הכל עניין של היצע וביקוש

השבוע ביקר בארץ יוליאן יוסף, נשיא ארגון ה FIABCI העולמי. מדובר בארגון גלובאלי המאגד בתוכו ארגונים מי שמונים עם  כ 1.5 מיליון חברים. אגרון גג ייחודי שמאגד בתוכו ארגונים שעוסקים בתחום הנדל"ן וזה כולל בניה, פיתוח, תחום הנדל"ן , תווך, שמאות עריכת דין וכו',ארגון חובק עולם אשר מייצג את כל הפעילים בעולם בתחום הנדל"ן ובראיון לנדל"ן.קום, נשיא הארגון מסביר כיצד הוא רואה את מצב הנדל"ן בעולם לאור המשבר הנוכחי שפוקד אותנו.  יוסף מכהן כנשיא הארגון כבר שלוש שנים וזה ביקורו הרביעי בישראל.

על מה שקורה בשוק הנדל"ן בעולם אומר:

" אתה שואל אותי על מהות המשבר הנוכחי בשוק הנדל"ן ואני עונה לך שהכל זה עניין של היצע וביקוש. הביקושים היום נמוכים ולא משנה מהן הסיבות לכך ואם הביקוש לדירות נמוך וההיצע גבוה המחירים יורדים. זה מה שקורה היום!".

זה נכון שהכל תלוי בהיצע וביקוש אך ההיצע והביקוש מושפע ממשהו. האם לא כן? ספר לי מה קורה מסביב, מהן ההשפעות על הביקוש הנמוך וההיצע הגבוה?

מה שאתה אומר הוא ברור אך אני מנסה לומר לך שאין מצב דומה בכל העולם, אין אפילו מצב דומה בכל מדינה או אפילו בכל עיר שכן לנדל"ן פנים רבות. במשך שנים רבות יש עליות במחירי הנדל"ן ובביקוש לדירות, ולאחר מכן תמיד מגיעות כמה שנים שחונות. כך למשל בפאריס היו קרוב לעשר שנים של מיתון בשוק הנדל"ן וכמעט אף אחד לא קנה שם דירה ואילו בשנתיים האחרונות קשה מאוד למצוא דירה בעיר בירה זו כי הביקושים מטורפים.

גם המשבר הנוכחי הוא עניין זמני - יכול באמת להיות שנכנס לכמה שנות מיתון אך על אנשים המתעסקים בתחום הנדל"ן לדעת שהענף הוא פורה ונדיב מאוד, אך צריך לזכור שלפעמים צריך להתאזר בסבלנות עד שתחזורנה השנים הטובות שבאות אחרי השנים הפחות טובות. איש נדל"ן טוב ידע לזהות באיזה אזורים קיימות חוזקות ובאיזה חולשות. זה גם ענף שיש להסתכל אליו כמקצוע ארוך טווח, לא של יום יומיים. למי שאין טווח נשימה ארוך רצוי שיחפש תעסוקה אחרת.

קח לדוגמה את בירת ארה"ב, וושינגטון. במשך שנים ארוכות הייתה זו עיר שבה התגוררו פוליטיקאים ואילו עכשיו זאת עיר מבוקשת מאוד משום שהאוכלוסייה האפרו-אמריקנית אשר משמש הרוב המוחלט בעיר זו, נמצאת בתקופה של מוביליות כלפי מעלה בדירוג הסוציו-אקונומי וזה בא לידי ביטוי בביקוש לדיור.

זאת ועוד, בנובמבר יש בחירות, ממשל חדש עם אנשים חדשים שכולם צריכים להתגורר בוושינגטון כך שעל אף שבארה"ב יש משבר בתחום הדיור אני סבור שבוושינגטון הביקוש לדירות יעלה אחרי נובמבר.
 

בוא נקרא לילד בשמו. המשבר הנוכחי בעולם הוא תולדה של המשכנתאות היקרות שניתנו לאנשים בהכנסות נמוכות יחסית וקרה מה שהיה צר��ך לקרות וזה התפוצץ. יש היצע גדול של יחידות דיור שמעוקלות על ידי הבנקים, אין משכנתאות חדשות ואין ביקושים. אגב, האם הממשלה של ארה"ב פעולת בחוכמה? היא הרי מתערבת בפעילות של שוק חופשי.

אני מאמין שממשלת ארה"ב עושה משהו שבהחלט הייתה צריכה לעשות כי הדברים הגיעו לידי כך שלא היה ניתן לטאטא את הבלגן מתחת לשטיח. הם פשוט יצאו מכלל שליטה ויש מקרים שהשלטון צריך להתערב  בפעילות העסקית כי אחרת הדברים מתנפחים מעבר לכל פרופורציה.

בלכלכה יש הרבה פסיכולוגיה, או אם תרצה אמון. הפעולה הנמרצת של הממשל עשתה רבות כדי להחזיר את אמון הציבור וזה חשוב מאוד.  רבים שואלים אם זאת הבעיה האמיתית של הנדל"ן בארה"ב ואני אומר עכשיו זאת הבעיה!  
היא לא משפיע בצורה אחידה על כל ארה"ב. יש מקומות שמושפעים יותר וכאלו שמושפעים פחות.  בניו יורק למשל המחירים לא יורדים כי יש ביקושים. בפלורידה הביקוש נמוך וההיצע גבוה והמחירים יורדים, אך הבעיה הנוכחית היא פחות נדל"נית ויותר בנקאית.

אך בכל זאת מחירי הנדל"ן בארה"ב ובריטניה התחילו לרדת עוד לפני התפוצצות משבר הסאב פריים הלא כן?

זה נכון שהמחירים בארה"ב ובריטניה התחילו לרדת לפני שהבועה של הסאב פריים התפוצצה אך עכשיו יש התעצמות בתנופה. אך כפי שציינתי קודם לכן – זה בהחלט עניין של היצע וביקוש ויש מקומות בעולם שיש ביקוש ויש כאלו שאין. בלונדון המחירים הגיעו לשיאם כבר לפני כשלוש שנים, ואנחנו מצויים בעיצומו של הגל הנגדי. המחירים בלונדון התחילו לרדת לפני משבר הסאב פריים אך המשבר לא סייע,במיוחד כשהבנקאות הבריטית חשופה מאוד להשפעות הקרות של המצב הפיננסי בארה"ב.

עם זאת, אנשי נדל"ן בעלי ראייה רחבה יכולים לראות שיש מקומות חלופיים בעולם שבהם כדאי להשקיע את מיטב כספם. בסין למשל, יש למעלה מ-20 ערים בנות 10 מיליון איש – כל אחת דורשת דירות, תיווך ויזמות בנייה מודרנית. הכנס הבא של ארגון פיאבצ'י יערך בבייג'ין לאות הזדהות עם ההתפתחות שם. הודו היא ארץ מתפתחת והכלכלה שם צוברת מינוף רציני. פנמה בדרום אמריקה היא בהחלט מקום שרצוי להביט אליו שכן המדינה מתפתחת והמחירים נמוכים יחסית .

בוא נדבר על ישראל. בישראל מחירי הדיור לא יורדים ומחירי הפרויקטים היוקרתיים כמו הירקון 96 זוכים לביקושים טובים ובמחירי שיא וזה בעיצומו של משבר עולמי!

בינתיים אין משבר עולמי, יש משבר בארה"ב, יש משבר במערב אירופה ובינתיים זהו, אך זה שוב עניין של היצע וביקוש. מחירי הדירות בישראל החלו לעלות, לאחר הרבה שנים של מיתון.

התנופה הזו עדיין נמשכת, אולי היא נחלשת אך היא עדיין קיימת.

זאת ועוד, בישראל יש ביקוש מהחוץ כי מסיבות שונות קיימות במדינות אחרות בעולם וגם שם זה יוצר לחץ כלפי מעלה על המחירים.דוגמאות לכך לא חסרות, דובאי, קאן, מונאקו גיברלטר. בכולם יש ביקוש חיצוני ובכולם יש לחץ כלפי מעלה על המחירים.

לגבי הביקוש לדירות יוקרה נוסח פרויקט הירקון 96 הצמוד לחוף, זה ברור לי.

כפי שכבר אמרתי, הנדל"ן אינו מקשה אחת. פרויקטים אלו מיועדים לקבוצה דקה מאוד ועשירה מאוד שבדרך כלל אינה מושפעת מהמחזוריות הכלכלית בעולם. פרויקטים מסוג זה השוהים לחופי הים התיכון בתוך עיר גדולה זוכים בדרך כלל לביקושים טובים.

פרויקט הירקון 96 הוא מסוג הפרויקטים שזוכים לביקושים טובים, מיקום מצוין, מול הים, בניין באוהאוס משוחזר. ברור שהוא זוכה לביקושים טובים ולמחירי שיא.

כיצד להערכתך מתפתח המשבר הנוכחי?

למשבר הנדל"ן הנוכחי יש מאפיינים משלו אך כל משבר דומה, לדוגמה משבר ההיי-טק של שנת  2000. כשענף מתכווץ נוצרים קשיים רבים אך גם הזדמנויות עסקיות לא מעטות. במצב זה יש הרבה קונסולידציות, חברות מתאחדות, מתמזגות, יש השתלטויות וכו'. זה מה שאני מצפה לראות בשוק הנדל"ן.

נתון נוסף שאפשר פרויקטים של תמ"א 38 באזור המרכז הוא מחירי הנדל"ן הגבוהים, המהווים תמריץ הן עבור היזם והן עבור בדיירים להיכנס לפרויקט. מחירי הנדל"ן האטרקטיביים מאפשרים ליזם לממן את כל עבודות החיזוק והשיפוץ על ידי מכירת יחידות הדיור אשר נוספו על הגג.

תמ"א 38 הינה הדרך הפשוטה והזולה ולעיתים היחידה לשיקום המבנה והעלאת איכות החיים של הדיירים כמו גם אפשרות למתן פתרונות לבעיות אקוטיות כדוגמת חנייה בטכנולוגיות מתקדמות כפי שאנו מציעים.

בתמורה לזכויות הבנייה על הגג הדיירים מקבלים חיזוק יסודות המבנה בהתאם לתקן הישראלי מפני רעידות אדמה, שיפוץ חזותי של המבנה ושל השטחים הציבוריים, הוספת ממ"ד, הוספת מעלית והוספת חניות. התוכנית היא אחת הדרכים היחידות שמאפשרת לדיירים להתאים את סביבת המגורים שלהם לחיים במאה העשרים ואחת ולשפר באופן משמעותי את איכות החיים וכל זאת ללא עלות כספית.

במסגרת חיזוק הבניין והשבחתו הדיירים תל אביב החדשה מציעה מספר הטבות בתמורה לזכויות הבנייה ובכפוף לתנאים הקיימים בשטח:

פתרונות לבעיית החנייה – החברה יוצרת מקומות חנייה נוספים תוך שימוש בטכנולוגיה מתקדמת. החניות שמוקמות נבנות בתוך האדמה כך שהנוף האורבאני כמעט ואינו נפגע .