ההאטה הכלכלית יוצרת הזדמנויות עסקיות בתחום הנדל''ן
ישראל מצויה בעיצומו של משבר כלכלי שאת עוצמתו עדיין לא ניתן להעריך. אורי גרנפלד, הכלכלן הראשי של כלל פיננסים הסביר לנדל"ן.קום:
"המשבר עדיין בחיתוליו וטרם הגיע לעוצמת השיא שלו. המשבר שלנו הוא מיובא. הוא תקף אותנו בעיקר בגלל הירידה בביקוש ליצוא שלנו על רקע הירידה בביקושים במערב אירופה ובצפון אמריקה. בישראל לא הייתה בועת נדל"ן כפי שהייתה בארה"ב ובריטניה והמערכת הבנקאית יציבה. המשבר בארה"ב פרץ אי שם במחצית השנייה של שנת 2008. עד שהירידה בביקושים הצרכניים מעבר לים תורגמו לירידת היצוא בישראל לקח שנה והמשבר שלנו התחיל באוקטובר שנת 2008 וכאמור טרם הגיע לשיאו".
גם בחוץ לארץ סבורים כך. סקר של בנק ההשקעות מריל לינץ' שפורסם אתמול, יום שלישי, קובע שההאטה הכלכלית בישראל תימשך עד לסוף השנה לפחות והמשק יצטמק בכ-2% במהלך השנה. האנליסטים של בנק ההשקעות מעריכים שהצמיחה תתחדש רק בשנת 2010 וזה במידה והממשלה תנקוט בצעדים הנחוצים כמו יישום תוכנית ההאצה המדוברת כל כך, טיפול בסתימת צינורות האשראי וכו'.
אך כיצד ישפיע המצב הכלכלי הכללי על ענף הנדל"ן בישראל? האם המחירים באזורי הביקוש ימשיכו לשמור על יציבות יחסית? האם ישנן הזדמנויות עסקיות נדל"ניות בימים טרופים אלו?
התשובה לשאלה הראשונה מורכבת לגבי השאלה השנייה התשובה היא כן, יש הזדמנויות עסקיות בתחום הנדל"ן בימים אלו.
אך קודם להערכות על מה שצפוי בשוק הנדל"ן בעתיד הלא כל כך רחוק.
יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים הסביר לנדל"ן.קום שמחירי הדירות לא ירדו שכן התחלות הבניה נמוכות כבר מספר שנים והרזרבות נעלמות במהירות.
"שוק הנדל"ן של ישראל מתקיים במסגרת השוק החופשי, המחיר נקבע על פי הביקוש וההיצע. לצערי ההיצע אינו מספיק! בשנים האחרונות התחלות הבניה נמוכות בכ-7 אלף יחידות דיור לעומת הביקושים ולצערי השנה הפער יהיה הרבה יותר גדול".
יוסי גורדון צודק שכשהוא אומר שההיצע הנמוך יכתיב את המחירים לקראת המחצית השנייה של השנה אך זה נכון רק בחלקו.
ההיצע אכן נמוך אך מיתון ארוך ועמוק עשוי לפגוע קשה בביקושים. על פי ההערכות האופטימיות ביותר היקף האבטלה עשוי לזנק לבין 8.5 עד 10% מכוח העבודה במשק. פירוש הדבר, ירידה בכוח הקניה של הציבור. זאת ועוד, הבנקים הרבה יותר זהירים בתקופה זו ולכן יש קושי בקבלת משכנתאות שלא לדבר על הצורך לגייס את הסכום הדרוש במזומן כדי לרכוש דירה בממוצע כמחצית ממחיר הנכס.הביקושים לדירות נוצרים בגלל אותם זוגות או יחידים שמקימים משקי בית חדשים.
בדרך כלל אלו לא רוכשים דירות חדשות אלא דירות ישנות קטנות יחסית מה שמאפשר לאלו שמוכרים אותם לשדרג את רמת הדיור.
במידה ורוכשי הדירות בפעם הראשונה לא יוכלו לרכוש יחידת דיור, הם יבלמו את כל התהליך. במקרה זה היעדר היצע של דירות חדשות לא יהיה משמעותי שכן הביקוש יצנח. זוגות צעירים יצטרכו לחיות בשכירות או אצל ההורים. במציאות זו ההערכה שמחירי הדירות לא יעלו ושהם עשויים להתחיל לעלות לקראת סוף השנה נכונה רק בחלקה וזה במידה והמיתון יהיה קצר ימים ומתון יחסית.
במידה והתחזיות של מריל לינץ' על הצטמקות משקית של כשני אחוזים בשנת 2009 והתחדשות הצמיחה כבר בשנת 2010 יתממשו, זה ייחשב כמיתון לא חריף וכהאטה קצרת ימים והוא בהחלט עשוי להביא לעליית מחירים לקראת סוף השנה שכן אם ההאטה הכלכלית תסתיים בשנת 2010 הביקושים הכבושים לדירות יתפרצו כבר בעוד כ-10עד 12 חודשים. במיתון האחרון זה של שנת 2000-2005 שהיה ארוך ועמוק מחירי הדירות ירדו בכ 15 עד 20% בממוצע .
הפעם זה כנראה לא יקרה. אך בינתיים יש ביקוש לדירות, לא מצד אלו שהקימו משק בית לראשונה אלא ממשקיעים.
שלמה גרופמן, יו"ר קרן הנדל"ן פייר מעריך שיש כיום הזדמנויות עסקיות בתחום הנדל"ן והם מנוצלים היטב. "מחירי הדירות באזורי הביקוש (מרכז הארץ) יציבים פחות או יותר. במקומות כמו באר שבע וחיפה ששם הביקושים בימים רגילים קיים אם כי אינו מזהיר המחירים מאוד נמוכים וניתן למצוא דירות במחירים בכמה מאות אלפי שקלים בודדים דבר היוצר הזדמנויות השקעה יפות".
ואכן בחודשיים האחרונים חלק נכבד מהביקוש הדל יחסית לדירות הוא של אלו עם כסף פנוי שפונים לאפיקי ההשקעה בנדל"ן. רוכשי הנכסים משכירים אותו ובמקרים רבים התשואה גבוהה במידה ניכרת מהריבית שניתן לקבל במערכת הבנקאות שלא לדבר על רווחי ההון הצפויים כשסיום המשבר יחזק את הביקושים ויעלה את המחירים.
במציאות הפיננסית הנוכחית כשהריבית על פיקדונות בנקאיים או תוכניות חסכון נמוכות, ושוק ההון עדיין לא יציב ומסוכן אפיק הנדל"ן היא בהחלט הזדמנות טובה למשקיעים.
