כמה יפו, כמה?

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט

אחורי גבם הנדל"ניסטים ביפו מכנים אותם "חיוורי הפנים" - אותו קהל שבע של בעלי ממון שהבינו שיפו היא העתיד ומתקבלים בחיוך כאשר הם מגיעים ומתעניינים בנכס. "הכי מצחיק אותי שמתקשרים אנשים ואומרים שהם מחפשים בית ערבי ישן, רצוי ממש על הים, בחצי מיליון דולר", אומר אריה שפר מנדל"ן הים התיכון, שעוסק בנדל"ן ביפו כבר יותר מ־20 שנה. "לפעמים הם גם מוסיפים 'אין לי בעיה שתהיה חירבה, השיפוץ עליי'. לא נעים לי לומר 'חברים, התעוררתם באיחור'".

שפר מעריך כי מחירו של בית הממוקם בקו הראשון על הים, בשכונות הדרום־מערביות ביפו, נע היום בין 5 ל־15 מיליון שקל. לדבריו, יש גם דירות יקרות יותר, והמחירים נעים בכיוון אחד בלבד: מעלה. תמונה יפואית דומה מציירת גם יעל פרומצ'נקו, מנהלת מכירות בחברת אנגלו סכסון, המתמקדת בנדל"ן ביפו. "בעג'מי אני לא רואה דירות בפחות מ־2.2 מיליון שקל, ומדובר בדירות של 80 מ"ר", היא אומרת. "המחירים יכולים להגיע גם ל־24 מיליון שקל לפנטהאוז, תלוי בנוף".

מי משלם סכומים כאלה?

"רוב הלקוחות הם אנשים שעברו מצפון תל אביב לבתים ביפו. הם פשוט מאושרים ולא רוצים לחזור".

אחד המאושרים הוא שמואל עינב (72), שעזב לפני שנתיים את מרכז תל אביב לאחר 40 שנה ועבר לפרויקט הרובע ביפו. "גרתי בדירה בת 2 חדרים בקומה שלישית, ומשום שהיא היתה בבניין לשימור אי אפשר היה לשדרג אותה", הוא מספר. "ניסיתי למצוא דירת גן בתל אביב, וגיליתי שכל דירת פרטר מכונה דירת גן ועולה הון. ביפו מצאתי דירת גן ב־1.2 מיליון שקל".

בטרם גילו חיוורי הפנים את יפו היה מצבה של העיר שונה לחלוטין. רק לפני עשור, ב־2000, עתידה הנדל"ני לא נראה מזהיר במיוחד: המהומות שפרצו בעיר במקביל למהומות אוקטובר הפכו אותה לסמל לסכסוך היהודי־ערבי. מחירי הדירות ירדו, פרויקטים הוקפאו והיזמים היו אובדי עצות. "באנדרומדה היו תקופות שחצי מהדירות עמדו ריקות", אומר שפר. "בפרויקט הצדף השכירו בהתחלה דירות במחירים נמוכים מאוד, ובפרויקט הרובע עצרו את הבנייה עד שהשוק התאושש".

רק לקראת 2004 החלו סימנים ראשונים של התעניינות מצד אוכלוסייה עשירה, שחיפשה בעיקר נכסים בשכונות הממוקמות על הים. גלי ההתעניינות הקטנים הפכו במהרה לצונאמי: סיבוב ברגל יבהיר היטב שאם מצמצתם לרגע, ההזדמנות לקנות דירה במרכז הארץ עם נוף לים במחירי רצפה נמצאת כבר מאחוריכם. מתחמי מגורים יוקרתיים צצים בכל מקום בעיר, ויפו כולה מתחילה להיראות כמו אתר בנייה גדול שמתפרס משדרות ירושלים, דרך מתחם שוק הפשפשים המתחדש ופרויקט הרובע הצמוד אליו, ועד לעג'מי, עם הבתים הפרטיים המפוארים שצצים בין בתי השכונה הוותיקים.

"בשנים האחרונות הזרימה עיריית תל אביב השקעה עצומה ליפו", אומר גלעד פלד, מנכ"ל המשלמה ביפו, שמתפקדת כזרוע של העירייה בעיר. "השקענו 65 מיליון שקל בהקמת מדרון פארק יפו; 100 מיליון שקל בפיתוח הנמל; 140 מיליון שקל בהקמת המכללה האקדמית ביפו; ו־10 מיליון שקל בפיתוח יפו העתיקה".

טוב ליפואים? תלוי את מי שואלים

על פי פלד, עתידה של יפו מעולם לא נראה טוב יותר - אבל במציאות תנופת הבנייה מציפה מתיחויות ישנות. גל ההתעניינות הנדל"ני מצד אוכלוסייה עשירה יצר ביפו הבדלי מעמדות חריפים, שלא נראים כמעט באף עיר אחרת בארץ. "יש פה משפחות שחיות מתחת לקו עוני ואנשים שחיים על קצבה של 2,000 שקל בחודש, אבל 30 מטר מהם אנשים נכנסים לחניונים באוטו ששווה מיליון שקל", אומר שפר, "המתיחויות פה הן בעיקר על רקע של עניים־עשירים, והמתיחות בין ערבים ליהודים 'מתלבשת' על זה בסנכרון כמעט מוחלט. חוץ מזה יש קבוצות הרכישה של החרדים, שקונות עכשיו קרקעות ביפו, תוך כדי שהן מצהירות שמטרתן היא לייהד את יפו. זה מתסיס את האווירה".

 מפת יפו

יפו כיום היא עיר מלאה בניגודים: יהודים וערבים, צעירים וקשישים, משקיעים מחו"ל, אמנים וסטודנטים - כולם רוצים לגור באחות האותנטית של תל אביב, ומאות יזמים משווקים להם את יפו כחלום ים־תיכוני. אבל חגיגת הנדל"ן הזו עשויה להפוך לחומר דליק כשאוכלוסיות מסוימות ירגישו שהן נדחקות לפינה.

"ערבי שמוכר בית ביפו, לאן ילך?"

"העירייה אמנם מזרימה כספים לתשתיות ולפיתוח, אבל מי שייהנו מהתוצאה לא יהיו תושביה הוותיקים של העיר", אומר פאדי שביטה, תושב העיר וחבר בוועדה העממית להגנה על הזכות לדיור ולאדמה ביפו. "ביפו יש היום 497 בתים שיש להם בעיות משפטיות וצווי פינוי, וזה לא כולל דיור סוציאלי וחלמיש (החברה לשיקום שכונות שבבעלות משרד הבינוי ועיריית תל אביב, שש"ע). לפני 1948 היו ביפו 120 אלף ערבים. אחרי המלחמה נשארו כאן 3,900 בלבד, והם היו מפוזרים בשכונות השונות. אחר כך ריכזו את כולם בעג'מי, בשכונה סגורה עם גדר תיל שהיה צריך אישור לצאת ולהיכנס ממנה. האנשים האלה גרים בבתים של פליטים, חלק מהם רשומים כבעלי הבתים. עכשיו, כשהאדמה הפכה יקרה, באה מדינת ישראל ומוציאה אותם החוצה מהבתים, בלי לתת פתרונות.

 התחדשות עירונית ביפו, פרויקט הרובע על רקע בתים ישנים. צילום:עמית שעל.

"צריך להבין משהו. ערבי שמוכר בית ביפו לוקח את הכסף, ונניח שהוא קיבל מחיר טוב. לאן הוא ילך? הוא הרי לא יכול לקנות דירה בראשון לציון או בחולון. אם ערבי רוצה לגור באזור המרכז, העיר היחידה שהוא יכול לגור בה היא יפו. רק שם הוא יכול לשלוח את הילדים לבתי ספר שמדברים בהם ערבית ולגדל אותם בסביבה ערבית. בגלל זה אנחנו טוענים שהנכסים ביפו צריכים להיות לטובת האוכלוסייה המקומית ולא להיות נכס נדל"ני שנמכר לכל המרבה במחיר".

מהנדס העיר תל אביב חזי ברקוביץ' תולה את האשם בכוחות השוק. "זה לא בסמכות העירייה לייצב מחירים, אלא לקבוע תמהיל דירות", הוא אומר. "אנחנו דואגים שיהיו דירות גם למשפחות וגם דירות קטנות. מעבר לזה אנחנו לא יכולים לעשות דבר".

אבל יש מי שרואה דווקא בהתבטאויות אלה את אוזלת היד של העירייה: "העירייה נותנת לשוק לעשות את שלו, והדינמיקה הזו גורמת לכך שהאוכלוסייה המקומית מגורשת מיפו - אם בגלל בעלי נכסים שהתפתו למכור, בדרך כלל במחיר נמוך, אם בגלל צווים של המינהל או עמידר", אומר יואב גולדרינג מתנועת "עיר לכולנו". "לצד ההשקעה הגדולה ביפו חל גם תהליך של גירוש האוכלוסייה המקומית לטובת אוכלוסיה עשירה, והעירייה הפגינה עיוורון מוחלט. זה קרה בנווה צדק, שהייתה שכונת עוני עד לפני 20–30 שנה, וזה יקרה ביפו אם לא תהיה שם יד מכוונת".

שביטה מבטיח כי הוא וחבריו לא יישבו בחיבוק ידיים בזמן שיפו נמכרת למרבה במחיר: "תהיה מחאה ציבורית. תהיה התנגדות. היזמים רוצים להראות שיש פה מקום פסטורלי על שפת הים, אבל כשהלקוחות יראו שיש פה אוכלוסייה שנדחקת לפינה, הם יחשבו פעמיים".

מי יבנה, מי יקנה, מתי ישודרגו התשתיות ומה יקרה ליפואים הוותיקים: הפרויקטים הבולטים שישנו את פניה של יפו בעשור הקרוב.

צפון יפו - החלום האמריקאי

המושבה האמריקאית תהפוך לאחת השכונות היקרות בעיר, המלון של האחים נקש ייפתח בכיכר השעון וקבוצות רכישה יבנו ליהודים בלבד

גבול נווה צדק: חלקה הצפוני ביותר של יפו נמצא בין הרחובות יפו ושלמה, ממערב לרחוב הרצל, ונושק לנווה צדק לכל אורכה. במתחם לפיד שבמערב האזור, בפינת הרחובות אילת וקויפמן, תבנה קבוצת הרכישה G Group שני מגדלי מגורים בני 27 ו־32 קומות שישמשו בחלקם למגורים ובחלקם למלונאות. חלקו הצפוני של הפרויקט גובל במתחם תחנת הרכבת הישנה של תל אביב, שמתחדש בימים אלה.

ספק אם גם תושביה הערבים של יפו יוכלו לגור בפרויקט הזה: גיא בלושינסקי, העומד בראש הקבוצה, מצהיר במפורש כי אחד ממניעי הרוכשים ביפו קשור ברצון לייהד את העיר. "אני חושב שיפו היא חלק מישראל וצריך להיות שם רוב יהודי", הוא אומר.

המושבה האמריקאית ממוקמת על גבעה בין הרחובות אילת, אאורבך וניצנה, ומתפקדת כמעין שכונה סגורה. המתחם הזה מוכר לרבים בזכות מסעדת קרן שפעלה בו, אבל ההיבטוריה שלו מתחילה עוד באמצע המאה ה־19, אז הוקם על ידי נוצרים פרוטסנטנטים ממיין שבארה"ב. כעת נמצאת השכונה בדרכה להפוך לאחת השכונות היקרות בעיר.

 פרויקט דה וילג' במושבה האמריקאית. 

במתחם קרן שנמצא כעת בבנייה יהיו ארבעה בניינים: מלון ירושלים שבו דירות בגודל 300–400 מטר; בית נורטון (שבו שכנה מסעדת קרן) יימכר כווילה בודדה; ושני בניינים חדשים: בניין אילת (שבע קומות) ובניין ניצנה (חמש קומות). בסך הכל יהיו במתחם 43 דירות במחירים של 9–17 מיליון שקל. במתחם דה וילאג' שייבנה בקצה רחוב בר הופמן תקים קבוצת דרינל 48 דירות יוקרה במבנים נמוכים, במחירים של 3–6 מיליון שקל. מעט דרומה משם, ברחוב פוריה, G Group מקימה פרויקט של 17 יחידות.

אזור כיכר השעון: הכיכר עברה שיפוץ מסיבי; בין השאר, האחים נקש (בעלי מלון אורכידאה באילת) רכשו את בניין הקישלה שבו שכנה משטרת יפו, ויהפכו אותו למלון בן 140 חדרים שייפתח ב־2012.

שוק הפשפשים - סוהו ים תיכוני

קבוצות רכישה בונות בכל פינה, חנויות בוטיק נפתחות לצד הבאסטות הוותיקות, הורים טריים מסתובבים עם עגלות ברחוב - והמחירים יעלו בהתאם

במשלמת יפו גאים מאוד בהחייאת השוק. "לא היתה שם כמעט אוכלוסייה", אומר גלעד פלד בגאווה. "היום באים לפה מערים אחרות כדי ללמוד איך עשינו את זה". הסוחרים מתלהבים פחות: מי שיגיע לשוק ימצא מסעדות שהמילה "עממי" כבר לא מתארת את מחירי המנות שבהן, וחנויות בוטיק דומות לאלו שבמתחם גן החשמל. סוחרי היד השנייה בעיקר מתבוננים בכל השאר עושים קופה. "יכול להיות שיש סוחר או שניים שיש להם תלונות", מודה פלד, "אבל זה לא קשור לפריחת הבנייה, אלא לקושי שיש כיום למכור סחורה מיד שנייה".

המתחם מרכז עניין רב מצד יזמים וקבוצות רכישה: ברחוב בן גמליאל מקימה קבוצת G Group פרויקט של 54 יחידות דיור; TGI מארגנת קבוצה לבניית 24 ביחידות דיור ברחוב בית אשל 17; בבניין נוסף באותו רחוב מוכר היזם משה נאמן בניין ובו 17 יחידות דיור; וברחוב יהודה מרגוזה מתכננים ליר אדריכלים 40 יחידות דיור.

 פרויקט בית אשל בשוק הפשפשים. נדל"ן הים התיכון.

פרויקט הרובע, הנמצא בסמוך לשוק הפשפשים, כבר מאוכלס למחצה, ומושך הרבה זוגות צעירים - מה שמעורר את שוק גני הילדים הפרטיים. "עד עכשיו הוציאו את הילדים מיפו", אומר שפר. "עכשיו גם מערכת החינוך תשתנה בהתאם".

לב יפו - שמח בנוזהא

מתחם ירחינאי יתעורר ויהפוך לטרנדי, הסטודנטים יגלו את יפו, מרכז תעסוקה חדש ייפתח, הרכבת הקלה תיכנס לעיר, ועתידו של בלומפילד לא ידוע

נוזהא: השכונה שלאורך שדרות ירושלים נקראת "נוזהא", שם שפירושו בערבית שמחה ונועם - אבל תושבי האזור לא מגלים שמחה יתרה לנוכח התהפוכות שמתרגשות עליהם בשנים האחרונות וצפויות לשנות את לב יפו. השינוי הדרמטי ביותר הוא כניסתה של הרכבת הקלה, שאמורה לעבור בשדרות ירושלים: החפירות שמתבצעות בשדרה שיבשו את פרנסתם של בעלי העסקים בשדרה בשנים האחרונות וצפויות להימשך עד 2015. לאחר תחילת פעילותה של הרכבת הקלה היא תוכל להעביר נוסעים מפתח תקווה ועד יפו ומשם לבת ים, מה שיקל את הגישה בתחבורה הציבורית ליפו.

את האטרקטיביות של האזור זיהו יזמים כמו ש.י האחים כהן, שזכו במכרז ברחוב יהודה הימית, במתחם מנהל הרכב: האחים שילמו יותר מ־12 מיליון שקל בעבור שני מגרשים ששטחם דונם אחד שעליהם יוכלו לבנות 27 יחידות דיור (לפני בקשה להיתרי בנייה נוספים). לא הרחק משם, בפינת הרחובות שבטי ישראל ומיכלאנג'לו, תבנה חברת נתיב אגדים 14 יחידות דיור, שיאוכלסו בעוד שנה וחצי.

מתחם ירחינאי: מתחם רדום במרכז העיר שצפוי להתעורר הוא מתחם ירחינאי שבשכונת צהלון. מינהל מקרקעי ישראל הוציא כמה מכרזים לקרקעות במתחם, שעליהן ייבנו יחידות דיור אחדות. בין הזוכים בקרקעות ניתן למצוא קבוצות רכישה, יזמים כמו ש.י.א פרויקטים או משה חדיף אחזקות, וגם יזמים ערבים כמו עלי יונס, דאוד מחמוד וכחיל נעים. "מי שקנה שם ייאלץ להתמודד עם נושא של פלישות, וביפו לא מפנים באלימות בדרך כלל", אומר המתווך אריה שפר. "כרגע זה אזור בתולי; אני מאמין שהוא יפרח בבת אחת, כי הוא מרכזי ושקט".

מזרח לשדרות ירושלים: שמועות עקשניות גרסו שאצטדיון בלומפילד יפונה לטובת הקמת שכונת מגורים. מהנדס העיר חזי ברקוביץ' מזים את הפרסומים הללו: "מישהו קיבל מסמך זמני ולא הבין את השפה המתארית", הוא אומר. "רצו מהר וסתם הדליקו מדורה".

 הדמיה של הרכבת הקלה בשדרות ירושלים. 

מעט דרומה משם, במכללה האקדמית תל אביב יפו, לומדים כיום 2,000 סטודנטים, ובאוקטובר יצטרפו אליהם עוד 2,000 סטודנטים - והאוכלוסייה הצעירה הזו זקוקה למקומות דיור. כיום אין מעונות ליד המכללה, אבל יש תוכנית להקמת 300 יחידות דיור במתחם תחנת הקמח הסמוך, וגלעד פלד מבטיח שהתב"ע החדשה תתייחס לנושא.

בגבולה המזרחי של יפו, ברחוב שלבים, מתכננת העירייה להקים אזור תעסוקה ומסחר בבניינים גבוהים (15–25 קומות).

העיר העתיקה ונמל יפו - הכי יוקרתי

יוקמו מלונות בוטיק, תושלם הטיילת שתחבר בין תל אביב לבת ים, נמל יפו ייהפך למקום עלייה לרגל ופרויקט אנדרומדה כבר לא יהיה לבד

העיר העתיקה: עו"ד ירון קליין, מנכ"ל החברה לפיתוח יפו העתיקה, מצהיר שבשנים הקרובות יושקעו 10 מיליון שקל בפיתוח המתחם. "האזור הזה שרוי בתרדמת הרבה שנים, והגיע הזמן להעיר אותו", הוא אומר. בין השאר, יושקע הכסף בשיפוץ כיכר קדומים ובהקמת מרכז מבקרים.

התב"ע ביפו העתיקה נקבעה בשנות השישים, ומאפשרת רק לאמנים שעברו ועדה מיוחדת להתגורר באזור. קליין מגלה כי בעוד כשלוש שנים תושק תב"ע חדשה שתאפשר שימושים מסחריים נוספים במתחם ותוספות בנייה, ובלבד שלא יפגעו בקו האופק ובמרקם של יפו העתיקה. המודל שעומד לנגד החברה לפיתוח הוא מתחם ממילא בירושלים, שבו היטיבו לשלב בין הערכים ההיסטוריים של המקום לבין מרכז קניות יוקרתי. בעיר העתיקה לא ייפתחו חנויות אופנה כגון פוקס וקסטרו - אלה יוגבלו למתחם הנמל הסמוך - אבל הטיילת צפויה להתמלא בבתי קפה, בגלריות ובחנויות אמנות ומוסיקה.

אלקטרה נדל"ן רכשה את מבנה בית החולים הצרפתי, בין הרחובות לואי פסטר ויפת, ומתכננת להקים במקום מלון בוטיק בן 130 חדרים בהשקעה של 60 מיליון דולר, ולצדו פרויקט ובו 80 יחידות דיור. מלון בוטיק נוסף ייפתח ברחוב מפרץ שלמה, במבנה שבו שכן בית חרושת לסבון. את המלון מתכנן משרד ליר אדריכלים, ויהיו בו 120 חדרים.

נמל יפו: עיריית תל אביב רכשה את הנמל ב־2006, והשקיעה עד כה 100 מיליון שקל בשיקומו ובהקמת טיילת שתחבר את יפו לתל אביב ובת ים. מחסן מספר 1, המיועד לשימור, ייהפך לקניון. בבית המכס הבריטי צפוי להיפתח מלון.

 פרויקט המנזר הארמני באזור הנמל.

השכונה המרונית: "הנכסים היקרים ביותר ביפו נמצאים על הגבעה של השכונה המרונית", מעריך המתווך אריה שפר. מי שיטפס במדרגות הגבוהות שמובילות מהנמל לשכונה ויסתובב לכיוון הנוף יבין למה. גם הכנסייה המרונית זיהתה את הפוטנציאל, ובימים אלה היא מסיימת לבנות בית מלון במקום. בסמוך, ברחוב הצדף ניתן לראות כמה בתים ששייכים ליזמים פרטיים ונמצאים בבנייה.

ג', ד' א' ושיכוני חיסכון - רק היום בזול

עלייה מתונה במחירי הדירות, ופרויקט עתידי של פלאטו שרון ושרי אריסון

המחירים בשכונות יפו ג', יפו ד', יפו א' ושיכוני חיסכון לא רשמו עד כה שינוי ניכר, אבל אפשר לראות התארגנויות מקומיות לטובת התחדשות עירונית. מאבק של תושבי יפו ג', למשל, הוביל לביטול הקמת קניון ולהקמת פארק במקומו. מאבק זה ושכמותו העלו את ערך הדירות בשכונה ב־20%.

פרויקט מסקרן אחד המתוכנן בשכונות שייך לפלאטו שרון ולשיכון ובינוי של שרי אריסון. שרון מסר ל"כלכליסט" כי הכוונה היא לקנות 120 דונם בשכונת פרדס דכה, מדרום לצומת הרחובות ירושלים וסהרון, ולבנות שכונה סגורה של 3,000–2,500 יחידות דיור. "זה תיק לא קל בכלל, כי יש שם 70 יורשים", אמר פלאטו שרון, "אבל אני מעריך שבתוך שבע שנים זה יהיה בנוי".

עג'מי וגבעת עלייה - לא רק סרט

המכרזים על קרקעות ירקיעו שחקים, קבוצות רכישה של הציבור הדתי יתקעו יתד

עג'מי: סיפורה של עג'מי נהפך לסרט, אבל המציאות בשכונה עולה על כל דמיון: מחירי הדירות מגיעים לשיאים חדשים (וצפויים להמשיך לעלות), קרקעות משווקות, בתים נבנים, וקבוצות רכישה מפרסמות שלטים שקוראים לאזרחים להצטרף.

את השינוי ניתן לראות כבר היום בפארק מדרון יפו: המקום, שהיה אתר פסולת ענק, נהפך במימון העירייה לפארק שמשתרע על 200 דונם, לאורך החוף ולמרגלות השכונה. על פי התוכנית, ישוקמו בשנים הקרובות גם התשתיות ומערכת הביוב בעג'מי.

בעג'מי התכנון העירוני הוא נמוך. "התב"ע מאשרת בעג'מי בנייה של עד שלוש קומות", אומר גלעד פלד ומוסיף: "לכן לא תהיה בנייה לגובה בשכונה".

 פרויקט הכנסיה הפרנציסקנית ברחוב יפת

גבעת עלייה: תשומת לב רבה מרכז באחרונה שוק האתרוג, שוק הירקות של השכונה שפעל עד לפני ארבע שנים, בשטח כולל של 22 דונם. חצי מהמגרש נקנה על ידי קבוצת הרכישה אמונה, המייעדת את יחידות הדיור לציבור הדתי לאומי בלבד - מהלך שמעורר התנגדות עזה בקרב תושביה הערבים של יפו. חצייה השני של אדמת השוק טרם נמכר, ולא ברור מי יבנה שם.

פרויקט נוסף שכבר קיבל היתר שייך לכניסה הפרנציסקנית: מדובר בקרקע שהופשרה בפינת הרחובות יפת ושפתי ישנים, במקום שבו שכן בית קברות נוצרי (שאיש לא נקבר בו מעולם). בפרויקט, שמתכננים ליר אדריכלים, ייבנו 124 יחידות דיור ומרכז מסחרי של כ־1,500 מ"ר, כולם סביב כיכר מרכזית.

 כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט