השווקים העירוניים הופכים לאטרקציה נדל''נית

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט

תל אביב: שוק הפשפשים ביפו, שוק הכרמל, שוק התקווה ושוק לוינסקי

מתחם השוק הפך למוקד עלייה לרגל ליזמים

השקעה בשיפוץ: 40 מיליון שקל בשוק הפשפשים

"מתברר שאנשים מחפשים מקום אותנטי ומקום עם אופי", אומרת מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל אביב וחברה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לדבריה, שווקים עירוניים משפיעים לחיוב על מחירי נדל"ן רק כאשר הרשות העירונית תורמת את חלקה ויוצרת מתחם אסתטי. "שוק יכול להוות מטרד עבור דיירים, אבל הוא גם יכול להיות מקור משיכה כשיש תחזוקה טובה, ואז גם ערך הדירות סביבו עולה", היא אומרת. הדוגמה המיידית שעליה מצביעה להבי היא מתחם שוק הפשפשים ביפו, שהפך למוקד עלייה לרגל עבור יזמים וקבוצות רכישה רבות בשנתיים האחרונות. "העירייה השקיעה בשוק הפשפשים בתשתיות, בכבישים, במחסומי חניה על המדרכות, בתאורה. זה יצר את כל ההבדל", היא אומרת.

מבדיקה של יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ארז כהן, מחירי הנכסים בשוק הפשפשים רשמו זינוק מטאורי לאחר עבודות השיפוץ בשוק. דירות בשטח 100 מ"ר נמכרו בכ־600–700 אלף שקל ב־2006 לפני השיפוץ, וכיום נמכרות דירות דומות בכ־1.7–1.8 מיליון שקל. כהן מאמין כי בעשור הקרוב תהיה השבחה משמעותית באזורי שווקים רבים בישראל, ובמיוחד בתל אביב ובאזורי הביקוש במרכז הארץ.

להבי מצביעה גם על שוק הכרמל, שבו מתוכננת תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה שעתידה ליצור שינוי בסביבה. "רק מהדיון בתוכנית החדשה כבר נוצרה מגמה של עליית מחירים. גם בשוק התקווה שסבל מדימוי בעייתי יש ביקוש, ראי ערך הסטודנטים למשחק בסטודיו של יורם לוינשטיין שהתמקמו שם. כנראה ההמולה הזו קורצת לאנשים. הזקנה המקומטת וההתרחשות בבסטות יוצרות תחושה של חיים, ואנשים אוהבים את זה", אומרת להבי.

לדברי כהן, הנכסים בקרבת שוק הכרמל ושוק לוינסקי בתל אביב עדין רחוקים ממחירם האופטימלי. דמי השכירות של דירת 3 חדרים באזור שוק הכרמל הנם כ-4,000–4,500 שקל לחודש, ובסביבות שוק לוינסקי מדובר בכ־3,000 שקל. "לאחר תוכניות משביחות שייצאו לפועל באזור, המחירים יתרוממו ויכולים לעלות עד כ־20%", הוא אומר.

עסקאות לדוגמה

• דירת 3 חדרים ליד שוק הפשפשים בשטח 76 מ"ר, מוצעת למכירה ב־1.8 מיליון שקל.
• דירת 3.5 חדרים בכרם התימנים ליד שוק הכרמל, בשטח 90 מ"ר, מוצעת להשכרה ב־6,250 שקל.
  

 פרויקט בית אשל,מהזנחה ליוקרה. 

ירושלים: שוק מחנה יהודה

שכונת הפחים הפכה לשכונה מבוקשת

הנכסים סביב שוק מחנה יהודה בירושלים מדגימים את השינוי הקיצוני שמגיע בעקבות פיתוח שוק. "המקבילה הירושלמית לשוק הכרמל ושכונת נווה צדק, שנהנית מהאטרקטיביות של השוק, היא שכונת נחלאות", מסביר מנכ"ל חברת הנדל"ן אמבסדור ירושלים איציק לוי. לדבריו, לפני פחות מעשור התגוררו בבתי השכונה המתפוררים האוכלוסיות החלשות בעיר, והשוק היה דווקא הגורם שהרתיע את רוכשי הדירות. בשנות התשעים החלה עיריית ירושלים להזרים תקציבים ולפתח את האזור, והשינוי שחל אט־אט מורגש בשטח.

"פעם קראו לנחלאות שכונת הפחים, בגלל קירות הפח שמהם היו עשויים הבתים. אבל ברגע שהחלו להשקיע בתשתיות ובתחזוקה, אנשים התחילו לראות את היופי של האזור, עם הסמטאות הציוריות והקרבה לשוק", אומר לוי. "המעגל השני של השוק הוא המבוקש יותר, מכיוון שהוא נהנה מהשירותים שסביבו אבל לא סובל מההמולה. יש פרויקטים חדשים בתכנון וגם כאלה שכבר נבנו סביב השוק. כך למשל, פרויקט ברחוב כי"ח של יזם קנדי ומשפחת קוקיא, הצמוד לחניון השוק ובו נבנות 100 יחידות דיור. מהצד השני של השוק, בפרויקט בתי סיידוף של אשדר, נמכרות דירות במחירים אסטרונומיים. לאחרונה נמכרה שם דירה ב־6.3 מיליון שקל".

לדברי לוי, את השינוי הגדול בביקוש למגורים בקרבת השוק ניתן לראות דרך פרויקט חלון ירושלים של קבוצת שיכון ובינוי. "לפני שמונה שנים הפרויקט יצא לשיווק ונחל כישלון חרוץ, גם בגלל האינתיפאדה וגם כיוון שאוכלוסייה אמידה לא ראתה את עצמה גרה בקרבת השוק. דירות נמכרו בזמנו בכ־150 אלף דולר. היום הפרויקט מאוכלס כולו, ואותה דירה נמכרת בכ־1.5 מיליון שקל ומעלה". להערכת לוי, מחיר מ"ר בבניינים חדשים באזור מגיע לכ־25 אלף שקל למ"ר.

עסקאות לדוגמה

• דירת 4 חדרים ליד שוק מחנה יהודה בשטח 80 מ"ר, מוצעת להשכרה ב־4,000 שקל.

  שוק מחנה יהודה, בעבר הרתיע רוכשים.  ציום: גיא אסיאג.

באר שבע: השוק העירוני בעיר העתיקה

הנחות של 20% בארנונה לסוחרים

השקעה בשיפוץ: 53 מיליון שקל בשוק ובעיר העתיקה

השוק העירוני בעיר העתיקה של באר שבע קיבל מכה חזקה בשנות השמונים עם פתיחת הקניון של קבוצת עזריאלי, ששינה את מפת המסחר בעיר. בשנות התשעים הגיעה לעיר גם קבוצת ביג ואזור השוק ננטש לחלוטין. בחברה הכלכלית של באר שבע מספרים כי בתקופה ההיא ניתן היה לקנות בתי קרקע בשטח 160 מ"ר באזור העיר העתיקה במחיר 50–60 אלף דולר.

בתחילת תקופת כהונתו קיבל ראש העירייה הנוכחי רוביק דנילוביץ' החלטה אסטרטגית, לניעור העיר העתיקה כדי להפוך אותה שוב למרכז שוקק חיים, כפי שהיתה לפני פתיחת הקניונים החדשים. ההשקעה באזור הסתכמה בכ־53 מיליון שקל, והשיפוץ כלל בין השאר הוספת חניון בסוף רחוב בית אשל, החלפת תשתיות וביטול אגרת פינוי אשפה במטרה להקל על הסוחרים. בנוסף, העירייה העניקה הנחות ארנונה לבעלי הדוכנים בסך 20% והיא מארגנת באזור ירידים ופסטיבלים.

בסמוך לשוק ניכרת כיום ההשקעה גם בחזיתות הבתים, במדרכות ובתאורת הרחוב. מחירי הנדל"ן זינקו בהתאם, וכיום בתים בשטח 160–200 מ"ר נמכרים כבר בכ־2 מיליון שקל והמחירים נמצאים בעלייה.

עסקאות לדוגמה

• דירת 4 חדרים ליד השוק העירוני בבאר שבע, בשטח 128 מ"ר, מוצעת למכירה ב־650 אלף שקל.
  

  באר שבע, השוק צפוי להתעורר לחיים. צילום: ישראל יוסף. 

חדרה: השוק הישן נהרס לטובת שוק חדש ומעוצב

השקעה בשיפוץ: 15 מיליון שקל

חדרה היא עיר נוספת שהפנימה את חשיבותו של השוק העירוני שלה, שקיים כבר 80 שנה. מבני השוק הישן, הממוקם בין הרחובות הרברט סמואל ורוטשילד, היו במצב ירוד, ולאחר פיגוע במקום באוקטובר 2005 הוחלט להרוס את השוק הקיים ולהקים על הריסותיו שוק עירוני חדש.

לצורך כך שכרה עיריית חדרה את האדריכלים דרור גרשון ועירית סולסי, המתמחים בתכנון פרויקטים להתחדשות עירונית. ב־2008 נפתח שוק חדש ובו 80 דוכנים בעיצוב אחיד, עם תשתיות שוק מודרניות ושירותים מסודרים. היקף ההשקעה הכוללת הסתכם בכ־15 מיליון שקל.

לדברי מהנדס העיר אבישי קימלדורף, השוק המקורה בחדרה מהווה חלק מפרויקט התחדשות מרכז העיר, ובמסגרתו נפתחה לתנועה כיכר העצמאות והפכה לרחוב עירוני מעוצב ושוקק חיים. קימלדורף מוסיף ואומר שהפרויקטים להתחדשות, והשוק העירוני במיוחד, מינפו את מרכז העיר של חדרה וכי כיום נבנים במרכז פרויקטים רבים למגורים ולמשרדים.

עסקה לדוגמה

דירת 4 חדרים ברחוב רוטשילד ליד שוק חדרה, בשטח 110 מ"ר, מוצעת להשכרה ב־3,400 שקל.

 השוק המקורה בחדרה, גם יזמי משרדים מתכננים פרויקטים. 

פתח תקווה: שוק ליפקיס

השיפוץ שיפר את התדמית הירודה

השקעה בשיפוץ: 17 מיליון שקל

גם בפתח תקווה הבינו כי השוק הוא נכס עירוני שכדאי לטפח ולשמר. לפי החלטה עקרונית של העירייה, ב־2008 הושקעו תקציבים גדולים בשוק ליפקיס, שפועל כבר משנת 1902 ברחוב באותו שם.

מנכ"ל החברה הכלכלית פתח תקווה אבי כהן מספר כי בשיפוץ השוק הושקעו כ־17 מיליון שקל והוא כלל קירוי, חידוש תשתיות, מדרכות ותאורה. "יש לנו היום שוק יפהפה שמגיעים אליו מערי הסביבה כולל יהוד, גבעת שמואל והוד השרון. זה נראה טוב יותר מהקניון אחרי השיפוץ", הוא אומר.

לדברי כהן, השינוי שעבר השוק השפיע ישירות על שוק הנדל"ן. "בצמוד לשוק נבנים היום שני מגדלים ובהם 240 יחידות דיור בקבוצת רכישה. למיטב ידיעתי, רוב הדירות כבר נמכרו. מטבע הדברים, למגדלים אלה תגיע אוכלוסייה חדשה. אם מנטרלים את הביקושים הגבוהים גם ככה לדירות מגורים, ההשקעה בשוק יצרה עלייה ספציפית של מחירים באזור, מכיוון שלפני השיפוץ לאזור היה דימוי פחות טוב".

עסקה לדוגמה

דירת 3.5 חדרים ברחוב רוטשילד ליד שוק ליפקיס, בשטח 74 מ"ר, מוצעת למכירה ב־1.25 מיליון שקל.

 השוק בפ"ת, שני מגדלים בדרך. צילום: דימיטרי שבצ'נקו.

רחובות: שוק שעריים

השוק יהפוך למתחם דיור לצעירים

בניגוד לשווקים מיתולוגיים שמקבלים חיים חדשים, שוק שעריים ברחובות עומד בשיממונו כבר יותר מ־20 שנה. סוחריו נטשו, ראשי הערים השתמשו בו לצרכים ציבוריים ורק חנות אחת נותרה בו. כיוון שלעיר יש שוק פעיל ברחוב לבקוביץ', החליטה העירייה שאין צורך בהחייאת שוק שעריים. ראש העיר רחמים מלול הוביל החלטה להסבו לפתרון למצוקת הדיור של צעירי העיר. לפי התכנון, מבני השוק ייהרסו ובמקומם יבנו שני בניינים בני תשע קומות עם 54 יחידות דיור, שיימכרו לפי מודל של החברה לפיתוח רחובות. מנכ"ל החברה גיא עידו מסביר שהעירייה תפרסם מכרז לקבלני ביצוע ומכרז נפרד למכירת הזכויות בקרקע, אליו יוכלו לגשת צעירי העיר. בין השאר, הצעירים יידרשו להיות תושבי רחובות שהתגוררו בה שלוש שנים לפחות או בנים ממשיכים, שהוריהם גרו בה בעשור האחרון. בנוסף, הם יידרשו להיות מחוסרי דיור, כלומר שמעולם לא היתה בבעלותם דירה. גיל הניגשים לא יחצה את 40, פרט לאמהות חד־הוריות שאחד מילדיהן לפחות יהיה מתחת לגיל 21. הדירות המתוכננות בפרויקט יהיו בשטח של 98–125 מ"ר, ועידו מעריך כי המחירים יהיו זולים בכ־15%–20% מהדירות באזור, מאחר שהפרויקט לא יכלול רווח יזמי.

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט