר משביל הולכי רגל שניתן להביט ממנו על הגלים - הן כוללות מתקני ספורט, פסלים, מעליות לקו המים ונכסים מסחריים.

בעיר תיירותית מובהקת כמו אילת, התקציב לפיתוח הטיילת יוצא מכיסם של בעלי המלונות, שמניחים כי הטיילת היא גורם משיכה שמחזיר את ההשקעה, אך בערים אחרות תקציב הפיתוח מגיע מכיסי העירייה. בשנה החולפת הוציאו תל אביב, נתניה, אשדוד והרצליה כ־140 מיליון שקל על פיתוח הטיילות שלהן. למעט תל אביב, לא מדובר בערי תיירות מובהקות, מה שמעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה.

"משהו קרה לתרבות הפנאי שלנו", מסבירה טל טלמור־דותן, מנהלת מחלקת תכנון אדריכלי בחברת אקרשטיין, שהיתה שותפה בפיתוח טיילת המצוק בנתניה, טיילת הספורט באשדוד והטיילת החדשה בהרצליה. "המגמה של בניית טיילות היא לא דבר חדש, אבל בשנים האחרונות נוצר שינוי ואנשים מעוניינים לצאת מהקניונים הסגורים למרחב הציבורי. הטיילות פתוחות לקהל הרחב ללא תשלום, כך שמבחינת העירייה הן מאפשרות לתושבים בילוי בחינם, אבל כל אחד יכול לבחור אם להיכנס למסעדה ולשלם כסף, ולכן זהו גם מנוף כלכלי לעיר. אפשר לראות את זה בבירור בפיתוח הטיילת באילת - אחרי ששדרגו את טיילת המלך שלמה, הטיילת הישנה כבר לא היתה אטרקטיבית. המבקרים היו מדלגים מעל פניה, וכוח הקנייה התרכז איפה שכן השקיעו בפיתוח. גם מחירי הנדל"ן לאורך הטיילות עלו משמעותית: בכל הפרויקטים בנתניה, בת ים, אשדוד או אשקלון, היכן שפיתחו טיילות, המחירים עלו".

פרופ' דני צ'מנסקי, יו"ר חברת הייעוץ הכלכלי לנדל"ן צ'מנסקי בן שחר, דווקא לא רואה בטיילות מנוף כלכלי משמעותי. "התפתחות הטיילות דומה להתפתחות הפאבים השכונתיים באנגליה, באירלנד או בסקוטלנד", הוא אומר. "אלה מקומות שבהם רוב הדירות קטנות, והאנשים מחפשים סלון חלופי לבלות בו בערב עם חברים. אבל הדירות בישראל גדלו, ואני חושב שהטיילות הפכו בעיקר לעניין של יוקרה עבור ראשי ערים. זה נותן תדמית חיובית לעיר וזה נותן שירות לתושבים, כי יש להם איפה לרוץ. בשביל מי שגר שם זה נהדר, אבל ברוב המקרים זו לא השקעה שתחזיר את עצמה באופן ישיר, ובאופן עקיף קשה מאוד לבדוק את זה".

תל אביב - מחירי המזנונים שילשו את עצמם לאחר השיפוץ

ההשקעה בטיילת תל אביב היא אחת הדוגמאות המובהקות למודל כלכלי סגור שעתיד להכניס כסף באופן ישיר לקופת העירייה. מטרת־העל היא יצירת רצף טיילות שיחברו את תל אביב עם הרצליה בצפון ועם בת ים בדרום. לדברי מנכ"ל חברת אתרים איתמר שמעוני, לרצף הזה יש השפעה כלכלית אדירה על נכסי הנדל"ן הקרובים לקו החוף.

"בחוף תל ברוך פעלה במשך שנים מסעדת כחול שנשרפה ב־2008. עד אז שילמו בכחול סכום של כ־100 אלף שקל לשנה, ודמי שכירות ממוצעים במזנונים אחרים נעו סביב 300 אלף שקל לשנה. ברגע שחיברנו את הטיילת עם הטיילת המרכזית של תל אביב, מחירי המכרזים זינקו ליותר ממיליון שקל לשנה", מדגים שמעוני את השפעת הרצף.

 הדמיה של החלופה המתוכננת לטטילת החוף המרכזי בתל אביב. 

"ערך נדל"ני מסחרי מחושב גם לפי החשיפה שלו", אומר שמעוני. "אם עד לפני שנתיים היו מגיעים לנמל תל אביב בחלק שקרוב לים כ־150 אלף מבקרים מדי סוף שבוע, לאחר השלמת הטיילות ופתיחת רדינג מגיעים כבר 250–300 אלף איש בכל סוף שבוע".

שמעוני מאמין כי סוד ההצלחה הוא הפיכת הטיילת למקום בילוי עממי שמושך את ההמונים. "אם אין טיילת, חוף הים הוא מקום עונתי שמגיעים אליו רק בקיץ. ברגע שיש טיילות, חוף הים הופך למקום בילוי עממי וזה הגורם המרכזי לכך", הוא מסביר. "עם שינוי אורח החיים של הציבור הישראלי למודעות לבריאות, להליכה, אנשים מגיעים יותר לטיילת ונחשפים תוך כדי הספורט לבילוי".

לדבריו, עד 2012 צפויים מקטעי טיילת נוספים בעיר, ביניהם טיילת לתוך הים בהמשך לשובר הגלים של חוף גורדון בהשקעה של 40 מיליון שקל. בנוסף, כיכר אתרים עתידה להתחדש בהשקעה של כ־30 מיליון שקל.

מקטעים שהושלמו בשנה החולפת: 2.5 ק"מ מגשר ווקופ לתל ברוך. 

עלות: כ- 50 מיליון שקל.

ביטוי בערכי הנדל"ן: דמי שכירות למזנון ממוצע זינקו מ־300 אלף שקל לשנה לפני השיפוץ, ליותר ממיליון שקל לשנה לאחריו.

"נתניה - טיילת מזרזת הקמת בניינים איכותיים ווילות"

"טיילת היא לא מקור הכנסה, היא רק הוצאה, אבל היא כן מנוף לפיתוח העיר", אומרת ראש עיריית נתניה מרים פיירברג־איכר. בשנים האחרונות השקיעה עיריית נתניה סכומי עתק בפיתוח הטיילת, מתוך כוונה להפוך את העיר לריביירה ים תיכונית. בעשור האחרון כולו הסתכמה ההשקעה בטיילות השונות בנתניה בכ־80 מיליון שקל.

 טיילת הראשונים בנתניה, מעלית שמובילה מבקרים לחוף. 

"זהו טריגר וזרז לבנייה של בניינים ברמה גבוהה או בתים פרטיים", מסבירה פיירברג־איכר את תרומת הטיילות להתפתחות העירונית. "תחשבי שבמקומות מסוימים היו רק חול ואשפה ללא גישה לחוף, ועכשיו כשיש טיילת, זה פותח את העיר לים, ויש לזה השפעה כלכלית עקיפה". לדבריה, בימים אלה מסתיימת בנייתם של שני בתי מלון חדשים בנתניה.

 טיילת גל ים בנתניה, פסלים סביבץיים של האמן רוסלן סרגייב. 

זכיינית חברת אנגלו־סכסון בנתניה שוש ערער מסבירה כי בכל מקום שבו הסתיימו שיפוצי הטיילות ניתן היה לזהות את הקפיצה במחירי הדיור, ובעיקר בקו הראשון לים. "מחירו של קוטג' ממוצע בקו ראשון לים לפני שלוש שנים היה מגיע לכ־2 מיליון שקל. היום, באזור שבו הסתיימה בניית הטיילות כמו באזור איילנד למשל, מדובר בלא פחות מ־5-6 מיליון שקל", ממחישה ערער.

"כמובן שצריך לחשב בתוך זה את עליית המחירים הכללית של הנכסים בשנתיים האחרונות, ולבודד את ההשפעה של הטיילת.

יש הבדל של 3%-10% בין נכסים זהים באזור הצפוני, שבו הסתיימו עבודות התשתית, לבין החלק הדרומי מדרום לחוף ארגמן", אומרת ערער. "אני מאמינה שעם סיום העבודות עליית המחירים לא תאחר להגיע גם לאזור הזה".

מקטעים שהושלמו בשנה החולפת: 1.5 ק"מ בטיילת איילנד ו־800 מטר בטיילת גלי ים.

עלות: 40 מיליון שקל.

ביטוי בערכי הנדל"ן: מחיר קרקע של 250 דונם בקו ראשון לטיילת זינק מ־1.5 מיליון שקל ב־2007 לפני פיתוח הטיילת ל־2.5 מיליון שקל ב־2010.

הרצליה - בעיות החניה עשויות להוריד את מחיר הנכסים, שהם מהיקרים בארץ. 

כמו השכנה מצפון, גם סגן ראש עיריית הרצליה צביקה הדר אינו רואה בשדרוג הטיילות בעירו פעולה שתזרים כסף לקופת העירייה. חנוכת השלב הראשון, שמתחיל בחוף אכדיה צפון ומסתיים במרינה, מתוכננת לפתיחת עונת הרחצה. בחלק הצפוני של הטיילת נבנו מתקני ספורט ומוקמות בהשקעה ניכרת מעליות שיורידו מתרחצים אל החוף, בדומה למעליות בחוף הנכים בנתניה.

"אין כאן שיקול כלכלי מבחינת העירייה, כי הנכסים הקרובים לים בהרצליה הם מהיקרים במדינה בכל מקרה", אומר הדר. "השיקול היחיד שראינו הוא להנגיש את החוף לציבור. גם המזנונים שיוקמו בטיילת לא יכסו את עלויות העבודות. זה לא חלק ממודל כלכלי רווחי, זה מתוך רצון שלילד שבא לים יהיה איפה לקנות ארטיק".

 טיילת הרצוג בהרצליה, להנגיש את החוף לציבור.  צילום: שרון יערי. 

גם המתווך צפריר ורטנפלד, המתמחה בנכסים בהרצליה פיתוח, לא מאמין כי הנכסים לאורך החוף בהרצליה ישביחו את עצמם מעבר לערכיהם הנוכחיים בזכות הטיילת. "כרגע אין פרויקטים חדשים למגורים שמתוכננים, למעט בית האשל שנרכש בידי דנה עזריאלי ואמור לכלול 35 יחידות דיור מול מלון השרון, והחלק השני של מגדלי דן אכדיה שבו מתוכננים 1,000 חדרי מלון", אומר ורטנפלד.

"בשוק המגורים, לדעתי, אם כבר תהיה השפעה היא תהיה ירידת ערך לנכסים, בגלל בעיות שייווצרו בחניה ונגישות למקום", חוזה ורטנפלד. "מבחינת נדל"ן מניב, מזנון או מסעדה בשטח של כ־200 מ"ר משלמים דמי שכירות של כ־60 אלף שקל בחודש. אם הטיילת תמשוך יותר אנשים היא תעלה את דמי השכירות במסעדות, אבל זה מוקדם מכדי לדעת".

מקטע הטיילת הבא יימתח צפונה מחוף אכדיה צפון ועד למלון אוקיאנוס, ויכלול 800 מטר של טיילת בעלות מוערכת של כ־12 מיליון שקל.

מקטעים שהושלמו בשנה החולפת: 750 מטר מחוף אכדיה צפון ועד למרינה.

 עלות: כ - 18 מיליון שקל. 

ביטוי בערכי הנדל"ן: אין בנייה חדשה למגורים. 

אשדוד - בונים על הטיילת לצמצום פערים כלכליים. 

טיילת הספורט של אשדוד כוללת 20 מוקדים של מכשירי ספורט ושקילה - אבל אפילו לא בית קפה אחד. "הטיילת הזו לא נבנתה בתפיסה של החזר כלכלי", מסביר ראש עיריית אשדוד יחיאל לסרי. לדבריו, הוא היה מעדיף כי הטיילת לא תעלה את מחירי הנדל"ן הסמוכים לקו הים, מכיוון שהמחירים המטפסים מבריחים את הזוגות הצעירים.

 ריהוט רחוב של אקרשטיין בטיילת הספורט באשדוד.  צילום: שרון יערי

עם זאת לסרי מודה כי בשכונת מע"ר הצמודה למרינה בעיר, היזמים כבר משתמשים בטיילת במכירת הדירות על הנייר. בנוסף, זכיין אנגלו־סכסון באשדוד מיכאל בינימיני אומר כי יש פער של 7%-10% במחירי הדירות על קו החוף לטובת נכסים בסמוך לטיילת החדשה.

הטיילת הבאה שמתוכננת באשדוד בקו החוף הפנימי תפעל במתכונת שונה, ותכלול בתי קפה, מסעדות ומלונאות. "מבחינה כלכלית הטיילת תעשה מהפכה בעיר", אומר לסרי. "מדד דנס 100 דירג אותנו כעיר החזקה בארץ, אבל יש לנו דירוג סוציואקונומי 5. אני חושב שמהפך כזה יתרום לתעסוקה, יקטין אבטלה ויכניס חיים כלכליים לעיר".

מקטעים שהושלמו בשנה החולפת: 4 ק"מ לאורך שדרות דיין.

עלות: כ- 30 מיליון שקל.  

ביטוי בערכי הנדל"ן: מחירו של מ"ר למגורים במרינה המשקיפה לטיילת הוא 13 אלף שקל, לעומת 9,000 שקל למ"ר בחוף מיאמי, שהטיילת אינה מגיעה אליו.

כתבתה של שירלי ששון עזר מהאתר כלכליסט