יחי הבלאגן!

ג'ון בן-זקן

ביום שני זה ישראל התקבלה לארגון ה- OECD, ארגון המדינות העשירות. לרגל האירוע תיבות הדואר האלקטרוניות של עיתונאי ישראל התמלאו בהודעות לעיתונות של גופים שונים שברכו על ההצטרפות. הגדיל לעשות זאת ראש המממשלה שאמר שבקרוב נהיה בין 15 המדינות העשירות בעולם מבחינת ההכנסה הלאומית לגולגולת.

אין ספק שקבלתה של ישראל לארגון הוא עלית מדרגה עבורנו. גם אין ספק שמעמדנו הגבוה בתעשיות עתירות מדע והחקלאות תרם לא מעט לפתיחת השערים שהיו סגורים בפנינו כ- 15 שנה. ואכן, גם שר התמ"ת, שמשרדו ממונה על ההיי טק ושר החקלאות לקחו קרדיט להצטרפות.

בחלקאות ובתעשיות עתירות המדע אנחנו בהחלט בשורה הראשונה, אך אם ראשי ארגון ה- OECD היו בוחנים את שיטת מדידת מחירי הנדל"ן בישראל, סביר להניח שעדיין היינו מתדפקים על דלתות הארגון.

לפני שבוע השמאי הממשלתי הראשי פרסם נתונים על עליית מחירי הדירות וקבע שברבעון הראשון של שנת 2010 מחירי הדירות עלו בה 16.6%. הנתון היכה בתדהמה את רוב פעילי הנדל"ן בישראל, שכן ההערכה הכללית בקרב המומחים היא שמחירי הדיור בשנת 2010 יעלו (אם בכלל) רק במעט, בכמה אחוזים בודדים.

זאת ועוד, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה נתונים משלה ולפיהם עליית מחירי הדירות ברבעון הראשון של שנת 2010 הסתכמו ב- 2.9% בלבד. גם לכלכלני משרד השיכון היה נתון משלהם ולטענתם במהלך הרבעון הראשון המחירים היו יציבים. ניתן להבין את הפערים בין נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד השיכון, שכן מדובר בפערים לא גדולים, אך הפערים בין ההיערכות של משרד השיכון והלמ"ס זועקים לשמיים!!

אין כאן כוונה לטעון שמישהו משקר, אך אין ספק שכל אחד מהגופים עושה שימוש בשיטות שונות כדי למדוד את העלייה במחירי הדירות. במישור של כל אחד מהגופים האלו יתכן שיש הצדקה שלכל אחד תהיה שיטת מדידה משלו, אולם במישור הלאומי במדינה שלטענת שר האוצר נמצאת בשורה הראשונה של המדינות המתקדמות בעולם, זאת אוויליות אשר יוצרת בלבול וחוסר יציבות בענף הבניה, שהוא בכל זאת אחד הענפים המובילים במשק.

ישראל צריכה להבטיח שבמישור הממשלתי תהיה שיטת מדידה אחת ורק אחת, אך לפני שנסביר ממה נובע הפרדוקס, הפערים הגדולים בין הלמ"ס והשמאי הממשלתי הראשי, נציג כמה נתונים נבחרים לגבי נייר העבודה של השמאי הממשלתי הראשי: עליית המחירים החדה ביותר במהלך הרבעון הראשון נרשמה בתל אביב, עלייה של 30.0% למחיר ממוצע של 2.26 מיליון שקלים. במקום השני באר שבע, עם עלייה של 23% למחיר ממוצע של 606 אלף שקלים. במקום השלישי חיפה ופ"ת, עם עליה של 21%. הערים בהן נרשמה העלייה הנמוכה ביותר הן אילת, עם עלייה של 2% בלבד למחיר ממוצע של 789 אלף, נהריה עם עלייה של 10% למחיר ממוצע של 729 אלף ובמקום השלישי מלמטה אשדוד, מודיעין ונתניה, עם עלייה ממוצעת של 13%.

זה באשר לנתונים עצמם, אך איך זה שהשמאי הממשלתי הראשי טוען שמחרי הדירות עלו ב- 16.6% ברבעון הראשון של שנת 2010, כשהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדברת על עלייה של 2.9%?

את השאלה הזו הפנינו לאייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי שהסביר: " שיטת המדידה של כל אחד מהגופים היא שונה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מבצעת מדידות סטיסטיות. היא לוקחת את כל העסקאות שבוצעו באותה התקופה ומוציאה את הממוצע. להערכתנו שיטה זו לא מספקת תמונה מדויקת כי שוק הנדל"ן מאוד הטרוגני ומשום כך שיטה שלוקחת בחשבון דירות סופר יוקרטיות בחוף הים של תל אביב לצד דירה באחת משכונות העוני בעיר כל שהיא, לא יכולה להוות אינדיקטור אמין."

"זה נכון מבחינה סטטיסטית, אבל סטטיסיטיקות מורכבות ממספרים יבשים. אנחנו שמאים ומשום כך המדידה שלנו מבוססת על אורנטציה שמאית. אנחנו הרכבנו מודל שמנטרל חריגים ומתבסס על קבוצת דירות שאנחנו סבורים שהיא אינידקטיבית לענף במשק. הקבוצה שבחרנו היא של דירות ארבעה חדרים בלבד. זאת ועוד, אנחנו מודדים אך ורק עסקאות לא חריגות. כך למשל, אנחנו לא כוללים עסקאות שבוצעו בתוך השמפחה, הורים שמוכרים דירה לילדיהם, זוג שמתגרש המוכר את חלקו לצד השני, מפני שמחירי העסקאות במקרים האלו עשויים להיות מעוותים. אנחנו גם לא מודדים עסקאות של דירות שבעיננו חריגות בגודלן. יש דירות ארבעה חדרים מיוחדות שהן גדולות מאד יחסית לגודל ממוצע של דירה רגילה, או שהן קטנות מדי. אנחנו גם לא מודדים דירות שהן חריגות בעיננו, כמו למשל דירות גן או גג".