האם התקנה החדשה של בנק ישראל יחסל את ענף קבוצות הרכישה?

ענף קבוצות הרכישה הוא ענף צעיר הקיים כארבע שנים בלבד, אך בתקופה זו ייצר לעצמו אויבים לא מעטים, במיוחד בשנה האחרונה כשמספר הקבוצות שאורגנו גדל במידה ניכרת. תופעת קבוצות הרכישה התרחבה מאוד בשנת 2009 ובשנה זו סך האשראי של קבוצות הרכישה הסתכם בכ- 6 מיליארד שקלים, כ- 15% מסך האשראי שניתן לסקטור הנדל"ני, בסך של כ- 40 מיליארד שקלים. מכך ניתן להסיק שבשנת 2009 קבוצות הרכישה ריכזו כ 15% מסך פעילות הנדל"ן של ישראל, אמנם לא אחוז דומיננטי, אך בהחלט אחוז מכובד. 

אך מה יהיה בשנת? 2010 האם הענף ימשיך להתרחב, או שמה יתחולל מפנה? שאלה זאת עולה במיוחד לנוכח החלטת המפקח על הבנקים רוני חזקיהו, שהנחה את הבנקים להעלות את הלימות ההון הנדרשת מי הם בכל הקשור במתן אשראי לקבוצות רכישה. בנק ישראל רואה בקבוצות הרכישה ענף שרמת הסיכון שלו גבוהה יותר מזו של הענף הקבלני הקונבנציונלי בכללותו ודרש מהבנקים לפעול בהתאם. 

על פי תקנות שהיו קיימות עד לשבוע שעבר, הלימות ההון לגבי האשראי לקבלנים ולקבוצות רכישה עמד על 4.2%, שכן בנק ישראל סיווג את שניהם באותה רמה. כלומר, על כל הלוואה בסך 100 שקלים שניתנה להם, הבנק היה חייב להקצות הון עצמי של לא פחות מ- 4.2 שקלים. בעקבות ההנחיה החדשה של חזקיהו, מתן האשראי לקבוצות הרכישה יחייב הקצאת הון עצמי של 12.0%, כלומר, על כל הלוואה של 100 שקלים לקבוצת רכישה, על הבנק להקצות הון עצמי של 12.0 שקלים.

 ביום קבלת ההחלטה, מארגני קבוצות הרכישה חששו שזה ימוטט את הענף, אך כעת הם פחות היסטריים.

ענבל אור, מנכלית אור סיטי, הסבירה לנדל"ן קום שהחלטת המפקח לא נעימה לקבוצות הרכישה, אך היא לא תנחיל עליהם מכת מוות. " זה בהחלט פגע בענף, אך לא בצורה אנושה. התקנה משליכה על מערכת היחסים בין קבוצות הרכישה ובין הבנקים בלבד. המשמעות המעשית של התקנה לחברי קבוצת הרכישה היא בעלות המימון, שעשויה לעלות בכ- 1.5% לשנה. קבוצות רכישה מוזילות את מחיר הנדל"ן למשתכנים וגם כשהוצאות המימון יגדלו במעט, יהיה משתלם לרכוש דירה באמצעות קבוצת רכישה. מדובר בהחלטה רעה ולא צודקת, אך זאת הנחיה של הבנק המרכזי ויש לכבד אותה".

בקבוצות הרכישה רואים אומנם בהנחיה של בנק ישראל הנחיה לא צודקת, אך אסור לשכוח שבפעילותן העסקית של קבוצות הרכישה יש אלמנט סיכון גבוה יותר מזה של החברות הקבלניות, ומשום כך הסיכון לבנקים גבוה יותר. על רקע נתונים אלו, מותר היה לבנק המרכזי שאמון על יציבות המערכת הבנקאית, לדרוש מהממנים לנקוט אמצעי זהירות מתחייב. בכל פעילות של קבוצות רכישה יש נקודות זמן בעלות רמות סיכון גבוהות, בין השאר מכיוון שאין ביטחון של מאה אחוזים שכל חברי הקבוצה יוכלו לעמדו בהתחייבות, אין זמן מוגדר להתחלת העבודה וסיומה וגם מחירו הסופי של הפרויקט  אינו ידוע.

רונן שיטרית, יו"ר קבוצת אנגלו סקסון ויזם נדל"ן, אומר שקשה להעריך את השפעת ההנחיה של בנק ישראל על הענף, שכן מדובר ב "ענף בהתהוות". שיטרית מוסיף כי "אומנם מדובר בענף שמושך לקוחות, אך אני עדיין לא יודע מה מידת יציבותו, במיוחד לנוכח העובדה שבחודשים האחרונים יש ירידה בפעילותן של קבוצות רכישה. יש לשים לב שבשיטת קבוצת הרכישה יש סיכון ולא כל אחד מוכן לקחת סיכונים, גם אם מדובר במחיר מופחת. שיטת קבוצות הרכישה הופך את כל חברי הקבוצה ליזמים ולא כולם מוכנים להיות יזמים".

למרות שהנחיית המפקח על הבנקים לא תפגע קשה בקבוצות הרכישה, כנראה שהצרות שלהן רק התחילו. לכתבנו נודע שבמשרד האוצר מתכוונים לבחון לעומק את כל נושא המיסוי, במטרה להשוות אותו לזה הנהוג בענף הבניה וענף הזימות ולזה יהיו השלכות הרבה יותר משמעותיות מהגדלת הלימות ההון של המערכת הבנקאית.