כל הדרך למשכנתא

הגיע הרגע, החלטתם לרכוש דירה.

יחד או לחוד, זה לא משנה - יש בידיכם מספיק כסף ונכונות להתחייב כדי להשיג את הדירה או הבית העתידיים שלכם. אפילו אם אין לכם את כל הכסף הדרוש לכך, אתם עדיין מסוגלים להגשים את תוכניתכם. איך? בעזרת סכום נוסף שיגיע מהלוואת משכנתא. כך עושים כולם, לא?! ובכן, זה די נכון: רוב רוכשי הדירות בישראל - אם כי לא כולם - נעזרים במשכנתא כדי לרכוש את הבית או הדירה החדשים שלהם. יחד עם זאת, חשוב להבין: המשכנתא היא התחייבות גדולה ומשמעותית ביותר, שאתם לוקחים על עצמכם - לרוב לשנים רבות.

 אז מהי, בעצם, משכנתא?

המשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח לרכישת דירה או נכסי נדל"ן שונים. ההלוואה ניתנת כנגד שיעבוד הנכס (הבית שקניתם, למשל). שיעבוד זה מסתיים כאשר הלוואת המשכנתא נפרעת במלואה. תקופת הפירעון של המשכנתא יכולה להגיע ל-30 שנה.

מכיוון שמשכנתא היא, בדרך כלל, הלוואה של סכום גדול, לטווח ארוך - מדובר בהתחייבות משמעותית ביותר, שמשפיעה לאורך זמן על מהלך חיינו. לכן, בעת תכנון המשכנתא יש לבצע בחינות מקיפות וביניהן: גובהו של ההחזר החודשי הרצוי, המסלולים העדיפים, התקופות הרצויות, לוח סילוקין מתאים ונושא הסילוק המוקדם.

השימוש במשכנתא לרכישת דירה או נכסים נדל"ניים שונים נפוץ בעולם כולו. בישראל הוא רווח במיוחד. יש לכך מספר סיבות כלכליות:

• פריסת התשלומים היא אידיאלית ונוחה יחסית - הסכום הכולל מתחלק למנות קטנות על פני תקופה ארוכה, לעיתים עד 30 שנה. פריסה זו מקלה מאוד על ביצוע התשלום בעסקה הגדולה והיקרה של רכישת נכס.

• עדיפות על פני תשלום דמי שכירות - במקום לשכור דירה בעלות של מאות דולרים בחודש, אפשר לרכוש את אותה הדירה בעזרת משכנתא. עלות המשכנתא יכולה להיות דומה לסכום החודשי של דמי השכירות, אבל הפעם ההבדל גדול: במקום להוציא כספים על דירה שאינה שלכם, אתם מוציאים את אותו הסכום על רכישה של הדירה, כלומר מבצעים סוג של השקעה. ההשקעה הזו תניב לכם פירות בהמשך חייכם.

 מי זכאי להטבות במשכנתא?

 מדינת ישראל מעניקה למגזרים שונים באוכלוסייה הטבות שונות במסגרת הלוואת המשכנתא. הטבות אלו ניתנות על ידי משרד השיכון והבינוי. בפועל, הזכאים מקבלים את הכסף דרך הבנקים למשכנתאות (בכפוף לתעודת הזכאות האישית של הזכאי). הבנקים מתפקדים כמתווך בין הלווים לבין המדינה, והם מקבלים עמלה מהמדינה עבור שירות זה.

בין הזכאים:• עולים חדשים.
• זוגות צעירים.
• רווקים שגילם עולה על 30 שנה.
• משפחות חד-הוריות או משפחות שכולות.
• חסרי דיור.
• משפחות מרובות ילדים.

 ההטבות לזכאים מתבטאות, בדרך כלל, בשני אופנים עיקריים:

.1זכאות לריבית מופחתת על הלוואה מכספי המדינה - 

גובה ההלוואה המוזלת נקבע בהתאם לפרמטרים שונים, הנקבעים על ידי המדינה: מספר שנות הנישואים, מספר בני המשפחה, מצב בריאותי, גיל הלווים וכדומה.

 2. זכאות להלוואה גדולה יותר ממשרד השיכון והבינוי -

על פי כללי משרד השיכון והבינוי, קיימים פרמטרים שונים המאפשרים לזכות את המבקשים בהלוואות גדולות יותר. דוגמאות: ככל שגיל הלווים גבוה יותר, מספר שנות נישואיהם  רב יותר ומספר האחים והאחיות של הלווים גדול יותר, כך גדלים סיכוייהם לקבל הלוואה גדולה יותר בריבית נמוכה יותר.

בדיקת הפרמטרים השונים לזכאות מתבצעת בשיטת הנקודות. ככל שהזכאים עומדים ביותר פרמטרים הם צוברים יותר נקודות. ככל שצברו יותר נקודות, הם זכאים להלוואה גדולה יותר.

שימו לב: ברוב המקרים, ההלוואה הניתנת מכספי משרד השיכון נמוכה מעלות הדירה או הנכס הנרכש. לכן נדרשים הלווים לקחת הלוואה משלימה מהבנקים או חברות הביטוח.

כיצד נקבע התשלום החודשי בלקיחת משכנתא?

על מה בדיוק אנחנו משלמים לאורך חיי המשכנתא? ממה, בעצם, מורכב ההחזר החודשי של המשכנתא? תשובה: בהחזר המשכנתא קיימים שני מרכיבים - הקרן וההצמדה.

קרן

הבה נפליג, לצורך העניין, לעולם דמיוני - עולם שאין בו ריבית והצמדה. אם ניקח את סכום הקרן - כלומר, הסכום שאותו לווינו מהבנק - ונחלק אותו במספר התשלומים שנקבעו, נגיע לגובה ההחזר החודשי.
דוגמא: במשכנתא של 500,000 שקל ל-25 שנה (300 חודשים), התשלום החודשי על הקרן בלבד יעמוד על 1,666 שקל.

 ריבית והצמדה

ועכשיו, בואו נחזור לעולם שלנו - זה עם הריבית וההצמדה. מכיוון שערך הכסף יכול לעלות או לרדת לאורך השנים הבנק מצמיד אותו לכלי או ערך פיננסי כלשהו (מדד המחירים לצרכן, שער הדולר או האירו וכדומה). אופי הצמדה יכול להשתנות בין מסלול משכנתא אחד למשנהו, אבל המטרה  תמיד זהה - ההצמדה אמורה להגן על הבנק מפני ירידת ערך הכסף. וזה המקום לחדד: במסלול משכנתא של ריבית קבועה הריבית היא אכן קבועה, אבל היא צמודה למדד המחירים לצרכן (המתפרסם בכל 15 לחודש בעיתונות). לכן, כל תזוזה במדד תשנה את גובה ההחזר החודשי של המשכנתא.

עד כמה ההצמדה למדד המחירים לצרכן משמעותית? מסתבר, שההצמדה משמעותית מאוד! נמחיש זאת, בדוגמא: נניח, שיתרת ההלוואה שלכם עומדת על 500,000 שקל והמדד עלה ב-1%. בעקבות עליית המדד יגדל חובכם ב-1%, ויעמוד מעתה על 505,000 שקל. זו הסיבה שאנשים רבים אינם מבינים איך הם משלמים ומשלמים וגובה החוב שלהם אינו יורד.  

 ריבית - לוח שפיצר / קרן שווה

נניח שלקחתם מחבר הלוואה של 100 שקל (+ריבית והצמדה) לתקופה של 10 חודשים. ההיגיון אומר שתחזירו כל חודש 10 שקל (בתוספת הריבית וההצמדה). לפיכך, לאחר 5 חודשים תהיו חייבים רק 50 שקל מהקרן. זוהי קרן שווה (סכום ההחזר החודשי של הקרן שווה).

המשכנתא מחושבת על פי "לוח שפיצר". וזה המקום להדגיש: חישוב החזרי המשכנתא שלכם על פי לוח שפיצר הוא דרך החישוב הסטנדרטית והמקובלת, אלא אם ביקשתם אחרת.
במה מדובר? שיטת החישוב של המשכנתאות על פי לוח שפיצר עובדת כך שבשנים הראשונות של ההלוואה משלמים בעיקר על חשבון הריבית. רק אחרי שחלף בערך שליש מחיי ההלוואה, מתחילים לשלם באופן יותר משמעותי על חשבון הקרן. כלומר, אם לקחתם משכנתא ל-25 שנה, במהלך 8 שנים אתם משלמים בעיקר את הריבית.

 מה עדיף ללקוח?

ובכן, זה תלוי. היתרון בלוח שפיצר, הוא שבשנים הראשונות גובה ההחזרים נמוך יותר מאשר ההחזרים לפי חישוב של "קרן שווה". לזוג צעיר שהמשכנתא "לוחצת" עליו ומהווה חלק משמעותי מסל ההוצאות שלו - כדאי לשקול בחיוב החזרי משכנתא לפי לוח שפיצר. למי שיש יותר מרווח כלכלי מומלץ לשקול בחיוב החזרי משכנתא לפי "קרן שווה". הפרש התשלום עבור ריבית לאורך השנים יכול להיות משמעותי.

מוצרים נלווים למשכנתא, מה צריך ומה כדאי?

ביטוח EMI

ביטוח זה מבטח את הבנק בנתינת אשראי במימון גבוה. הביטוח מכסה את הפסדי הבנק במקרה שאינו מצליח לכסות את מלוא יתרת ההלוואה על ידי מכירת הדירה.

לדוגמא: נניח שאתם רוכשים היום דירה בשווי של 100,000$ ולצורך כך לוקחים משכנתא של 90,000$ (כלומר 90% מימון). אם לא עמדתם בהחזר החודשי הבית שלכם מוצע למכירה על ידי כונס נכסים מטעם הבנק. הכונס מצליח למכור את הבית ב-80,000$ בלבד. לבנק נגרם הפסד של 10,000$. במצב זה ביטוח EMI ישלים לבנק את רוב ההפסד.

חשוב להבין, מדובר בביטוח לכל דבר ועניין: עם תנאי קבלה (חברת הביטוח לא מתחייבת לבטח כל עסקה) ופרמיה חודשית (תוספת חודשית לתשלום המשכנתא).
היתרונות ללקוח:
• ניתן לקבל משכנתא באחוזי מימון גבוהים מאוד (עד 95%).
• אין צורך בערבים - חברת הביטוח היא הערבה ללקוח. אם אין לכם את מי להחתים - מכל סיבה שהיא - אתם יכולים להשתמש בביטוח EMI.

מהו ביטוח משכנתא? ואיזה סוגי ביטוח יש לרכוש?

הבנקים דורשים מלוקחי המשכנתאות לרכוש ביטוחים מסוגים שונים. זאת, כדי להבטיח את זכויותיו של הבנק (המלווה) לפרוע את ההלוואה במקרה הצורך. מתי מתעורר צורך כזה? אם, לדוגמא, הנכס ניזוק בטרם נפרעה ההלוואה, או שהלווה הכריז על פשיטת רגל.

סוגי פוליסות הביטוח שיש לרכוש:

.1ביטוח חיים - מטרתו להבטיח לבנק המלווה את כספו במקרה שהלווה (או אחד מהלווים) נפטר בטרם הוחזרה הלוואת המשכנתא במלואה.

.2ביטוח נכס - מטרתו להבטיח לבנק המלווה את כספו במקרה שהנכס ניזוק.  לדוגמא: נזקי שריפה, נזקי מים, נזקי רעידת אדמה וכדומה.

ניתן לרכוש את שני סוגי הביטוחים השונים מהבנקים, המציעים זאת בין יתר שירותיהם. אבל אפשר לרכוש אותם גם מחברות ביטוח חיצוניות, שאין להן קשר לבנקים.
עיקר הנהנים מפוליסות ביטוח במחיר נמוך הם זוגות צעירים ואלו שפרמיית ביטוח החיים שלהם נמוכות. אם הלווה מבוטח כבר בביטוח חיים אין צורך לרכוש פוליסה נוספת. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון, שהבנק ידרוש ממנו לשעבד את הפוליסה לטובת הבנק. אל תתבלבלו: מי שברשותו ביטוח מנהלים יחויב לרכוש ביטוח חיים לטובת המשכנתא.

אותם הכללים תקפים גם לגבי ביטוח נכס. וזה המקום לציין, רוכש ביטוח נכס אינו מחוייב לרכוש פוליסת ביטוח המכסה את כל שוויו של הנכס. יחד עם זאת, חובה עליו  לרכוש ביטוח המכסה את גובה היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה.

החזרי מס בגין המשכנתא

הידעת? אם לקחת משכנתא מגיע לך כסף. כן, כסף מהמדינה. המדינה מעודדת את התושבים לבצע ביטוח חיים על מנת לדאוג לשארי המבוטח במקרה פטירתו. העידוד של המדינה מתבצע באמצעות החזר חלק מהפרמיה ששולמה בגין ביטוח החיים.

המשמעות, בעברית פשוטה: מחזירים לכם כסף. לא ידעת? רבים אינם יודעים. רוב השכירים בישראל אינם חייבים להגיש דו"חות מס, ולכן אינם מנצלים את זכאותם להחזרי מס שונים. איך זה מתבצע? באמצעות זיכוי מהסכומים שחייבים לשלם למס הכנסה. הכסף המגיע לך מצטרף כחלק מהחזרי המס השנתיים. מגיע לך - לא תיקח?!

** הכתבה פורסמה במקור באתר בית INFO