האם התיקונים לחוק תמ''א 38 מעודדים חיזוק מבנים?

האם התיקונים לחוק תמ"א 38 מעודדים חיזוק מבנים?

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית (מספר 38) אשר הפכה לפופולארית מאוד בעשור האחרון. מטרת התכנית היא לחזק מבנים בכל רחבי הארץ מפני רעידות אדמה אך יש בה הרבה מעבר לכך. בזמן חיזוק בניין מסויים, ניתן במסגרת התכנית גם להוסיף אלמנטים רבים לבניין (למשל מעלית, חניה, חדר נוסף, מרפסת ועוד), וכך למעשה לשדרג את הבניין ולהעלות מאוד את ערך הדירות בו. עם השנים, עברה תכנית זו מספר שינויים ותיקונים, על מנת להפוך אותה למשתלמת יותר הן עבור היזמים והן עבור הדיירים. התיקון השני של התכנית (תמ"א 38 תיקון 2), נכנס לתוקף בשנת 2010 ולדעת רבים הפך את התכנית למשתלמת יותר ובכך עודד חיזוק מבנים רבים יותר מאשר לפני התיקון. גם התיקון השלישי לחוק המאפשר ליזם לבנות עד 2.5 קומות נוספות בבניין, מעודד חיזוק מבנים. עוד על נושא זה בכתבה הבאה.

מה זה בכלל תמ"א 38?

רבים בתחום הנדל"ן מכירים את התכנית המפורסמת הנקראת תמ"א 38 ויש גם לא מעט אנשים מחוץ לעולם זה המכירים את היתרונות הרבים של התכנית. אך רוב האוכלוסייה לא יודעת כי קיימת האפשרות לשדרג את הבניין ולהעלות את הערך של הדירות באמצעות תכנית זו (במיוחד לאחר התיקון השני של התכנית). החוק הראשוני אשר דן בתמ"א 38 היה בסיסי מאוד וקבע בעיקר את הקווים הכללים של התכנית. על פי חוק זה, במסגרת התכנית, יכול יזם להציע לדיירי בניין מסויים לשדרג את הבניין שלהם על ידי חיזוקו ושיפוצו, בתמורה לקבלת זכויות בנייה בבניין. כך, מצד אחד היזם מרוויח את הרווח הקבלני שלו ואת תוספות הבנייה שיקבל, ואילו דיירי הבניין יקבלו בניין מחוזק לקראת רעידות אדמה ודירות משודרגות (עם תוספת של חדר, מרפסת או ממ"ד למשל). לעיתים במסגרת התכנית ניתן גם להוסיף מעלית לבניין או אפילו חניה לדיירים (מצרך מבוקש מאוד בעיקר באיזור המרכז). למעשה המדובר בתכנית שבה מרוויחים כולם - היזם, דיירי הבניין והרשות המקומית אשר משפרת את פני העיר ויוצרת מבנים מחוזקים, משופצים ואיכותיים יותר.

במה תרמו התיקונים לחוק?

התיקון השני לחוק שיפר מאוד את הכדאיות להיכנס לעסקה זו, הן מבחינת הדיירים והן מבחינת היזם. התיקון הסדיר נושאים רבים שלא היו מפורטים בחוק המקורי, וקבע למשל כי ניתן יהיה להרוס בניינים ישנים ולהקים במקומם בניינים חדשים במסגרת התכנית. עוד נקבע בתיקון כי כל ההליך יהיה יעיל ומהיר הרבה יותר ועם פחות בירוקרטיה. התיקון דן גם בנושאים חשובים כגון מגורים חלופיים לדיירים שעל היזם לארגן, התוספות אותם יקבל כל דייר, תקנים עבור חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ועוד. לאחר תיקון זה, התכנית הפכה משתלמת יותר לכל הצדדים, ואכן יצאו לפועל יותר פרוייקטים של תמ"א 38 מאשר בעבר. גם התיקון השלישי לחוק (בשנת 2012) שיפר מאוד את המצב, בעיקר מבחינת הכדאיות ליזם. תיקון זה קבע כי היזם יוכל להוסיף עד 2.5 קומות לבניין במסגרת התכנית וכך ליהנות מרווחים גבוהים יותר עבור כל הפרוייקט.

אין כל ספק כי שני התיקונים הללו הפכו את התהליך שנקרא תמ"א 38 למשתלם יותר וכך למעשה נוצר מצב בו המדינה מעודדת יזמים ודיירים לצאת לדרך ולחזק יותר מבנים מפני רעידות אדמה במסגרת התכנית. רבים צופים כי בשנים הקרובות מספר הפרוייקטים בתחום זה יגדל, וכי יותר ויותר מבנים יחוזקו ויהיו מוגנים יותר מפני רעידות אדמה. זוהי בשורה טובה מאוד הן לדיירי הבניינים שישתתפו בתכנית והן למדינה!