כרבע מהדירות שנבנו מ- 2008 - ברבי-קומות

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט

קו הרקיע של גוש דן משתנה אט אט ומתמלא ברבי־קומות, ונתונים חדשים שפרסמה אתמול (א') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מוכיחים את מה שתושבי המרכז ראו מזמן. לפי הנתונים, מספר הבניינים בני 21 קומות ומעלה בישראל שבנייתם החלה בשנתיים האחרונות זינק ב־125% לעומת השנתיים שקדמו להן. עיקר הבנייה של מגדלים אלה נרשמה משנת 2006 ואילך, ורובם ממוקמים, כצפוי, בתל אביב רבתי. 

תל אביב היא שיאנית המגדלים: מסוף 2007 ועד לרבעון השני של 2010 שמרה תל אביב על הבכורה בתחום הבנייה למגורים לגובה, עם 539 דירות בבניינים של 21 קומות לפחות. פתח תקווה התברגה במפתיע במקום השני, עם 485 דירות, ואילו נתניה דורגה במקום השלישי, עם 354 דירות בבניינים כאלה. בסיכומו של דבר, שיעור התחלות הבנייה של דירות במגדלים למגורים (בני 11 קומות ומעלה) ביישובים עירוניים עמד בשנים 2006–2007 על 16.5% מכלל התחלות הבנייה, ובשנים 2008–2009 עלה שיעורם ל־23.5%.

ועד בית לא מספיק

דני מריאן, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, צופה שבשנים הקרובות יזלגו המגדלים מעבר לשוק מגורי היוקרה, וכי בשנים הבאות ישווקו עוד ועוד דירות בגובה רב לדיירים במעמד הביניים. לכאורה, אכן נכון לומר כי בנייה לגובה מנצלת טוב יותר את עתודות הקרקע, אך למרות זאת היא אינה חפה מבעיות. שתי תופעות צומחות עם המגדלים החדשים: הראשונה היא התכנון העירוני הלקוי במקרים רבים, שבמסגרתו אין התאמה בין התוכניות שמאשרות בנייה לגובה לתוכנית הכוללת של המרקם העירוני (ראו מסגרת). השנייה היא התחזוקה היקרה והבעייתית של המגדלים, שמובילה להשתלטות גורמים לא מנוסים.

לדברי מריאן, על המדינה להיערך בהקדם ולהגן על אזרחיה מפני הסכנות הכלכליות הכרוכות במגורים בבניין רב־קומות. "בישראל כיום אין כלל אכיפה בנושא של תחזוקת המבנים", הוא אומר. "הרשויות נזעקות לנושא רק כשמתרחש אסון. יש לפעול לחקיקה מסודרת בנושא תחזוקת המבנים ושילובה בחוק מכר דירות במסגרת הפיכתו לחוק כולל ומודרני. יש להבין שוועד בית סטנדרטי שמנהל בניין של שלוש קומות לא יכול לנהל ולתחזק בניין של 20 קומות".

במגדלים המודרניים ישנן שני סוגי מערכות המצריכות טיפול ואחזקה מקצועיים קבועים: הקבוצה הראשונה היא של מערכות חירום, שבהן אפשר למצוא את הגנרטורים, ספרינקלרים (מתזי כיבוי אש), מערכות אגירת מי חירום, מערכות שאיבת עשן בעת שריפה ומערכות יניקת אוויר לחדרי מדרגות. כל אחת מהמערכות הללו מצריכה בדיקות חודשיות וקבלת אישורים של גופים רגולטוריים פעם או פעמיים בשנה. מעבר לכך, קיימת בעייה של הגעת שירותי מכבי האש לדירות מעל הקומה התשיעית, מה שמצריך מערכות שמסוגלות לתת מענה במקום הכבאים בשעת שריפה.

בקבוצת המערכות השנייה נמצאות מערכות היומיום, שכוללת את המעליות, קירות המסך, מערכות הפרדת מים, מאגרי מים למיזוג מרכזי, אזורי הבילוי בבניין כמו לובי, חדרי כושר, בריכת השחייה, גנים וחניונים תת־קרקעיים. "רוב מערכות החירום אמורות לפעול רק בשעת חירום, ולכן אם מתרחשת בהן תקלה לא ממהרים לתקן אותה", אומר מריאן.

"חוסר אכיפה"

בעיה נוספת היא המחסור הבולט בטיפול בחיפויי הבניין והרכוש הציבורי. בתחומים אלה אין אכיפה של הרשויות כלל, אומר מריאן. "לשם השוואה, בקנדה הרכוש המשותף של הבניין וכל המערכות בו לא שייכים לדיירים אלא לחברה בבעלותם המנוהלת על ידי גורם מקצועי. לחברה יש אחריות במסגרת החוק לתחזק את הבניין ולגבות דמי ניהול".

תמיר מינץ, בעל חברת האחזקה וניהול מבנים מ.מ.מ אחזקות, מספר שהמחסור בגורמים מקצועיים בתחום רבי־הקומות הוביל לכניסת "חאפרים". כדי לענות על הצורך בהסדרת ענף הניהול, בשנה שעברה הקימו השחקנים הגדולים בתחום את האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים בישראל. בין היתר נדרשים חברים באיגוד להציג תעודת יושר, פוליסות ביטוח, מסמכי בנק, אישור מחברות מעליות על עמידה בהתחייבויות, אישור רו"ח על ניהול ספרים ועוד. "בשוק הזה בולט חוסר ידע וניסיון בהפעלה ותחזוק של מערכות בבניין אצל שחקנים רבים בו", מסכם מינץ.

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט