מדד משכן ומשמעותו לענף הנדל''ן בישראל
כמדי חודש, פרסם בנק הפועלים את מדד משכן, שעוקב אחרי מצב שוק הנדל''ן בישראל. על פי מדד זה, מחירי הדירות בישראל הם מהיקרים בעולם, מעבר ליכולתם של רבים בישראל לרכוש דירות.
כמדי חודש, פרסם בנק הפועלים את מדד משכן, העוקב אחר מצב שוק הנדל"ן בישראל. מדד משכן הוא מדד מיוחד, שכן אין הוא בוחן את מצב פעילות הענף וגם אינו מפרסם הערכות לגבי העתיד. מדד משכן הוא מדד שבוחן את מצב הנדל"ן ביחס ליחידות הקצה, לגבי הרוכשים, לגבי האיש הקטן.
מדד משכן בוחן האם תנאי השוק השתנו לטובה או לרע, באמצעות מספר פרמטרים:
א- מחירי הדירות, כפי שהם מתפרסמים מדי חודש על יעדי הלמ"ס.
ב- רמת שערי הריבית למשכנתאות.
ג- השכר הממוצע במשק.
ד- רמת האבטלה.
שני הפרמטרים הראשונים קובעים את העלות הריאלית של נכסי הנדל"ן, שכן רוב הצרכנים נזקקים למשכנתא. שני הפרמטרים האחרונים קובעים את יכולת הרכישה של הצרכנים באמצעות בחינת מצבם הפיננסי. המדד שפורסם ביום שני התייחס למצב הענף בחודש דצמבר ומבחינת רוכשי הדירות היה זה המדד הגרוע ביותר זה חמש שנים. כשהמדד יורד, פירוש הדבר שמצב השוק לרוכשים השתנה לרעה. כשהמדד עולה, סימן שהסביבה העסקית משתפרת.
עליית מחירי הדירות היא לא הסיבה היחידה לירידת מדד משכן בדצמבר, שכן גם השכר הממוצע במשק פחת. עם זאת, הירידה בחודש דצמבר מותנה, שכן האבטלה ירדה ב- 0.1%, ל- 7.4% והריבית הקבועה על משכנתאות ירדה לשפל של 3.6%.
בכל זאת, הסביבה העסקית לרוכשי נדל"ן בישראל השתנתה לרעה ולא יתכן שלא יהיו לכך השלכות על רמת הביקושים במשק. במידה ומדד משכן ימשיך לרדת, הוא ישקף פגיעה ביכולתו של הציבור לרכוש דירות, דווקא בתקופה שהתחלות הבניה עולות וכפועל יוצא ההיצע גדל.
מדד משכן מייצג עובדה פשוטה: אנו מתקרבים לנקודה שבה מחירי הנדל"ן יעלו מעבר ליכולתם של רבים בישראל לרכוש דירות. מבחינה ריאלית, כבר היום מחירי הדירות עלו מאוד, ואין הכוונה למחירי הדירות ביחס לעליית מדד המחירים לצרכן, אלא לעליית מחירי הדירות ביחס לשכר הממוצע במשק.
בישראל של שנת 2010, מחירה של דירה ממוצעת עולה כ- 140 משכורות חודשיות ממוצעות, ואילו לפני כארבע שנים מחירה היה כ- 110 משכורות בלבד. פירוש הדבר הוא שבכדי לרכוש דירה ממוצעת יש צורך לעבוד מעל ל- 12 שנה ובתקופה זו להימנע לגמרי מהוצאות אחרות, וזאת בהחלט מעמסה לא קלה.
על פי מדד משכן, מחירי הדירות בישראל הם בין היקרים בעולם, למעט מקומות ייחודיים כמו מונאקו, ליכטנשטיין וגיברלטר, שבגלל משטר המסים שבהן הפכו למקום מגורים למיליונרים. לעומת זאת, בארה"ב מחירה של יחידת דיור ממוצעת שווה לכ- 48 משכורות, בבריטניה כ- 46 ובספרד כ- 73 משכורות.
