המרכזים המסחריים עושים שכונה

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט

אם בעבר המרכז השכונתי נחשב לנכס שולי עם פעילות מנומנמת, שכלל בדרך כלל חנות מכולת, פיצרייה ודוכן לוטו מקומי, הרי שבשנתיים האחרונות התחום הפך ללוהט עבור יזמי הנדל"ן. מתחילת השנה נרשמה עלייה חדה במספר העסקאות שנסגרו להקמת מרכזים מסחריים קטנים בלב שכונות גדולות. קרקעות שעליהן מתוכננים מרכזים מסחריים נמכרות בעשרות מיליוני שקלים, ודמי השכירות באותם המרכזים משווים את עצמם לקניונים הסמוכים. "כלכליסט" בדק מדוע החליטו יזמי הנדל"ן להסתער על התחום דווקא עכשיו.

עיר שבה נרשמה לאחרונה הסתערות כזו של יזמים היא יבנה: לפני כמה חודשים נרשם שיא במכירת דירות בעיר, כאשר חברת תדהר ומועדון הצרכנות חבר הצליחו למכור כ־500 דירות ביום אחד בשכונה הירוקה. בשבוע שעבר רכשה חברת קרסו נדל"ן ממשה ויגאל גינדי קרקע שעליה מתוכנן המרכז המסחרי של שכונת גן ראובן הסמוכה, כך נודע ל"כלכליסט". מדובר בשטח של 3.7 דונמים שבו תב"ע לבניית מרכז מסחרי שכונתי של כ־3,600 מ"ר בנוי, שעליו תשלם קרסו נדל"ן כ־24 מיליון שקל. עסקה זו בוצעה שבוע בלבד לאחר שחברת רוגובין זכתה במכרז של מינהל מקרקעי ישראל בקרקע המיועדת לבניית מרכז מסחרי בשכונה הירוקה, הסמוכה לשכונת גן ראובן.

"רואים במרכז פוטנציאל גדול"

4,200 יחידות דיור מתוכננות להיבנות בשתי השכונות ביבנה, וחברות הנדל"ן לוטשות את עיניהן לנכסים אלה וממהרות להגיש את הצעותיהן, הגבוהות לעתים בהרבה מהערכות השמאים. למכרז שבו זכתה רוגובין למשל, על קרקע להקמת מרכז בשטח של 5,400 מ"ר, הוגשו לא פחות מ־32 הצעות. מחיר השומה עמד על כ־3.8 מיליון שקל, ההצעה הנמוכה עמדה על 2.5 מיליון שקל ורוגובין הציעה כ־31 מיליון שקל. סגירת עסקה זו השפיעה גם על המחיר שבו נמכרה הקרקע של גינדי: החברה ניהלה משא ומתן עם כמה חברות שהיו מעוניינות להקים על הקרקע את המרכז המסחרי השכונתי של גן ראובן, ובהן ניתן למצוא את קבוצת ב.ס.ר של נחשון קיוויתי, שרכשה קודם מידי גינדי את המגרש הצמוד המיועד למגורים. קרסו, שזכתה בהליך ההתמחרות, מתכננת להשקיע בבניית המרכז כ־50 מיליון שקל.

דן פרנס, מנכ"ל קרסו, מסביר כי המרכז המסחרי עתיד לשרת את הצרכים הבסיסיים של אלפי בתי אב ולכן החברה רואה בו פוטנציאל גדול. "השכונה מושכת אליה אוכלוסייה ברמה סוציו־אקונומית גבוהה הכוללת זוגות צעירים ומשפרי דיור", אמר פרנס. לדבריו, החברה בוחנת מקומות נוספים להקמת מרכזים מסחריים בשכונות איכותיות ברחבי הארץ.

החיפוש אחר מרכזים מסחריים לא מסתיים בגבולות יבנה. בסוף החודש האחרון קבוצת אלמוג כ.ד.א.י, שבשליטת משפחת אמסלם, השלימה עסקה לרכישת מגרש שעליו מתוכנן מרכז מסחרי במזכרת בתיה. המגרש, בשטח של 4 דונמים, נרכש מבעלי קרקע פרטיים, ומחיר העסקה הוא כ־9 מיליון שקל. החברה מתכננת להשקיע כ־30 מיליון שקל להקמת המרכז ורואה בו פוטנציאל גדול בשל מיקומו במרכז שכונת בר לב, שבה עתידות להיבנות יותר מ־1,600 יחידות דיור. יקי אמסלם, מנכ"ל הקבוצה, אומר כי הרכישה היא חלק מאסטרטגיה של החברה להרחבת פעילות הקבוצה עם שותפיה, קבוצת "נווה העיר" שבשליטת ניסים בריח ואלי בר־און, בתחום המסחר.

בסוף פברואר רכשה חברת שופרסל קרקע למרכז מסחרי בשכונת נאות רבין בכרמיאל ממינהל מקרקעי ישראל. שופרסל שילמה כ־14 מיליון שקל, מחיר גבוה פי שישה כמעט מהערכת השמאי על הקרקע. לשם השוואה, שנתיים קודם לכן זכתה חברת צמח המרמן בקרקע להקמת מרכז מסחרי באותה השכונה במכרז של המינהל בכ־5 מיליון שקל, כולל הוצאות הפיתוח.

צמח המרמן משקיעה כיום גם בבניית מרכזים מסחריים שכונתיים בערים נוספות: בגני תקווה יזמה החברה עם אשדר פרויקט להקמת מרכז בשטח של 8,000 מ"ר לצד 250 יחידות דיור, ובאלפי מנשה זכתה החברה במכרז של משרד השיכון להקמת מרכז בשטח של 700 מ"ר. בחודש מרץ ניתן היה להבחין בגל רכישות גדול של מרכזים שכונתיים. נוסף על עסקאות שביצעו אלמוג כ.ד.א.י, רוגובין וקרסו נדל"ן, דיווח היזם דוד שחר על רכישת קרקע לבניית מרכז מסחרי בשכונת מגדיאל בהוד השרון. רונן נמני ומיקי טיל, מבעלי קפה קפה, השלימו רכישת מרכז מסחרי בצומת הפיל, בכניסה לשכונת המשתלה בצפון תל אביב. חברת גרופית יסודות החלה בבניית המרכז המסחרי כרמי בנימינה שייתן מענה גם לגבעת עדה, בית חנניה, כפר גליקסון ואביאל, ובוני התיכון החלה בבניית המרכז בשכונה הירוקה בכפר סבא.

 מרכז מסחרי שנפתח השנה בשכונת כפר גנים בפ"ת.   צילום: ענר גרין  

"אחרי האכלוס היזמים יעשו אקזיט"

אז מה הופך את המרכזים לנכסים אטרקטיביים דווקא בתזמון הנוכחי? אורן גלזר, מנהל המחלקה המסחרית באנגלו־סכסון, מסביר כי הסיבה לכך טמונה באופן התכנון של השכונות החדשות כיום. "בשנים האחרונות נבנות שכונות מגורים גדולות של מאות ואלפי יחידות דיור מתוכננות היטב, עם רצון להעניק לתושבים את כל השירותים הבסיסיים בתוך השכונה", הוא אומר. "לא תמיד זה היה ככה. בעבר ראינו ערים שהתפתחו עם תוספת רחובות כטלאי על טלאי, ולא תמיד הוקצו קרקעות למסחר או שהמסחר לא היה נגיש לשכונה".

לדבריו, היתרון של המרכזים השכונתיים החדשים הוא התכנון כחלק אורגני מהשכונה שמייצר מעין בלעדיות ליזמים. "במרכז שכונתי לא יהיו יותר משני בתי קפה, חנות אחת של כלי כתיבה, חנות פרחים, בנק, קופת חולים או משרד תיווך. זה נכס שאין בעיה להשכיר אותו בגלל הסיבה הזו. מדובר בנכסים בעלי יכולת השבחה גדולה, ולכן יזמים רבים יביאו את הנכס לשלב האכלוס ואז יעשו אקזיט. בשלב כזה יהפוך הנכס למוצר מבוקש עוד יותר בקרב משקיעים כמו חברות ביטוח, שמחפשות נכסים מניבים עם הכנסה בטוחה לטווח ארוך".

חיים קקון, מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, שכבר נמצאת לפני קבלת היתר לבניית המרכז מסחרי באזור הצפוני של השכונה הירוקה בכפר סבא, אומר כי מרכז מסחרי שמתפקד היטב משפיע בין היתר על ערך הנכסים סביבו, וכי האסטרטגיה שלהם היא לא לבצע אקזיט. "אנחנו מתעקשים לא למכור חנויות ולשמור על הנכסים כדי לשמור על צביון המרכז. המטרה היא להשיג שליטה באזור. אנחנו רואים בזה ביזנס מצוין בזכות הנגישות הגבוהה לתושבי השכונה".

 הדמיית מרכז מסחרי שתקים חברת בוני התיכון בשכונה הירוקה בכפר סבא. 

ממזרח אירופה לשכונה

ג'קי מוקמל, בעלי חברת מ.א.ן נכסים המתמחה בנדל"ן מניב, מוסיף כי עוד אחת מהסיבות לפריחת המרכזים המסחריים מגיעה מעסקים שלא עלו יפה מעבר לים. "הפגיעה שחברות רבות חוו במזרח אירופה ציננה את ההתלהבות להחזיק שם בנדל"ן, וחברות רבות מממשות שם נכסים ובאות לקנות פה, או מפסיקות להזרים לשם כסף ומחפשות מקום להתרחב בו".

לדבריו, "תחום זה קיבל תאוצה בלתי רגילה בגלל מצוקת הדיור. דירות למכירה בשכונות חדשות נחטפות, וליזמים ברור לאן הולך כוח הקנייה. הרשתות הגדולות מחפשות 'תחנות לוויין' שנותנות שירותים לצרכים מידיים. בכל שכונה כזו מדובר באלפי משפחות. אנחנו רואים שלא משנה המיקום, איפה שקיים נכס מסחרי שכונתי מקבלים מיד הצעות מכמה קונים פוטנציאליים". עוד סיבה לביקושים הגבוהים בתזמון הנוכחי מגיעה מעבר לים: מוקמל מוסיף כי מדובר בנכסים שאינם עתירי ניהול, ולכן גם חברות שאינן מתמחות בנדל"ן מניב עטות עליהם. "רוב המרכזים הם בשטח של 2,000–5,000 מ"ר, וזו לא בעיה כל כך גדולה לנהל אותם. זה יכול להיות יזם מתחום הנדל"ן או בעל מוסך: אם יש לו כסף, זה לא משנה".

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט