המשק במיתון והנדל''ן בגאות

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה לפני ימים אחדים נתונים על משק הנדל"ן בישראל, מכירת דירות בישראל ומחיריהן, ומתברר שלמרות שהכלכלה במיתון, ענף הנדל"ן בשגשוג שכן במחצית הראשונה של  השנה מחירי הדירות בישראל עלו בממוצע של  10.5%. פירוש הדבר שבמהלך כל שנת 2009 המחירים עשויים לעלות  בכ 15% ואולי יותר.

דבר זה מעורר תהיות, כי המשק הישראלי מתנהג בדרכים מוזרות.
אנחנו תמיד טורחים להדגיש שישראל היא חלק מהכלכלה הגלובאלית וזה נכון שכן סחר החוץ שלנו, יבוא ויצוא מהווה כשמונים אחוזים מהתל"ג של ישראל. אולם המגמות הכלכליות אצלנו לא תמיד זהות למה שקורה בגלובוס. 
 
כך למשל, האינפלציה בכל העולם בירידה ואילו אצלנו היא עולה. מחירי הנדל"ן אצלנו עולים ואילו בכל העולם הם יורדים. בערים מסוימות כמו באר שבע וחיפה המחירים עלו בכ 40% מתחילת השנה, שיעור הירידה של מחירי הנדל"ן בלונדון ולוס אנג'לס מתחילת שנת 2008 גבוה יותר מארבעים אחוזים.

נתונים מיוחדים, כיצד ניתן להסביר אותם? כיצד קורה שהאבטלה עולה, השכר הממוצע יורד ואילו שוק הנדל"ן משגשג?  
מגמות אלו יוצרות את הרושם שהנדל"ן מנותק מהמציאות הכלכלית של ישראל, שיש כלכלה של שוק עבודה, של ייצור ויצוא וכלכלה של נדל"ן.

הרושם מוצדק שכן בימים אלו אין לקשר את מה שקורה בשוק הנדל"ן עם הסביבה הכלכלית הרחבה יותר שכן מי שפעיל בשוק הנדל"ן של היום אינו בהכרח סובל מהמצב הכלכלי.

בשנת 2009 שוק הנדל"ן הפך לשוק של משקיעים בעיקר. מספרם של אלו שרוכשים דירה כדי שתהיה להם קורת גג, נמוכה יחסית.

זאת ועוד, מספרם של אלו שרוכשים או מוכרים דירה, קטן יחסית. הביקוש הנוכחי לנדל"ן הוא ביקוש השקעתי
עקב שערי הריבית הנמוכים שמוצעים על ידי הבנקים.

שערי המניות ואגרות החוב אומנם עולים אך עדיין מרתיעים רבים שכן הירידות החדות של שנת 2008 עדיין חרוטות עמוק בזיכרון הקולקטיבי ואם כדאיות ההשקעה בפיקדונות ותוכניות חסכון נמוכה והבורסה עדיין מפחידה, נשאר רק שוק נדל"ן.

כל מי שיש לו כמה מאות אלפי שקלים שמורים בצד מחפש את התשואה הטובה ביותר עבור כספו, והיום זה מצוי בנדל"ן שכן התשואה שניתן לקבל מהשכרת דירת 2 חדרים במרכז תל אביב, גבעתיים או רמת גן עשויה להגיע לכארבעה עד חמישה אחוזים ויותר.

בערים כמו חיפה ובאר שבע היא עשויה להגיע גם לשבעה אחוזים. עם תשואות כאלו ניתן בהחלט להבין את העלייה בביקוש ההשקעתי לנדל"ן.

יש לשים לב שברמת המחירים של היום, עם 300,000 שקלים ניתן לרכוש דירה בבאר שבע או חיפה ולמי שאין את כל הכסף יכול לקבל השלמה מהבנק למשכנתאות.

עדינה חכם, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון, העבירה חוזר לעובדיה שבו כתבה בין השאר: "בימים אלו הביקושים הם בעיקר ליחידות דיור שעולות פחות ממיליון שקלים ובפלח שוק זה הביקוש ההשקעתי עולה על הביקוש למטרות דיור".

אך ביקושים אלו כשלעצמן לא היו יכולים להסביר את העלייה במחירי הנדל"ן כי במצב של מיתון יש בדרך כלל עודף היצע על הביקוש. אלא שבישראל זה לא כך.

בישראל יש מחסור לדירות שהחריף בגלל הביקוש ההשקעתי הקיים היום והסיבה היא העדר התחלות בניה במידה מספקת. זה נכון שרוכשי הדירות למטרות השקעה בדרך כלל לא רוכשים דירות חדשות. אולם אלו שמוכרים את הדירות הישנות עושים זאת אחרי שרכשו דירה חדשה ושידרגו את רמת המגורים שלהם.  

כשהתחלות הבניה נמוכות מהביקוש השנתי הטבעי של ישראל, כ 35,000,  המחזוריות נפגעת. פחות דירות ישנות מגיעות לשוק , ההיצע נמוך לעומת הביקוש והמחירים עולים.