הטרנד החדש בשוק הנדל''ן: לגור מעל הקניון

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט

מצוקת הקרקע במרכזי הערים הולכת וגוברת, ושוק הנדל"ן הישראלי מנסה להתמודד עם התופעה בדרכים יצירתיות. בשבוע שעבר אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בתל אביב תוכנית לבניית שני מגדלי מגורים ומשרדים מעל שתי קומות מסחר, ברחוב העבודה בבת ים. אחת המטרות לשימוש המעורב של המתחם שאותן ציינה הוועדה היא פיתוח האזור כמרכז עירוני, המושך מגוון רחב של קהל לאורך כל שעות היום. תוכנית זו היא רק אחת מני רבות שמאשרות ועדות התכנון והבנייה לאחרונה ומשלבות בין מגורים, מסחר ותעסוקה, ובולטות ביניהן התוכניות למתחם שוק העלייה ושוק בצלאל בתל אביב.

 ליברטי טאוארס, בת ים. קומה מסחרית עם 150 חנויות.

איציק לוי, מנכ"ל חברת אמבסדור ירושלים, מסביר כי לא מדובר רק בטרנד אופנתי. לדבריו, חלק גדול מהפרויקטים קמים מלכתחילה מפני שתוכניות מתאר חדשות מכוונות לשימושים מעורבים."כיום אנחנו משווקים פרויקט מגורים שבו קומה מסחרית בשכונת בקעה. תוכנית המתאר של האזור מסמנת כמטרה את הפיכת האזור התעשייתי שבקצה השכונה לאזור מגורים, שישמש גם לתעסוקה. זה חלק מהתפיסה האורבנית של ועדות התכנון והבנייה".

המדיניות של ועדות התכנון והבנייה אינה הדבר היחיד שהשתנה. גם הגישה של המתכננים לאופן הבנייה של מרכזים מסוג זה השתנתה והתמקצעה עם השנים, מה שהפך את המתחמים למבוקשים יותר ממה שהיו פעם. "זה ממש לא כמו שבעבר מגורים מעל חנויות היו מורידים לך את ערך הדירה בצורה משמעותית", מסביר רואי רויטמן, מנהל פיתוח עסקי בחברת ליברטי פרופרטיס, המתכננת בימים אלה כמה פרויקטים למגורים שייבנו מעל מרכזים מסחריים. "אדריכלים ישראלים למדו איך לעשות את זה נכון, כך שהאדם שגר במגדלים לא מרגיש את העוצמה של המרכז המסחרי שמתחתיו".

 לבונטין לופט 3, ת"א. קומה מסחרית עם חנויות אופנה ומעליה 5 קומות מגורים. 

ללכת עם ולהרגיש בלי

הפרויקט הגדול ביותר שעליו עומלים בליברטי פרופרטיס בימים אלה הוא תוכנית לבניית מגדל מגורים בן כ־40 קומות מעל קניון בת ים - אחד ממתחמי הקניות הגדולים בעיר. לדברי רויטמן, פרויקט כזה מצריך תכנון ייחודי, ולכן האדריכל רני זיס, שתכנן גם את מגדל G של חברת גינדי החזקות, יצר תכנון שמפריד את כל מערכות המבנה הציבורי מהמערכות שמשמשות את דיירי המגדל.

 פרויקט 37 G, דירות פאר ב - 31 קומות מעל מרכז מסחרי של 1,000 מ"ר. 

על פי התכנון, מעל הקניון ייבנו 11 קומות משרדים ומעליהן 28 קומות מגורים. לובי מגדל המשרדים יהיה לובי נפרד מזה של המגורים, וגם הכניסה לחניות של הדיירים תופרד. גם בנתניה ובבאר שבע מתכננת החברה בניינים שבהם שימוש מעורב למסחר ולמגורים, וגם בשני פרויקטים אלה יופרדו כל מערכות התשתיות כדי שהדיירים יוכלו "ללכת עם ולהרגיש בלי".

רועי גינדי, מבעלי גינדי החזקות, מסביר כי לתכנון נכון יש חשיבות קריטית בהצלחת מתחמים מסוג זה. "בשנות השמונים היה נהוג להקים בניינים מעל מרכז מסחרי, אבל אנשים לא רצו לגור בהם. אנשים לא רוצים לשמוע את הפן של הספר ואת קולות הנערים ששותים בירה כשהם עולים הביתה, ולכן היתה רתיעה מכך", הוא אומר. 

עלייה בערך הנכס

לדברי גינדי, מאותה סיבה בדיוק, בפרויקט החברה בנתניה הוא עצמו ויתר על מרכז מסחרי שתוכנן בקומה הראשונה, אף שהדבר היה יכול להיות רווחי עבור החברה. לעומת זאת, בפרויקטים יוקרתיים כמו G ושרונה, הקונספט שונה והתכנון המוקדם הופך את המרכז המסחרי לאלמנט שדווקא מעלה את ערך הנכסים. "בנינו את השטחים המסחריים בצורה של לאונג'ים, כך שזה ישתלם בעיקר לבתי קפה. חלק מהשטח של העסק חיצוני, ועסק שלא יכול להשתמש בשטחים האלה, פשוט יפסיד. מעבר לכך יש כמובן כניסה סטרילית לדיירי הבניין. בפרויקט G למשל, יש גשר תלוי באוויר שעליו יכולים לעבור ממגדל המגורים למרכז המסחרי, ודלת הכניסה מצריכה קוד כך שאין אפשרות לאנשים מהרחוב להיכנס למגדל", טוען גינדי.

בנוסף לתכנון המפריד את המערכות הציבוריות והפרטיות, נדרשת גם תשומת לב מיוחדת לבעיית הריחות שעלולות להגיע מכיוון המרכז המסחרי. דפנה הר־לב, מנכ"לית משותפת בחברת אביב, מסבירה כי כיום ישנן מערכות מיוחדות לטיפול בריחות. בפרויקט שאביב מתכננת בשכונת לבונטין בתל אביב מתוכננת קומה מסחרית שבה יפעלו בתי קפה ובראסרי.

לדברי הר־לב, הפתרונות התכנוניים עוזרים להם כיזמים לבנות מרכז אורבני, בדומה לערים כמו ניו יורק פריז או ברלין, שאליהן עוברים אנשים שרוצים לחוות את חוויית העיר. "דייר יכול לרדת עם המחשב הנייד לבית קפה, אבל הוא לא יריח ולא ירגיש בתפעול שלו כשהוא ישהה בביתו", היא מבהירה.

בלי לצאת מהמתחם 

גורם נוסף שמעודד אנשים לעבור למתחמים מסוג זה הוא בעיות תחבורה ופקקים, כך מאמין שלומי חסון, מנכ"ל חברת פריזט־חסון. "אני רואה שבעיית התחבורה הולכת ונעשית קשה יותר מיום ליום", הוא מסביר. "בארה"ב בונים פרויקטים שבהם באופן תיאורטי אדם יכול לא לצאת מהבניין מהבוקר עד הלילה. הוא יכול לעבוד בקומות המשרדים ביום, לצאת לקולנוע בערב ולחזור הביתה בלילה. זה פנטסטי".

לדברי חסון, כיום הוא מנסה ליישם את המודל הזה בזעיר אנפין בהוד השרון, בפרויקט שבו קומה מסחרית ומעליה שמונה קומות מגורים. לדבריו, לפי סקר שערכה החברה בשיתוף לשכת השמאים, מחירי הדירות בפרויקט מעורב יקרים ב־%5–8% מדירות דומות באזור, כתוצאה מהנוחות שמספק המרכז המסחרי.

מתברר שגם במגזר החרדי יש ביקוש לפרויקטים מעורבים. פרויקט מסוג זה שכבר אוכלס במלואו הוא של חברת צ. לנדאו בבני ברק. לדברי צחי לנדאו, מנכ"ל החברה, בפרויקט כזה אחריות היזם היא התאמת הקומה המסחרית לקהל היעד. "לפי רמת הביקושים בפרויקט, ברור לגמרי שזה עובד מצוין גם בשביל המגזר החרדי", הוא מבהיר.

 כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט