יחידת הדיור כאמצעי להגדיל את רמת החיים בגיל המבוגר

העולם המערבי ובכלל זה ישראל עובר מהפכה דמוגרפית /חברתית.

תוחלת החיים עולה, הפנסיונרים בריאים יותר ורוצים לנהל חיים פעילים יותר שעלותם גבוהה יותר מהפנסיה שהם מקבלים. אך למרות הרצון להגדיל את ההכנסות את רמת החיים האופציות לכך מוגבלות למדי. האם מישהו בגיל 70 או 75 יכול למצוא תעסוקה?!. הסיכויים  אפסיים. אז מה עושים?

בעולם מצאו פתרון. הוא נקרא משכנתא הפוכה, דרך  לעשות שימוש בבית המגורים כדי להגדיל את רמת החיים בלי לוותר על הבית.

אמנון מדר, מנכ"ל חברת בית מניב מסביר:
"בית המגורים הוא הנכס החשוב ביותר של משקי הבית בישראל, ובעצם בעולם כולו. בעולם מצאו דרך לאפשר לאנשים מבוגרים לנצל את שוויו של הבית כדי להגדיל את ההכנסה החודשית של בעלי הבית המבוגרים,  או כדי לקבל סכום מסוים של כסף לכל מטרה שהיא בלי שייאלצו לעזוב את ביתם".

מהי משכנתא הפוכה?

העיקרון של משכנתא הפוכה כבר נוסה בישראל לפני כ-15 שנה על ידי בנק הפועלים אך ללא הצלחה. המשכנתא ההפוכה של אז התבססה על תשלום סכום מסוים של כסף לבעל הנכס. הסכום התבסס על שווי הנכס וגיל בעלי הנכס. עם קבלת הכסף הדירה עברה על שם המוסד הפיננסי שהעניק את התשלום והדיירים קיבלו התחייבות חוזית שיוכלו להמשיך לגור בביתם עד יום מותם. 

העברת הבעלות של הנכס על שם חברת המימון הרתיעה אנשים וזו הייתה הסיבה העיקרית לכישלון השיטה.

בינתיים חברות המימון למדו משהו ושינו את השיטה.

 מסביר מדר: "אנחנו פועלים בשיטה שונה. הבית לא מועבר על שם חברת המימון אלא נשאר על שם בעלי הנכס. אנחנו נותנים משכנתא לבעל הנכס שמבוססת על שווי הנכס וגיל הדיירים והנכס משועבד לנו בדיוק כפי שקורה במשכנתא רגילה. בדיוק כמו משכנתא רגילה אך בהבדל אחד גדול. 

אין תשלומים חודשיים. ההלוואה צוברת ריבית שמתווספת אל הקרן. לוקח ההלוואה יכול להחזיר אותה בכל רגע שיחפץ אך בכל מקרה מובטח לו, לה או לשני בני הזוג להמשיך לגור בבית עד יום מותם, גם אם הם יחיו עד לגיל מופלג וההלוואה בתוספת ריבית דה ריבית תהיה גבוהה מערך הנכס, חברת המימון לא רשאית לממש.

במותם של בעלי הנכס היורשים מחליטים אם לשלם את ההלוואה ולהחזיר לעצמם את הנכס, למכור את הנכס לשלם את ההלוואה ולהישאר עם היתרה, וזה במקרה שהבית שווה פחות מהסכום המצטבר של המימון או למסור את המפתחות לחברת המימון. מאחר ומדובר בהלוואה NON RECOURSE  כלומר היא מבוטחת על ידי הנכס והנכס בלבד, חברת המימון לא יכולה לבוא ליורשים בדרישות כספיות נוספות".

משכנתא הפוכה בישראל

ישראל היא מקום אידיאלי להקים עסק כזה. אומנם מספר המבוגרים בני ה-60 פלוס נמוך בהרבה ממה שמקובל במדינות מערביות אחרות, כמו גרמניה, הונגריה, בריטניה, דנמרק ושוודיה, אך מספרם של אלו שגרים בבתים ששייכים להם גבוה במיוחד.

על פי הנתונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לקראת יום הקשיש ב 24 בספטמבר 2007,  מספר בני ה-60 פלוס שגרים בישראל מסתכם בכ 907,000 -  כ-12% מהאוכלוסייה.

מאחר ועל פי החוק, אדם יוצא לפנסיה בגיל 67, מספרם של אלו שיכולים להיחשב לקשישים קטן הרבה יותר ועשוי להגיע לכחצי מיליון עד 600 אלף בלבד, אך הנתון המעניין ביותר הוא זה שקובע ש- 75.6% מתוך משקי הבית המבוגרים גרים בדירות שבבעלותם.

על פי סקר שביצעה חברת "בית מניב",  39% מהמבוגרים בני 65 ומעלה אינם מרוצים ממצבם הכלכלי ועבורם משכנתה ההפוכה, היא הפתרון המימוני הכמעט יחיד.

חברת בית מניב פועלת בתחום זה כבר למעלה משלוש שנים, היא הוקמה ומנוהלת על ידי אנשי עסקים בכירים במשק, ובנק דיסקונט שותף בה. היא הוקמה על בסיס הידע שנצבר בחברה האמריקאית - Financial Freedom, שמתמחה בסוג זה של מימונים, ואילו בנק דיסקונט ממן את המשכנתאות.

יצוין כי בארה"ב ניתנת תמיכה ממשלתית שנועדה לעודד את השימוש בחסכון הצבור בדירת המגורים של האוכלוסייה המבוגרת לצורך הגדלת ההכנסה הפנויה- בישראל עדיין לא.

מתוך מערך המידע של החברה עולה שכ-10% מהפונים באו מהסקטור החקלאי. אלו שהחברה לא יכולה לסייע להם אלו פונים בעלי מגבלות משפטיות הנוגעות למנהל מקרקעי ישראל.

כ -30% מהפונים היום בגילאים שמתחת לגיל הזכאות למשכנתה הפוכה- שהוא כיום 60, מה שמשקף את מצוקת המזומנים גם לאנשים בגיל צעיר יותר ובעיקר אלו שיוצאים לפנסיה מוקדמת ממקומות עבודתם.

מרבית הפונים לחברת בית מניב הם כאלו שמשתייכים לעשירון 8-10. ישנם לקוחות מהעשירון העליון שנעזרו במשכנתה ההפוכה כדי לשמר את רמת החיים שלפני יציאתם לגמלאות.  35% מאלו שקיבלו מימון משכנתא הפוכה הם זוגות, 52% נשים בודדות בעיקר אלמנות ו  ו 13% הם גברים בודדים בעיקר גרושים.

הגיל הממוצע של מקבלי הלוואות בית מניב הוא 76 ואילו שווי נכס המגורים הממוצע הוא 282 אלף דולר.