חברת ניהול והנכס המניב שלכם - מה חשוב לדעת

קנייתו של נכס מניב, יהיה זה נכס מן השוק הפרטי או מן השוק המסחרי- ציבורי הינו הליך עם לא מעט שלבים והרבה בירוקרטיה. בחו"ל, ובייחוד בארה"ב מי שעומד מאחורי המשקיע ומסייע לו בכל התהליך היא חברת הניהול. בארץ, לרוב חברת הניהול נכנסת לתמונה לאחר תהליך הקנייה כעזר כנגדו של וועד הבית בבניין המגורים המשותף או כחברה המריצה והמנהלת את הבניין שבו נמצא שטח המסחר הספציפי שנקנה.

מה קורה בחו"ל?

לפני שנצלול לתפקידיה, יתרונותיה וחסרונותיה של חברת ניהול נכסים בישראל, נעשה קפיצה קלה לחו"ל. בארצות דוגמת ארה"ב וגם בחלק מארצות אירופה, חברת הניהול משמשת למעשה כגוף מגשר בין בעל הבית ובין המדינה. לרוב בחברות הניהול הללו קיים כבר עו"ד שהתמחותו היא במקרקעין ונדל"ן והוא יכול להדריך את הקונים בנבכי הטפסים ובין הרשויות השונות, חברת אחזקה שאחראית על תפעול ותחזוק שוטף של הנכס ואנשי מנהלה שתפקידם למצוא את השוכרים ולגבות מהם את השכירות החודשית. כמובן שעבור כלל השירותים הללו משלם קונה הנכס סכום התחלתי קבוע על רכישת שירותי החברה ולאחר מכן נהוג להפריש מן הרווחים על הנכס עד 10% לטובת חברת הניהול. הישויות השונות בהן שולטת חברת הניהול בארצות הללו הופכת את תהליך רכישת הנכס המניב בהן לעסק הרבה יותר פשוט ועם פחות כאבי ראש. יחד עם זאת, כאשר מדובר במשקיע ישראלי המשקיע בארצות הללו, חברת ניהול הנכס- טובה ככל שתהיה, לא תוכל לכסות על פערי המרחק הגיאוגרפיים וכל מה שנובע מהם.

ומה המצב בארץ?

בארץ, כאמור, חברת הניהול לרוב נכנסת לתמונה כבר לאחר הליך הרכישה. לרוב ניתן למצוא חברות אלו בשתי נקודות מרכזיות בתחום הנדל"ן- בנדל"ן הפרטי, בבניינים משותפים חברת ניהול הנכסים משמשת כעזר לוועד הבית והיא למעשה אחראית למצוא את נותני השירות לוועד, קרי מנקים לבניין, גננים, חשמלאים וכולי. במקרה הזה חברת הניהול היא גוף מקשר בלבד שאינו נהנה מאחוזי רווח על עבודתו והתשלום אליה נעשה בנפרד ולא מתשלומי הדיירים לוועד הבית. אופציה אחרת שבה יכולה להכנס חברת הניהול לתמונה, היא כחברת אחזקה לבניין מגורים משותף. כאן, מדובר ממש בגוף המבצע השמה לנותני השירות לבניין, מקבל תשלום ע"ח תשלומי הוועד של הדיירים ולמעשה משמש כמעט הוועד בעצמו. בעוד חברת ניהול בכובעה כחברה מנהלת ואחראית היא מחוייבת בשקיפות ודיווח על התשלומים של נותני השירות ואיכותם. כאשר חברת הניהול היא בכובע של חברת אחזקה, היא אינה מחוייבת בדיווח של תשלומים ומשכורות של עובדים מטעמה או בהחלטות הנוגעות להחלפת אנשי שירות אלו. חוסר השקיפות במצב זה, הוא החסרון הגדול בשימוש בחברת אחזקה בבניינים משותפים.

אופן הניהול בשוק המסחרי והעסקי

בשוק המסחרי והעסקי, לרוב חברת הניהול משמשת כגוף המנהל של הבניין שבו מספר שטחי מסחר אשר לכל אחד מהם בעלים משלו ושימושים משלו. חברת ניהול הנכס במקרה הזה משמשת כחברה המנהלת של כלל הבניין. כלומר היא גם הגוף הגובה את הכסף ומעניק את הליווי העסקי והפרטי לכל משקיע והשטח שלו והאפשרויות לפיתוחו. מנגד היא גם משמשת חברת אחזקה שכן על כתפיה מוטלת האחריות גם בתחזוקה שוטפת של הבניין הן מבחינה אסתטית והן מבחינה תפעולית. ומה קורה מבחינת התשלום לחברה זו? בעוד בשוק הפרטי, התשלום נעשה דרך קופה קטנה של הוועד או במקום תשלומי הוועד, בשטחי מסחר, "וועד הבניין" היא למעשה חברת הניהול ואליה מועבר תשלום חודשי ראשוני מבעוד מועד ועם קניית הנכס וכניסת שוכר למקום, התשלום נעשה באמצעות דמי שכירות קבועים על השטח שלרוב מי שנושא בתשלום עליהם הוא שוכר שטח המסחר. כמובן, שאם אין שום שוכר, תשלום זה אינו נפסק ובעל השטח מחוייב להשלים את התשלום בעצמו.